FAR – Hệ số sử dụng đất là một chỉ số thường hay được nhắc đến trong quy trình phát triển dự án bất động sản. Vậy bạn đã biết FAR là gì và tầm quan trọng của FAR đối với dự án bất động sản chưa?

FAR – Hệ số sử dụng đất là gì?

Khái niệm:

Hệ số sử dụng đất (tiếng Anh: Floor Area Ratio – FAR) là mối quan hệ giữa tổng diện tích sàn có thể sử dụng mà một tòa nhà có (hoặc được phép có) và tổng diện tích của lô đất mà tòa nhà được xây dựng trên đó.

Tỷ lệ được xác định bằng cách: chia tổng diện tích sàn của tòa nhà cho tổng diện tích của lô đất.

Công thức tính hệ số sử dụng đất sẽ là:

FAR = Tổng diện tích sàn của tòa nhà/Tổng diện tích của lô đất

Hệ số sử dụng đất có đơn vị tính là lần, hiểu nôm na là một miếng đất đó được sử dụng (xây dựng) mấy lần. Nếu là đất nhà phố mà xây “full đất” thì hệ số sử dụng đất nó tương ứng như được xây mấy tấm ấy. Vì khi xây full đất, một tấm là bằng diện tích đất, thì được xây bao nhiêu tấm tương ứng với được xây bấy nhiêu lần diện tích đất.

Far là gì? Tầm quan trọng của hệ số sử dụng đất

Khi đã đọc đến đây, chắc hẳn nhiều bạn cũng tự đặt ra câu hỏi là hệ số sử dụng đất và số tầng trong một dự án căn hộ chung cư, chỉ số nào sẽ quan trọng hơn? Có giới hạn gì về FAR không? Những thắc mắc đó sẽ được giải đáp trong khóa học FS chuyên sâu do Remaps khai giảng định kỳ hàng tuần. Bạn đọc quan tâm có thể đăng ký ngay tại link này: https://bit.ly/3SiyUm4

Tầm quan trọng của hệ số sử dụng đất

Hệ số sử dụng đất (FAR) tính toàn bộ diện tích sàn của tòa nhà chứ không chỉ là diện tích xây dựng của tòa nhà. Không bao gồm: các khu vực không có người ở như tầng hầm, nhà để xe, cầu thang và trục thang máy.

Các tòa nhà có số tầng cao khác nhau có thể cùng giá trị FAR. Mỗi thành phố có một sức chứa hạn chế hoặc không gian hạn chế có thể an toàn sử dụng. Bất kỳ hành động nào vượt quá giới hạn này đều gây căng thẳng quá mức cho một thành phố. Đôi khi nó được gọi là hệ số trọng tải an toàn (safe load factor).

Giá trị FAR có thể thay đổi vì động lực dân số, mô hình tăng trưởng và các hoạt động xây dựng khác nhau và bởi tính chất của đất hoặc không gian xây dựng tòa nhà khác nhau. Các không gian công nghiệp, dân cư, thương mại, nông nghiệp và phi nông nghiệp có các hệ số trọng tải an toàn khác nhau, vì vậy chúng thường có FAR khác nhau. Chính phủ sẽ chịu trách nhiệm đưa ra các quy định và hạn chế xác định FAR có hiệu lực hay không.

FAR là một yếu tố quyết định cho sự phát triển của quốc gia. FAR thấp là yếu tố ngăn cản đối với xây dựng. Nhiều ngành công nghiệp (chủ yếu là ngành bất động sản) mong chờ sự tăng vọt trong FAR để mở ra không gian và và tài nguyên đất cho các chủ đầu tư. FAR cho phép chủ đầu tư hoàn thành nhiều dự án xây dựng hơn, điều này dẫn đến doanh số lớn hơn, giảm chi tiêu cho mỗi dự án và nguồn cung lớn hơn để đáp ứng nhu cầu của thị trường.

Tìm thông tin về FAR ở đâu và muốn tăng FAR thì có khó không?

Thông tin FAR thì có trong văn bản Quy hoạch 1/2000 do UBND tỉnh / Thành phố ban hành, ngoài ra thông tin về FAR có trong bảng thông tin quy hoạch của một khu đất nếu Chủ đất có văn bản xin cấp. Hình dưới mô tả về văn bản phê duyệt QH1/2000, cột cuối cùng chính là thông tin về hệ số sử dụng đất (FAR). Chúng ta lưu ý rằng mật độ xây dựng thường có tối đa, nghĩa là có thể giảm mật độ, tầng cao thì có tối thiểu tối đa, nghĩa là cũng được phép điều chỉnh. Riêng FAR thì giữ nguyên. Hay nói cách khác, muốn tăng giảm tầng cao thì tương ứng giảm tăng mật độ xây dựng, còn FAR phải giữ nguyên để GFA giữ nguyên.

Với công trình cao tầng, thì FAR khoảng từ 5.5 – 13.0 lần. Trung bình nằm ở mức 7.0 – 8.5 lần. Và FAR thường tách thành FAR cho đất ở, và FAR cho đất thương mại dịch vụ. Muốn hiểu thêm về điều này thì các bạn có thể tìm hiểu sâu hơn ở các bài viết khác, vì viết ra cũng khá dài.

Và vì FAR quan trọng như thế, nó liên quan đến giá trị khu đất, nên gần như Chủ đầu tư nào cũng muốn tăng FAR, tuy nhiên việc tăng FAR là cực khó, vì nó liên quan đến một chỉ số khác nằm ngoài lĩnh vực xây dựng, đó là dân số.

Lý do dân số nằm ngoài lĩnh vực xây dựng là vì nó liên quan đến các ngành khác như giáo dục, y tế, giao thông, hay gọi là điện, đường, trường, trạm. Và Mr Đức cũng sẽ có những khóa học chuyên sâu về việc này nếu các bạn có nhu cầu tìm hiểu.

Tóm lại, hệ số sử dụng đất FAR là chỉ số cực kỳ quan trọng của Dự án chung cư, nó quyết định khu đất được sử dụng bao nhiêu lần hay được xây dựng tối đa bao nhiêu sàn (GFA), từ đó quyết định sẽ có bao nhiêu sàn để bán (NSA) và đương nhiên, bán được nhiều thì thu được nhiều và ngược lại.

Do đó, với các bạn làm nghề hay có ý định làm nghề, việc xác định giá trị khu đất thông qua FAR là thứ đầu tiên phải biết.