Có nhiều cách đầu tư bất động sản. Có 2 cách thông dụng nhất. Thứ nhất là mua nhà lẻ rồi bán lại. Tiếp theo là mua đất để chờ tăng giá. Có những hình thức khác như mua nhà cho thuê với tin tưởng sau này sẽ tăng giá, mua chung cư cho thuê để sau này tăng giá nốt. Và một hình thức mua chung cư khác nhưng ít ai chú ý, đó là mua dùm người có nhu cầu (tạm gọi như thế).
1. Đầu tư mua nhà lẻ rồi bán lại kiếm chênh lệch
Cách này là cách người ta hay làm, và nhiều người kiếm được bộn tiền trong thời kỳ sốt, nhưng cách này thực tế không tốt cho thị trường. Trong đời sống, những món hàng đầu tư mua đi bán lại để kiếm chênh lệch thường là hàng thông dụng mua sỉ bán lẻ, hoặc mua chỗ này mang đi chỗ khác bán, hoặc hàng hóa đặc biệt.
Nhà đất là một sản phẩm đặc biệt, nó là bất động sản, nghĩa là không di chuyển đi đâu được, nên mua xong rồi cứ để vậy bán ra giá cao hơn, điều này sẽ gây ra những đợt “sốt”, giá nhà cứ tăng vèo vèo mà điều kiện không có gì thay đổi (không có thay đổi về hạ tầng, không có thay đổi về giá thuê…), người trước mua rồi bán cho người sau, người sau lại bán cho người sau nữa…, mỗi người lời 1 ít, thì qua tay 10 người, nhà đã có thể tăng thêm kha khá giá. Ví dụ từ năm ngoái đến năm nay, có nhiều khu vực giá nhà lẻ tăng khoảng 30%, có nơi cá biệt tăng gấp đôi, vậy lý do tại sao? Vì nơi đó hạ tầng đi lại thuận lợi hơn, hay chỗ đó có thêm các tiện ích công cộng khiến cho người dân thích về sống hơn, hay chỗ đó kinh doanh được tốt hơn? Gần như không có điều gì cả, nhà đó, vẫn cho thuê giá đó, nhưng năm ngoái bán 2ty, năm nay bán 3 tỷ. Một tỷ đó đi đâu? Vào túi của nhiều người mua đi bán lại. Hình thức này gọi là đầu tư dạng “lướt sóng”, tuy nhiên muốn “sống” được trong cái dạng đầu tư này, người đầu tư phải thật sự rất am hiểu, và có 1 lượng môi giới ruột kha khá, và phải sẵn tiền.
2. Đầu tư mua đất để chờ tăng giá
Hình thức này nhiều người cũng sử dụng nhưng ngược lại với cách trên, người đầu tư dạng này thường có tâm lý có tiền không biết làm gì thì mua đất để đó, đằng nào cũng tăng. Do đó, những người này luôn đầu tư dài hạn. Nắm bắt được tâm lý này, nhiều chủ đầu tư (những công ty thực hiện dự án) đã phân lô bán nền cho các đối tượng này. Nhiều người mua đất ở vùng ven, thường là có giá trị nhỏ, và để đấy, họ không hề có ý định để ở (dù đất mục đích chính là để ở), mà mục đích chính vẫn là hy vọng sẽ có ngày đất tăng giá, và đất khi đó thành 1 loại tài sản để dành.
Vậy thì khả năng nào để những khu đất loại này tăng giá? Muốn tăng giá, thì thông thường phải có gì đó thay đổi về chất, ví dụ ban đầu mua đất khi chưa có hạ tầng nội khu (chưa làm đường xá), sau một thời gian, chủ đầu tư làm đường rồi thì giá sẽ tăng, có sổ giá có thể tiếp tục tăng thêm miếng, và đặc biệt có người ở thì sẽ còn tăng nữa. Tuy nhiên đáng tiếc, hầu hết các khu dự án vùng ven Sài Gòn đều nằm trong tình trạng người ở lác đác, chiếm 10-20% dự án là cùng. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư loại sản phẩm này không biết nhiều về khái niệm đầu tư, thường hay đi theo số đông, và nghe những lời quảng cáo không có cơ sở cho lắm nếu phân tích kỹ. Nhiều người mua xong rồi cả mấy năm liền còn không biết đất mình nằm ở đâu, chưa đi nhận nền luôn. Về lâu về dài, đất sẽ trở về với giá trị thực của nó, nghĩa là nhu cầu để ở, ở được thì giá đất sẽ phù hợp cho những người ở địa điểm đó.
Thế nên, nếu là nhà đầu tư thông minh, trong quá trình đầu tư, hãy nhìn nhận đến khả năng khu đất phát triển thành khu dân cư, ai sẽ về đó ở, hoặc có sự thay đổi nào về hạ tầng không? Cầu, đường mới sẽ làm? Nếu có sự thay đổi về hạ tầng giao thông, thì sự tăng giá sẽ xảy ra và bền vững. Ví dụ khi chưa có đường Nguyễn Văn Linh, thì Phú Mỹ Hưng không là cái gì cả. Hay dạo này đất quận 2, quận 9 lên cao (đất khu đông), vì hạ tầng ở khu vực này tầng bước hoàn thiện. Đất Nhơn Trạch sẽ tăng thành giá thực khi Đường cao tốc Bến Lức – Long Thành và đường Vành đai 3 hoàn thành. Tuy nhiên, khi nào hạ tầng hoàn thành lại là điều đáng phải bàn, vì giao thông Việt Nam chả bao giờ đúng kế hoạch.
3. Đầu tư mua nhà cho thuê, hay mua chung cư cho thuê
Hai hình thức này cũng gọi là đầu tư lâu dài, người ta thích mua nhà hơn vì nhà tăng giá nhanh hơn, tuy nhiên chỉ để cho thuê thì mua chung cư lợi hơn, vì nếu có cùng một số tiền (ví dụ 2ty), mua nhà thì cho thuê được 5tr/tháng mua chung cư thì cho thuê được 10tr/tháng, nhưng để đến 10 năm sau thì nhà lại bán được giá cao hơn chung cư (theo tình hình hiện nay là thế, tương lai thì không rõ), vì dù sao giá cao hay thấp là do nhu cầu, hiện nay nhà tăng nhanh hơn bởi vì tâm lý người Việt thích nhà lẻ hơn là chung cư, nhưng biết đâu trong tương lai, giới trẻ lại thích ngược lại thì sao, thế giới hiện nay thay đổi nhanh lắm, nhiều thứ thông dụng hiện nay thì 10 năm trước chưa hề xuất hiện (ví dụ 10 năm trước mấy người biết facebook là gì, 5 năm trước facebook là nơi để chơi, còn bây giờ facebook là nơi để làm việc, để kinh doanh, để giới thiệu bản thân, quảng cáo, tiếp thị….
Một ví dụ khác: 10 năm trước tốn rất nhiều tiền cho tin nhắn và gọi điện thoại, còn bây giờ tốn tiền cho 4G, nói để thấy xã hội giờ thay đổi nhanh lắm, và 10 năm tới người ta không thích ở nhà lẻ thì cũng không phải là lạ). Lan man thêm 1 chút, người ta thích nhà lẻ bởi vì văn hóa Việt Nam là văn hóa xe máy, nhà mặt tiền mắc vì có giá trị thương mại, có thể cho thuê để kinh doanh nhỏ lẻ, chạy xe máy, tạt vào, mua cái gì đó rồi chạy ra, người Việt thích thế, và khi nhà mặt tiền tăng giá thì nhà trong hẻm củng tăng theo. Nhưng trong tương lai, bị cấm xe máy (ví dụ vậy), hay giao thông công cộng phát triển, hoặc là cả giáo dục, khi không còn văn hóa xe máy thì các trung tâm thương mại, phố đi bộ sẽ thích hợp cho việc kinh doanh hơn, như thế nhà mặt tiền sẽ bớt “hot”. Nói ra điều này không phải là không có cơ sở, khi mà đã bắt đầu xuất hiện những khu ở biệt lập, chỉ có mỗi chức năng ở chứ không kinh doanh gì cả. Khi mà nhu cầu ở, nhu cầu riêng tư, yên tĩnh và môi trường sống trong lành ngày càng nâng cao, thì sự dịch chuyển không phải là không xảy ra. Trong 10 năm tới, số người ở Chung cư và các khu biệt lập có thể chiếm tới 20% dân số Sài Gòn, đến lúc đó sẽ bắt đầu có sự thay đổi về nhu cầu.
4. Đầu tư mua chung cư dùm người có nhu cầu
Đây là một hình thức đầu tư mới, nhiều người chưa thực sự quan tâm điều này, thậm chí không phát hiện ra. Như một số bài viết trước Mr Đức đã có nói đến, các Chủ đầu tư thường bắt đầu bán chung cư trước khi xây. Hầu hết các chủ đầu tư hiện nay đều đi theo các bước như sau:
Bước 1:
Sau khi có thiết kế và mức giá dự kiến, Chủ đầu tư sẽ quảng cáo để cho đặt chỗ (thường 50tr, 100tr, 200tr, 20tr… tùy dự án, và được hoàn lại nếu không mua), mục đích của việc này là khảo sát thị trường và nhu cầu của khách hàng, nếu lượng đặt hàng cao, thì Chủ đầu tư có thể tăng giá bán thêm. Những người đặt sớm có ưu tiên chọn căn, đợt bán đầu có thể được ưu đãi cả về giá.
Bước 2:
Lúc này đã có mức giá chính thức, và có luôn lịch thanh toán. Khi đó khách hàng sẽ chuyển từ tiền giữ chỗ sang tiền đặt cọc (không mua là mất).
Bước 3:
Thời điểm này mới đến thời điểm ký hợp đồng mua bán, thường thì đóng xong 30% sẽ ký hợp đồng mua bán. Để ký được hợp đồng thì Chủ đầu tư phải có 1 cái giấy gọi là “Giấy xác nhận đủ điều kiện bán hàng” của Sở XD cấp.
Bước 4:
Đóng tiền các đợt tiếp theo: Có nhiều lịch thanh toán khác nhau, có Chủ đầu tư cho phép không thanh toán gì cho đến lúc nhận nhà đóng luôn 65% nữa (cái lịch thanh toán này rất phù hợp cho nhà đầu tư), có Chủ đầu tư bắt đóng đến 70% khi cất nóc (phần thô), rồi phải chờ tầm 1 năm mới được nhận nhà, loại này thì không ổn lắm vì phải đóng luôn 70% mà còn phải chờ mới được nhận nhà. Có chủ đầu tư bắt đóng khoảng 50% rồi đến lúc nhận nhà đóng thêm 45% nữa. (5% còn lại khi nhận GCN Quyền sở hữu nhà ở mới đóng). Có nhiều cách, nhiều trường hợp khác nhau.
Bước 5:
Nhận nhà và đóng cho đến đủ 95% giá trị hợp đồng.
5. Tâm lý khác biệt giữa người mua chung cư để ở và người mua chung cư để đầu tư
Người mua để ở họ tính toán rất kỹ, quan tâm đến cả những chi tiết nhỏ nhất, nâng lên, đặt xuống ngó qua, ngó lại…, tất cả các mục của dự án đều được quan tâm một cách thấu đáo, và họ đặc biệt sợ rủi ro, họ muốn mọi thứ phải hoàn hảo cho cuộc sống của họ, và nhiều người, đây là căn nhà mà họ dành dụm cả đời để mua, nên không thể có rủi ro và không được phép có rủi ro. Với tâm lý đó, giá cả lại không phải vấn đề quá quan trọng, tiết kiệm thêm được 5-10% thì không có nhiều ý nghĩa. Giống như đi mua chiếc xe, hay mua cái điện thoại, nếu đã thích, thì tăng thêm vài triệu (So với cái xe) và vài trăVam ngàn (so với cái điện thoại) không có nhiều ý nghĩa. Và người mua nhà để ở quan tâm đến khả năng chi trả hơn là mức giá. Và vì người mua để ở tính toán kỹ thế, nên khi họ quyết định thì mọi việc đã trễ, không còn sản phẩm họ thích, hoặc họ chưa quyết định cho đến khi mọi thứ rõ ràng (nghĩa là đã hình thành sản phẩm, nhà xây sắp xong và có thể đi xem sản phẩm thực chứ không phải sản phẩm mẫu).
Tâm lý người để ở như thế tạo cơ hội cho người mua nhà để đầu tư. Người mua nhà đầu tư quyết định rất nhanh, chỉ cần có khả năng lên giá là họ sẵn sàng xuống tiền, và xuống tiền sớm thì thường tìm được căn tốt và mức giá rẻ. Có người mua sỉ đến được chiết khấu. Và đặc biệt, họ chịu được rủi ro. Nhiều người mua nhà ngay từ lúc mở bán đợt đầu, chờ cho tới lúc sắp bàn giao nhà rồi bán lại, tầm khoảng 18 – 24 tháng, kiếm lời tầm 5-10% thôi, nhưng mà cũng rất hiệu quả. Sau đây là ví dụ: Căn hộ A trong đợt mở bán đầu tiên, bán với giá 1.300tr, lịch thanh toán như sau: Đặt chỗ: 50tr, sau 1 tháng mở bán, đặt cọc 10% (bao gồm tiền đặt chỗ), 2 tháng sau đóng thêm 20% và ký hợp đồng mua bán. 3 tháng tiếp theo đóng 10%, 3 tháng nữa đóng 10%, và 9 tháng sau đóng 45% và giao nhà. Vậy thì lịch xuống tiền của người mua đầu tư như sau:
– Tháng thứ 1: 50tr
– Tháng thứ 2: 80tr (cho đủ 10% là 130tr).
– Tháng thứ 4: 260tr (đủ 20% và ký hợp đồng mua bán). Đến thời điểm này người đầu tư có thể chuyển nhượng cho người khác bằng hợp đồng này. Cũng có thể dùng hợp đồng này để đi vay ngân hàng phần còn lại.
– Tháng thứ 7: 130tr (10%)
– Tháng thứ 10: 130tr (10%)
– Tháng thứ 19: 585tr (45%).
Với lịch thanh toán trên có thể nhận thấy, từ tháng thứ 1 đến tháng thứ 10, chỉ phải đóng tổng cộng 650tr. Từ tháng thứ 10 đến tháng thứ 19, không phải đóng thêm tiền, tuy nhiên công trình vẫn đang được xây, giả sử đến tháng thứ 17, lúc này công trình đã thành hình và gần hoàn chỉnh, người này bán cho 1 người có nhu cầu ở với giá tăng 10%, nghĩa là bán cái hợp đồng này với giá 650tr + 130tr = 780tr.
Theo luật thuế hiện hành, thuế thu nhập phải đóng là 15.6tr (tính thêm các chi phí khác thì tổng thành 20tr), như vậy người đầu tư thu về 760tr ở tháng thứ 17.
Đặt vào bảng tính, cho ra IRR = 18%. Đó là trường hợp không đi vay.
Trong trường hợp đi vay từ thời điểm ký hợp đồng mua bán, lãi suất 12%/năm, vay 15 năm, và khi tất toán không mất phí. Đặt vào bảng tính cho ra IRR = 19%, không tăng được bao nhiêu. Nên trường hợp này vay cũng không có lợi mấy.
Nói thêm, các nhà đầu tư thường quan tâm nhiều đến Lợi nhuận (là mỗi thương vụ thì kiếm thêm được bao nhiêu tiền), mà ít để ý đến Tỉ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư (hay còn gọi là IRR), IRR mới là chỉ tiêu cơ bản để xác định vụ đầu tư đó có tốt hay không. Vậy thì IRR = 18% thì lớn cỡ nào? Như trong bài viết trước đây có đề cập đến, nay nói lại. Với mức IRR = 18%, đều như vậy trong 10 năm, với ban đầu bạn có 400tr, thì sau 10 năm bạn sẽ có khoảng 2.100tr.
Nếu vụ đầu tư nào cũng lời tầm 18% và 1 nửa số nhu cầu vốn là bạn đi vay với lãi suất 12%/năm, thì trong 10 năm với số vốn tự có ban đầu, tài sản của bạn sẽ có 3.438tr, coi như tăng tầm 8.5 lần.
Với IRR lớn hơn lãi suất ngân hàng thì càng vay càng có lợi. Tuy nhiên nếu vay thì nên vay bao nhiêu?
Có các nguyên tắc riêng cho việc vay, và cái nguyên tắc này cùng với một số nguyên tắc về tài chính khác sẽ trình bày trong bài sau.
Cùng tìm hiểu thêm thông tin các chỉ số cần biết qua bài viết dưới đây:
Giá Căn Hộ và Yếu Tố Ảnh Hưởng
