I. CHUNG CƯ LÀ GÌ?

(Theo Điều 70 của Luật Nhà ở 2005) có nêu rõ, chung cư là loại hình nhà ở có từ 2 tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình và phần sở hữu chung cho tất cả các hộ gia đình.

Chung cư là một dạng nhà ở không sở hữu đất, trong đó mỗi căn hộ chỉ dành riêng cho mục đích ở và có lối vào riêng tách từ diện tích chung của khu nhà chung cư. Chủ sở hữu căn hộ có quyền sử dụng chung tất cả không gian cộng đồng trong khuôn viên khu chung cư.

Với tình hình nước ta dân số ngày càng đông mà diện tích đất ở ngày càng bị thu hẹp nên mô hình chung cơ ngày càng phát triển và đa dạng về chất lượng cơ sở vật chất lẫn giá cả, phù hợp với mức thu nhập bình quân của nước ta. Và để xây dựng được chung cư thì Nhà nước ta kiểm soát, kiểm tra điều kiện an toàn và có những quy định đánh giá được quy định rõ tại luật nhà ở.

Đây là một giải pháp hay cho việc thiếu nơi ở của người dân và cũng là một sự lựa chọn hợp lý cho những người muốn sở hữu một căn nhà ở thành phố.

II. CHUNG CƯ ĐƯỢC PHÂN LOẠI THÀNH 3 HẠNG

Theo (thông tư 31/2016/TT-BXD) ban hành ngày 30.12.2016 của Bộ Xây dựng về quy định phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư vừa có hiệu lực vào ngày 15.2.2017.

Theo đó các căn hộ chung cư sẽ được công nhận thứ hạng A, B, C dựa trên 4 nhóm tiêu chí quy hoạch – kiến trúc; hệ thống thiết bị – kỹ thuật; dịch vụ – hạ tầng xã hội và chất lượng – quản lý – vận hành; cụ thể như sau:

1. PHÂN LOẠI CHUNG CƯ HẠNG A

Về quy hoạch, kiến trúc

• Có vị trí hệ thống giao thông, cách đường phố chính dưới 0,5km, cách ga, bến đỗ, trạm dừng xe buýt, tàu điện ngầm, tàu điện trên cao trong phạm vi dưới 0,5km.

• Có mật độ xây dựng công trình không quá 45% tổng diện tích.

• Sảnh chính được bố trí độc lập với lối vào nhà để xe, khu vực dịch vụ, thương mại tòa nhà, có quầy lễ tân.

• Hành lang căn hộ rộng tối thiểu 1m8.

• Bình quân diện tích căn hộ trên số phòng ngủ tối thiểu đạt 35m2.

• Mỗi thang máy phục vụ tối đa 40 căn hộ, tối thiểu mỗi hộ phải cho một chỗ đỗ ô tô có mái che.

Về hệ thống thiết bị – kỹ thuật

• Phải được trang bị máy phát điện dự phòng đủ công suất và hệ thống cấp điện đảm bảo cho sinh hoạt trong căn hộ và hoạt động của các thiết bị, chiếu sáng chung khi tòa nhà mất điện.

• Dung tích bể chứa nước sinh hoạt cho căn hộ trên tổng số căn hộ tối thiểu đạt 1.600 lít.

• Có hệ thống cung cấp truyền hình cáp, internet tốc độ cao cho từng căn hộ.

• Có hệ thống thiết bị chữa cháy tự động khu công cộng và cho từng căn hộ.

Về dịch vụ – hạ tầng xã hội

• Có trung tâm thương mại hoặc siêu thị trong bán kính 1km.

• Có 2 trong số các tiện ích phòng tập gym, bể bơi, sân tennis, sân thể thao khác, sân chơi trẻ em… dành riêng trong công trình hoặc tổng thể quy hoạch công trình.

• Phải có bệnh viện, phòng khám, trường mầm non, trường tiểu học trong bán kính 0,5km.

Về chất lượng quản lý – vận hành

• Phải có đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp, thường xuyên quét dọn, hút bụi khu vực công cộng, chăm sóc cây xanh sân vườn, đường nội bộ.

• Có hệ thống camera kiểm soát bãi đỗ xe, hành lang, sảnh, cầu thang và kiểm soát ra vào bằng thẻ từ, vân tay, mã điện tử; các thiết bị chiếu sáng, thang máy, máy phát điện… phải được vận hành tốt khi công trình hoàn thành với chất lượng cao

2. PHÂN LOẠI CHUNG CƯ HẠNG B

Chung cư hạng B cũng phải đáp ứng được những tiêu chí trên tương tự như chung cư hạng A nhưng với yêu cầu thấp hơn; chẳng hạn có một số khác biệt nhỏ như sau:

Về quy hoạch, kiến trúc

• Chung cư hạng B sẽ có mật độ xây dựng cao hơn nhưng không được quá 55% tổng diện tích.

• Hành lang căn hộ tối thiểu 1,5m.

• Mỗi thang máy phục vụ tối đa 50 căn hộ, tối thiểu 2 căn hộ có 1 chỗ để ô tô.

• Bình quân diện tích căn hộ trên số phòng ngủ tối thiểu đạt 30m2.

Về hệ thống thiết bị – kỹ thuật

• Dung tích nước sinh hoạt/căn hộ đạt 1.200 lít.

Về dịch vụ – hạ tầng xã hội

• Có bệnh viện, phòng khám, trường mầm non, trường tiểu học trong bán kính 1km…

3. PHÂN LOẠI CHUNG CƯ HẠNG B

Hạng C có chất lượng sử dụng trung bình. Đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng và không đáp ứng được các tiêu chí của chung cư hạng A, hạng B như đã nêu trên.

Trên đây là tất cả các quy định của Pháp luật về việc phân loại chung cư ở nước ta. Việc phân loại này còn có rất nhiều điều bất cập và việc quy định này chưa thật sự đầy đủ và chi tiết để có thể thuận tiện trong việc phân loại.

Ảnh: Chung cư được loại hạng A (nguồn: internet).

III. MỘT SỐ MÂU THUẪN TRONG VIỆC PHÂN LOẠI CHUNG CƯ

Theo quy định, việc phân loại chung cư do chủ sở hữu tự đánh giá và tùy theo mức độ sẽ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật ; trường hợp gây thiệt hại về vật chất thì phải bồi thường.

Điều dẫn đến việc các chủ đầu tư có thể gian dối trong việc phân loại chung cư của mình để có thể bán được giá cao trên thị trường bất động sản. Dẫn đến việc thu hút những người mua nhà bỏ tiền ra mua căn hộ của họ nhưng khi người nhận được nhà thì dẫn đến các cuộc mâu thuẫn giữa người bán với người mua việc các tiện nghi không giống như trong việc thông báo và phù hợp với hạng của nó.

Đặc biệt, đã có rất nhiều vụ khởi kiện nhà đầu tư về việc lừa đảo buộc cơ quan pháp luật phải vào cuộc. Điều này cho thấy, liệu phân loại chung cư liệu có đúng như thực tế hay không ? Trách nhiệm của các cơ quan của pháp luật ở đâu ? Ai là người chịu trách nhiệm cho việc phân loại chung cư này.

Dễ thấy với những quy định mang nhiều định tính và còn bất cập, Thông tư 14 vẫn chưa thực hiện được mục tiêu bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng, chưa có các biện pháp chế tài xử phạt các chung cư gian dối trong việc phân loại.

Hơn nữa, nó cũng tạo ra sự tùy tiện cho các chủ đầu tư trong việc tự đánh giá, phân loại chung cư và cũng gây nhiều thiệt thòi cho những nhà đầu tư nghiêm túc vì sản phẩm thực sự cao cấp của họ không được phân biệt rạch ròi với các sản phẩm khác.

Liệu rằng, cần có những quy định rõ ràng hơn, tránh cách hiểu nhập nhằng, và có tính khả thi hơn trong việc phân loại chung cư.

Bên cạnh đó, ngoài việc xây dựng, ban hành tiêu chuẩn phân loại, cũng cần có một tổ chức trung gian đánh giá và công nhận kết quả phân loại cho từng tòa nhà chung cư cụ thể. Nếu đáp ứng được các yêu cầu về phân loại nhà chung cư, nhà đầu tư có quyền yêu cầu các cơ quan có thẩm quyền công nhận.

Và khi chủ đầu tư đưa căn hộ lên sàn giao dịch, cũng phải cung cấp tất cả các thông tin liên quan để người tiêu dùng lựa chọn, đánh giá và quyết định.

Thị trường mua bán chung cư ngày nay diễn ra rất hot và vô cùng sôi động. Nhưng để chọn được một căn hộ chung cư phù hợp với nhu cầu của mình cũng như giá cả phải chăng thì điều này chẳng dễ dàng một chút nào. Bạn có thể độc qua bài viết sau đây để có cho mình kinh nghiệm khi mua nhà chung cư KINH NGHIỆM CHỌN CHUNG CƯ ĐỂ Ở