ĐỀ XUẤT THU THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN THỨ HAI VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ GẶP PHẢI

Vừa qua, TPHCM đã đề xuất một số phương án thu thuế bất động sản trên địa bàn. Phương án thứ nhất là thu thuế đối với nhà ở và đất ở mà người có quyền sử dụng đất hoặc sở hữu nhà ở không trực tiếp sử dụng. Phương án thứ hai là tăng múc thu gồm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập từ chuyển quyền, lệ phí trước bạ khi mua, nhận chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên.

Bộ Tư pháp cũng đã đề xuất việc đưa Luật thuế BĐS vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024 của Quốc hội, kèm theo một số ý tưởng đổi mới như nâng cao tỷ suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và đánh thêm thuế nhà.

Đề xuất thu thuế bất động sản thứ hai và những vấn đề gặp phải

GS.TSKH Đặng Hùng Võ (nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho rằng: “Ý tưởng chung thì dễ dàng đưa ra, nhưng các yếu tố đảm bảo thực thi mới quan trọng. Về hạ tầng quản lý, hệ thống quản lý đất đai nước ta vẫn quản lý theo đơn vị hành chính cấp tỉnh, tức là không thể biết được ai đó sử dụng tổng số bao nhiêu đất trên phạm vi cả nước. Ví dụ một người ở TPHCM đầu tư nhà đất ở Phú Quốc thì thống kê ra sao? Nếu không thống kê được, đặt ra thuế lũy tiến cũng chỉ để “cho vui” chứ làm sao biết được tổng lượng đất một người đang sử dụng mà đánh thuế. Cách đơn giản nhất để trốn thuế đối với căn nhà thứ 2 trở đi là sang tên cho người thân. Vậy quản lý cách nào để yêu cầu chủ sở hữu nhà giải trình về nguồn tiền mua căn nhà đó”.

“Nói như vậy không có nghĩa việc cải cách thuế BĐS là không cần thiết, mà vấn đề làm sao để việc cải cách đúng hướng và triển khai được trong thực tế. Muốn việc cải cách thuế BĐS sao cho khả thi thì cần xem xét tổng thể vấn đề, nghiên cứu cẩn thận để việc cải cách phù hợp với đặc thù xã hội của đất nước, hướng tới mục tiêu đưa Việt Nam trở thành quốc gia có thu nhập cao vào năm 2045.”

NHỮNG BẤT CẬP CỦA THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ban hành vào năm 2010, có hiệu lực từ năm 2012, chưa đánh thuế vào nhà, chỉ đánh thuế vào đất với tỷ suất thuế cơ bản đối với diện tích đất ở trong hạn mức tính thuế là 0,03%; đối với diện tích đất ở vượt quá hạn mức tính thuế thì đánh lũy tiến với 2 bậc: 0,07% đối với phần diện tích không vượt quá 3 lần hạn mức, và 0,15% đối với phần diện tích không vượt quá 3 lần hạn mức (hạn mức đất ở tính thuế bằng hạn mức nhà nước giao đất ở do UBND cấp tỉnh quy định).

Đối với đất sản xuất, kinh doanh thì tính đồng loạt theo tỷ suất 0,03%. Mức thuế tính bằng tỷ suất thuế nhân với giá trị đất tính theo giá đất của Nhà nước.

So với các nước khác trên thế giới tỷ suất thuế đều từ khoảng 1 – 1,5%, ở Việt Nam được cho là còn quá thấp. Tuy nhiên nếu tăng tỷ suất thuế cao hơn sẽ gây khó cho người dân vì thu nhập của đại bộ phận người lao động quá thấp. Trong đồng lương không có phần chi phí cho thuê chỗ ở, đây là vấn đề mà cơ quan dự thảo chính sách cần cân nhắc sao cho phù hợp.

Trên thị trường BĐS, việc giao dịch hiện chịu sự điều chỉnh của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và Luật Thuế thu nhập cá nhân. Ở đây cơ quan quản lý chỉ tính được thu nhập theo sổ sách kế toán của các doanh nghiệp, không tính được thu nhập đối với các trường hợp hộ gia đình, cá nhân.

Vậy là trong trường hợp cá nhân, thuế thu nhập từ chuyển quyền BĐS vẫn quy định phải tính theo mức thuế chuyển quyền trước đây, tức là giá trị thuế bằng 2% giá trị BĐS chuyển quyền tính theo giá của Nhà nước. Bên cạnh đó, người tham gia chuyển quyền BĐS còn phải đóng các loại phí, lệ phí liên quan, gồm: lệ phí trước bạ có tỷ suất 0,5%, phí công chứng có tỷ suất khoảng 0,1%, tính trên giá trị BĐS theo giá của Nhà nước. Trong các loại phí và lệ phí này, ngân sách nhà nước chỉ thu lệ phí trước bạn, còn phí công chứng và phí thẩm định hồ sơ được coi là thu nhập của các tổ chức thực hiện.

Nhìn từ góc đội này, đề xuất tăng thuế suất, lệ phí trước bạ đối với giao dịch căn nhà thứ hai trở đi cũng chưa thực sự ổn. Bản chất lệ phí trước bạ chỉ là mức phí phải nộp để cơ quan nhà nước đủ chi phí làm giấy tờ, còn lại đều phải tính vào thuế (ở đây là thuế thu nhập), tỷ suất thuế cần công bằng với mọi nguồn thu nhập.

THUẾ TÀI SẢN TRÊN THẾ GIỚI

Nhìn ra thế giới, thuế bất động sản bao gồm thuế đất, thuế nhà ở và thuế thu nhập từ giao dịch các loại BĐS được hầu hết các nước gọi là thuế tài sản. Họ đánh thuế vào đất vì lý do có sử dụng đất như một tài nguyên không do con người làm ra, cũng là tạo công bằng giữa những người sử dụng nhiều hay ít đất.

Một số quốc gia đánh thuế vào nhà ở với ý nghĩa nhà ở là đại diện cho sự có mặt của cư dân đang hưởng thụ hạ tầng và tiện ích công cộng trong khu dân cư. Thuế nhà ở là nguồn để nâng cấp các khu dân cư nhằm tạo điều kiện sống ngày càng tốt hơn. Một số quốc gia lại không đánh thuế vào nhà ở vì cho rằng đánh thuế là không khuyến khích phát triển nhà ở. Tại Mỹ, một số bang có đánh thuế nhà ở và một số bang không đánh thuế nhà ở.

Đối với các BĐS phục vụ kinh doanh (sản xuất ra hàng hóa vật thể và cung cấp hàng hóa phi vật thể), người ta chỉ đánh thuế đất mà không đánh thuế lên các tài sản gắn liền với đất vì đã có các sắc thuế đánh vào hàng hóa sản xuất ra (như thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng hàng hóa tiêu dùng). Cũng có quốc gia lại đánh thuế đất rất cao đối với các thửa đất vàng thuộc các khu buôn bán sầm uất.

Nhìn chung, hầu hết các quốc gia công nghiệp đều giao cho địa phương thu thuế tài sản và coi đó là nguồn thu chính cho ngân sách địa phương. Vương quốc Anh là quốc gia có nguồn thu thuế tài sản chiếm 90% ngân sách địa phương. Mỹ cũng có nguồn thu thuế tài sản chiếm 80% ngân sách địa phương. Trong các nước G7, Đức là nước thu thuế tài sản thấp nhất cũng chiếm 40% ngân sách địa phương.

Trong khi đó, số liệu thu từ đất của Việt Nam từ 2000 đến 2020 có thể thấy, phí chuyển quyền BĐS chiếm tỷ trọng chủ yếu trong thuế tài sản (15% tổng thu từ đất); thuế sử dụng đất nông nghiệp gần như bằng không và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chỉ khoảng 1 – 2% tổng thu từ đất.

Phân tích các thành phần của tổng thu từ đất (đơn vị tỷ đồng)

CẢI CÁCH THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN CẦN TỪNG BƯỚC ĐI HỢP LÝ

Trở lại với đề xuất cải cách thuế BĐS theo đề xuất của Bộ Tư pháp và TPHCM, theo tôi, cơ quan dự thảo chính sách này cần làm rõ hai vấn đề: một là cơ sở của việc đánh thuế nhà, mức thuế có phù hợp với thu nhập của người dân hay không; hai là hệ thống quản lý nhà đã có đủ dữ liệu về diện tích, chất lượng, giá trị nhà hay chưa. Nhiều sắc thuế đã thông qua nhưng trở thành bất khả thi chỉ vì hệ thống quản lý hiện hành không có đủ dữ liệu để tính thuế.

Trong trường hợp việc quản lý dân cư là chặt chẽ để biết rõ căn nhà thứ nhất dùng để ở hàng ngày, còn căn nhà thứ hai trở đi được hiểu là không trực tiếp sử dụng, việc đánh thuế căn nhà thứ hai này cũng còn nhiều yếu tố cần làm rõ. Đơn cử khi người dân không trực tiếp sử dụng mà cho thuê nhà thì nhà nước đã đánh thuế vào thu nhập từ kinh doanh rồi, nếu có thêm thuế BĐS vậy là thuế lại chồng thuế.

LỜI KẾT

Quá trình cải cách thuế BĐS cần từng bước đi hợp lý trong một thời gian đáng kể. Nghiên cứu cần thực hiện rất cẩn thận và chi tiết. Dự án luật thuế cũng là dự án dài hạn, có khi tới mười năm, mà phải đi từng bước một. Kinh nghiệm thế giới cho thấy rằng thuế tài sản luôn cần thời gian đáng kể để đủ khả năng thực thi và đạt hiệu quả cao.

Nguồn: Báo Dân Trí

Có thể bạn quan tâm:

• NHỮNG NGÂN HÀNG GIẢM LÃI SUẤT CHO VAY BĐS ĐẦU NĂM 2023
• BỎ SỔ HỘ KHẨU, NHÀ ĐẦU TƯ CẦN LƯU Ý NHỮNG GÌ KHI CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ ĐẤT
• THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2023 VÀ NHỮNG KỲ VỌNG KHỞI SẮC