Tham gia thị trường bất động sản luôn đòi hỏi sự am hiểu và cẩn trọng. Trong số đó, việc ‘ra sổ’ là một khía cạnh quan trọng, đặc biệt khi tham gia vào các dự án lớn. Để giúp bạn tiếp cận vấn đề một cách chính xác, Remaps đã tổng hợp một số thông tin chi tiết dưới đây.

Phân biệt giữa dự án và không thuộc dự án

  • Bất động sản không thuộc dự án: Những mảnh đất này thường có diện tích nhỏ, đôi khi là kết quả của việc tách thửa. Những BĐS này thường thuộc quyền sở hữu cá nhân và thủ tục pháp lý thường được hoàn thiện nhanh chóng, không mất nhiều thời gian và chi phí.
  • Bất động sản thuộc dự án: Các dự án này thường có quy mô lớn, đôi khi chiếm diện tích hàng hecta. Điển hình như các khu đô thị mới, khu nghỉ dưỡng hoặc khu công nghiệp. Ví dụ, Phú Mỹ Hưng ở TP.HCM, là một trong những dự án tiêu biểu trong 30 năm qua, đã mang lại sự thay đổi lớn cho toàn bộ quận 7.

Tiến trình phát triển Dự án và tình hình hợp đồng

Khi thảo luận về việc phân lô, rõ ràng nó có lợi thế về sự đơn giản và chi phí thấp hơn. Kết quả thu được là những lô đất sở hữu với nhiều kích thước khác nhau và quyền xây dựng tự do.

Tiến trình phát triển dự án thường phức tạp và đầy thách thức hơn. Nhà nước ưu tiên cho việc phân lô nhằm kích thích đầu tư, trong khi việc phát triển một cách toàn diện cần có kế hoạch dự án. Việc phân lô nhanh chóng và tạm thời, nhưng dự án đem lại sự ổn định và bền vững.

Dự án thường được hình thành thông qua một “lộ trình pháp lý” chi tiết. Thời gian hoàn thành lộ trình này có thể kéo dài từ vài năm đến hàng chục năm, tùy thuộc vào các vướng mắc phát sinh.

Các mốc quan trọng theo quy định hiện hành là “Ký hợp đồng mua bán”, “Bàn giao nhà”, và “Cấp sổ đỏ”. Tuy nhiên, thị trường còn quan tâm đến mốc “Mở bán”, bởi cơ hội tăng giá trước khi ký hợp đồng.

Người mua bắt đầu tài trợ cho dự án khi sản phẩm vẫn chưa hoàn thiện. Luật hiện hành cho phép điều này, nhưng khách hàng cần chấp nhận những rủi ro pháp lý và tin tưởng vào cam kết của Chủ đầu tư, ví dụ:

  • Liệu khách hàng có tham khảo toàn bộ hồ sơ pháp lý của dự án trước khi quyết định đặt chỗ? Hay họ chỉ dựa vào vị trí chiến lược và thông tin giá cả trên thị trường?
  • Một số dự án áp dụng chính sách “Không hoàn lại tiền đặt chỗ”. Điều này có nghĩa là, nếu khách hàng đặt chỗ nhưng sau đó không tiếp tục mua, khoản tiền đặt chỗ sẽ không được hoàn trả. Tuy nhiên, nhiều khách hàng vẫn chấp nhận điều này.
  • Thường hợp đồng đầu tiên trong quá trình mua bán bất động sản là hợp đồng đặt cọc. Theo quy định chung của ngành bất động sản, bên bán có quyền nhận tiền cọc vào bất kì thời điểm nào. Nếu không thực hiện được giao dịch, họ sẽ phải hoàn lại tiền cọc cho khách hàng.
  • HĐMB – Hợp đồng mua bán – là một loại hợp đồng đặc biệt trong bất động sản dự án. Lý do phải ký HĐMB là do quá trình cấp sổ đỏ chưa hoàn tất. Loại hợp đồng này được bảo vệ bởi pháp luật và nằm giữa hợp đồng dân sự thông thường và quá trình cấp sổ cho tài sản.
  • Quá trình bàn giao nhà là việc chuyển quyền sở hữu tài sản. Khi hoàn thành bước này, bên bán không có quyền thu hồi tài sản hoặc hủy bỏ hợp đồng một cách đơn phương.
  • Quá trình cấp sổ hoàn tất khi tài sản được ghi tên cho người mua.

Trong thực tế, việc mua bán cũng có những khó khăn và vướng mắc, ví dụ như việc đất chưa có sổ đỏ ở các vùng nông thôn hoặc việc không thể xác minh được quyền sở hữu.

Các yếu tố ảnh hưởng đến việc ra sổ đỏ

Có nhiều nguyên nhân khiến việc cấp sổ trở nên phức tạp, không chỉ do vấn đề tài chính. Hãy xem xét một số nguyên nhân thông thường:

  • Sổ chưa được cấp do đợi quyết định hoặc dự án đang trong “đợt” chờ đợi.
  • Không thể cấp sổ vì tranh chấp ranh giới với hàng xóm.
  • Không thể cấp sổ do luật cấm hoặc vì có văn bản hạn chế.
  • Sổ bị giữ lại tại ngân hàng và chưa có kế hoạch rút vốn để thực hiện thủ tục.
  • Vi phạm quy định hoặc chờ kết quả thanh tra.

Chủ đầu tư luôn nắm bắt được rủi ro khi thực hiện dự án và thường thực hiện các kế hoạch cụ thể. Tuy nhiên, một số dự án vẫn gặp khó khăn do các yếu tố bất ngờ. Các dự án có rủi ro cao thường được giảm giá, nhưng việc không có sổ không đồng nghĩa với việc giá trị dự án giảm.

Bí quyết chọn lựa Chủ đầu tư

Một chủ đầu tư uy tín không chỉ đảm bảo tiến độ và chất lượng công trình, mà còn trong việc tuân thủ các thủ tục pháp lý, giúp khách hàng yên tâm hơn trong việc ra sổ đỏ. Để lựa chọn đúng, khách hàng nên tham khảo ý kiến từ những người đã từng hợp tác với chủ đầu tư, đọc các đánh giá trực tuyến và thậm chí tham gia các diễn đàn bất động sản.

Lời khuyên cho những người mua mới

Nếu bạn là người mới mua nhà, hãy chắc chắn rằng bạn đã hiểu rõ về quy trình mua bán và ra sổ. Để đảm bảo quyền lợi của mình, nhà đầu tư cần phải nắm vững kiến thức và đừng ngần ngại hỏi chủ đầu tư về bất kỳ điều gì bạn không hiểu. Đồng thời, nên thuê một luật sư hoặc chuyên viên tư vấn bất động sản để đảm bảo mọi thứ diễn ra suôn sẻ.