Phát triển dự án bất động sản (BĐS) là hoạt động dùng vốn đầu tư thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất. Để có thể phát triển dự án BĐS, các nhà đầu tư đều xây dựng cho mình một quy trình phát triển dự án nhằm thỏa mãn các quy định về pháp lý và mục tiêu kỳ vọng trong kinh doanh.
Quy trình phát triển dự án bất động sản
Tùy vào tính chất của từng loại dự án mà quy trình triển khai có thể linh động thay đổi cho phù hợp, tuy nhiên trên góc độ thủ tục pháp lý của dự án thì quy trình phát triển dự án BĐS thường bao gồm các bước sau đây.
Quy trình phát triển dự án bất động sản
Toàn bộ quy trình phát triển dự án bất động sản được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp lý có liên quan. Các dự án nhà ở thương mại sẽ mất một khoảng thời gian để có thể đưa sản phẩm đến với thị trường.
Cụ thể là chủ đầu tư sẽ mất từ 2 – 3 năm để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giải phóng mặt bằng. Từ 1 – 2 năm để CĐT thực hiện các thủ tục đầu tư như Chấp thuận chủ trương đầu tư, Phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, Quyết định công nhận chủ đầu tư, hoàn thành nghĩa vụ tài chính để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Và sau khoảng 2 – 3 năm để triển khai xây dựng các công trình trong dự án.
Với quy trình trên, việc Công nhận CĐT dự án là một giai đoạn vô cùng quan trọng và được bắt đầu từ việc Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án hay Chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại là một trong những vướng mắc thường gặp phải, gây ách tắc thị trường BĐS hiện nay.
Đối với nhà đầu tư chưa có quyền sử dụng đất hợp pháp
| Trình tự | Hạng mục | Chi tiết |
| Bước 1 | Lập thủ tục quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư | Giao Sở Kế hoạch và Đầu tư phối hợp cùng Tổ chuyên gia (do Sở Kế hoạch và Đầu tư làm Tổ trưởng, thành viên gồm các sở, ngành, quận huyện có liên quan) xem xét, thẩm định hồ sơ, trình Ủy ban nhân dân thành phố ban hành Quyết định chủ trương đầu tư theo quy định và thẩm quyền được giao trong Luật Đầu tư và các Nghị định hướng dẫn thi hành. |
| Bước 2 | Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng phương án kiến trúc công trình theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị | Sau khi có Quyết định chủ trương đầu tư, nhà đầu tư (theo Luật Đầu tư) lập hồ sơ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng phương án kiến trúc công trình, giao Sở Quy hoạch – Kiến trúc, Ủy ban nhân dân quận huyện (theo thẩm quyền) tham mưu và tổ chức thực hiện theo quy định. |
| Bước 3 | Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai | Giao Sở Tài nguyên và Môi trường tham mưu tổ chức thực hiện theo quy định. |
| Bước 4 | Xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất | Giao Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính tổ chức thực hiện theo quy định. |
| Bước 5 | Công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, cấp Giấy phép xây dựng | Giao Sở Xây dựng tổ chức thực hiện theo quy định. |
Khi nhà đầu tư chưa có quyền sử dụng đất hợp pháp, việc lập thủ tục quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật đầu tư được giao Sở kế hoạch và đầu tư phối hợp cùng Tổ chuyên gia (do Sở kế hoạch và đầu tư làm tổ trưởng, thành viên gồm các sở, ngành, quận huyện có liên quan) xem xét, thẩm định hồ sơ trình UBND thành phố ban hành Quyết định chủ trương đầu tư theo quy định và thẩm quyền được giao trong Luật đầu tư và các Nghị định hướng dẫn thi hành.
Sau khi có quyết định chủ trương đầu tư , nhà đầu tư (theo Luật đầu tư) lập hồ sơ quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 hoặc thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng phương án kiến trúc công trình, giao Sở quy hoạch – Kiến trúc, UBND quận/huyện (theo thẩm quyền) tham mưu và tổ chức thực hiện theo quy định.
Đối với nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất hợp pháp
Quy trình thực hiện dự án nhà ở thương mại theo quy định của Luật Nhà ở (đối với trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất ở hợp pháp) gồm 05 bước như sau:
| Trình tự | Hạng mục | Chi tiết |
| Bước 1 | Chấp thuận chủ trương đầu tư (theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ) |
|
| Bước 2 | Công nhận chủ đầu tư (theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ). | Giao Tổ Chuyên gia (được kiện toàn theo Quyết định số 492/QĐ-UBND ngày 12/02/2020 của Ủy ban nhân dân thành phố) xem xét, đánh giá hồ sơ trình Ủy ban nhân dân thành phố theo quy định. |
| Bước 3 | Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng phương án kiến trúc công trình theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị | Sau khi được công nhận chủ đầu tư, chủ đầu tư (theo Luật Nhà ở) lập hồ sơ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng phương án kiến trúc công trình, giao Sở Quy hoạch – Kiến trúc, Ủy ban nhân dân quận huyện (theo thẩm quyền) tham mưu và tổ chức thực hiện theo quy định. |
| Bước 4 | Chấp thuận đầu tư dự án (theo quy định tại Nghị định 11/2013/NĐ-CP và Quyết định 03/2019/QĐ-UBND ngày 21/02/2019 của Ủy ban nhân dân thành phố) | Giao Sở Xây dựng tổ chức thực hiện theo quy định. |
| Bước 5A | Thẩm định thiết kế kỹ thuật, thiết kế cơ sở cấp giấy phép xây dựng (theo quy định tại Nghị định 59/2015/NĐ-CP) | Giao Sở Xây dựng (theo thẩm quyền) tổ chức thực hiện theo quy định. |
| Bước 5B | (Đối với dự án có chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc thay đổi sau khi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) | Xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung do điều chỉnh quy hoạch theo quy định tại Luật Đất đai. Nội dung này sẽ được thực hiện song song với Bước 5A, giao Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính tổ chức thực hiện theo quy định. |
Theo Công văn 2363/SXD-PTĐT của Sở xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, trong cả hai trường hợp, việc công nhận chủ đầu tư chỉ có thể thực hiện sau khi đã có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư.
Nhưng trên thực tế, có rất nhiều dự án nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố có nguồn gốc đất do đền bù đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng, đã có văn bản công nhận chủ đầu tư của UBND thành phố nhưng vẫn chưa thực hiện thủ tục thu hồi, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
Tham khảo Danh mục Nhà ở thương mại có nguồn gốc đất do đền bù nông nghiệp hoặc sử dụng đất chuyên dùng – Ban hành kèm theo công văn 1225/UBND-ĐT ngày 04 tháng 04 năm 2020 của UBND thành phố.
Đây là một trong những vướng mắc lớn về pháp lý, nguyên nhân gây đọng vốn và giảm hiệu quả kinh doanh của các CĐT khi phải tạm dừng dự án để thực hiện rà soát lại các thủ tục pháp lý liên quan đến lựa chọn nhà đầu tư theo đúng quy định.
