Ảnh: Có nên chuyển đổi condotel thành chung cư? (nguồn: internet).

1. CHƯA CÓ LUẬT CỤ THỂ VỀ CONDOTEL

Các loại đất khác nhau được chia ra nhiều loại, trong đó có thể phân ra thành hai nhóm lớn, đó là  Đất ở và không phải Đất ở. Sự khác nhau cơ bản giữa Đất ở và không phải Đất ở chính là Dân số. Dân số với Đất ở là một cặp phạm trù không tách rời. Nếu có chỉ tiêu dân số thì chắc chắn sẽ có chỉ tiêu đất ở và ngược lại, nếu không có Dân số thì cũng không có Đất ở.

Tại sao Dân số lại quan trọng? Vì nó liên quan đến Hạ tầng kỹ thuật tại một địa phương (như điện, nước, giao thông…) và cả Hạ tầng xã hội (cây xanh, văn hoá, thể thao, bệnh viện, trường học, bảo tàng..). Để cho dễ hiểu, bạn hãy tưởng tượng khi đi du lịch đâu đó, không nhất thiết nơi ấy phải có trường học, bệnh viện… Nhưng nếu tại nơi bạn thường trú, mà xung quanh  không có trường học, bệnh viện thì không được.

Ví dụ để thấy, Dân số kéo theo rất nhiều thứ về hạ tầng phải đáp ứng để phù hợp với nhu cầu sử dụng. Và dân số cũng là yếu tố chính dẫn đến sự khác biệt giữa Condotel và Chung cư.

Condotel hiện chưa có luật quy định cụ thể, nhưng đất Condotel không phải đất ở, mà là đất thương mại. Nghĩa là đất này dùng để kinh doanh chứ không dùng lưu trú dài hạn, thế nên khu Condotel không có dân số, và vì không có dân nên thời gian sở hữu cũng không phải lâu dài. Và đương nhiên ở trong một khu không có dân số thì cũng không thiết kế theo cái cách của một cụm dân cư được.

Ảnh: Condotel không có dân số nên thời gian sở hữu không lâu dài (Nguồn: internet).

2. TIỀN THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT KHI CHUYỂN ĐỔI CONDOTEL THÀNH CHUNG CƯ

Tiếp đến là Tiền thuế đất (tiền sử dụng đất), thuế đất ở cũng khác thuế đất thương mại, nhìn chung thì đất ở sẽ chịu thuế cao hơn.Với quản lý nhà nước, việc chỉ định khu vực nào đó chỉ là chỗ “chơi” hay chỗ “ở” là hoàn toàn khác nhau. Nơi để ’’Ở’’ thì có thể đáp ứng cả việc “chơi”, nhưng một nơi chỉ để “Chơi” thì không bao gồm cả việc “ở” được.” Ở” là phải đi làm, phải thực hiện các thủ tục hành chính, phải đi học…

Và tâm thế của người đi chơi với người ở cũng khác nhau. Thế nên, việc chuyển đổi thì không thể có biến từ Đất thương mại thành ở, và thời hạn 50 năm (của Condotel) thành lâu dài được.

3. PHÍ CHUYỂN ĐỔI CONDOTEL THÀNH CHUNG CƯ

Và nếu chỉ là việc chuyển đổi chỉ cần xác nhận bằng vài mảnh giấy, đổi tên thì tại sao lại lấy phí chuyển đổi đến 15% giá trị gốc. 15% là 1 giá trị lớn nếu chỉ tính riêng tiền đất. Vì trong cấu thành giá trị 1 căn Condotel, tiền đất chưa chắc chiếm được 10% giá trị. Thực chất là việc chuyển đổi còn phát sinh thêm nhiều vấn đề về cơ sở hạ tầng và xã hội cần phải giải quyết.

Sau khi phân tích chúng ta thấy việc chuyển đổi Condotel thành Chung cư không phải là chuyện của riêng chủ đầu tư mà còn liên quan đến các vấn đề của một địa phương. Không nên thực hiện việc chuyển đổi này vì hai loại hình quy hoạch này có rất nhiều điểm khác nhau. Những đặc điểm này sẽ ảnh hưởng đến đến kế hoạch ngân sách và phát triển của địa phương, gây áp lực lên hạ tầng đô thị và phát sinh thêm chi phí chuyển đổi khá lớn. Và không thể chỉ cần đổi tên là có thể thay đổi đặc điểm, chức năng vốn có của một Bất động sản.