Nội dung chính

CÁC GIAI ĐOẠN MỞ BÁN CƠ BẢN CỦA MỘT DỰ ÁN

Ảnh: Các giai đoạn mở bán dự án nhà ở (nguồn: internet).

Hầu hết các dự án khu dân cư, khu đô thị những năm trở lại đây đều được phân chia thành nhiều đợt mở bán chứ không còn tung ra một cách ồ ạt như trước đây. Bên cạnh việc chủ đầu tư có đủ thời gian và phân bổ nhân lực phù hợp để chăm sóc khách hàng, đây cũng là một trong nhưng yếu tố tác động trực tiếp đến cơ hội và lợi nhuận đầu tư của khách hàng.

Ở mỗi giai đoạn mở bán, chủ đầu tư sẽ tung ra các sản phẩm chiến lược khác nhau. Tùy thuộc vào mục đích sử dụng và định hướng mà khách hàng và nhà đầu tư phải biết chọn thời điểm đầu tư thích hợp nhất.

Thông thường tại mỗi dự án bất động sản, trong đó tiêu biểu là các dự án căn hộ chung cư thường chia ra nhiều đợt mở bán khác nhau, dao động từ 3 tới 7 đợt mở bán căn hộ. Trong đó số lượng căn hộ theo từng đợt mở bán sẽ tùy thuộc vào tình hình của dự án đó.

Thông thường, một dự án chung cư sẽ có 03 đợt mở bán nếu kế hoạch thi công được đảm bảo và chủ đầu tư có năng lực tài chính ổn.

Ảnh: Giai đoạn khởi công xây dựng (nguồn: internet).

1. GIAI ĐOẠN MỞ BÁN ĐẦU TIÊN (KHỞI CÔNG XÂY DỰNG)

• Ngay thời điểm khởi công xây dựng nền móng, chủ đầu tư sẽ có một đợt mở bán. Giai đoạn này chủ đầu tư được phép bán ra một số lượng nhỏ sản phẩm để huy động vốn dưới hình thức hợp đồng mua bán. Một vài dự án vốn đầu từ lớn, không cần huy động thêm nhưng vẫn bán ra một số lượng nhỏ với mức giá an toàn nhằm thăm dò thị trường.
• Cũng trong đợt mở bán đầu tiên, chủ đầu tư sẽ tung ra nhiều khuyến mãi và chiết khấu tốt dành cho khách hàng nhằm mục đích kích cầu người mua, thu hút khách hàng chú ý đến dự án của mình hơn.
• Bản chất của việc mua loại hình nhà ở này là mua cái chưa được tồn tại trong thực tế. Nhưng nếu thực sự chắc chắn về sản phẩm dự án hoàn toàn có thể mua ngay thời điểm chào hàng.
• Quyết định mua của khách hàng vào đợt mở bán này không chỉ dựa vào thông tin được cung cấp từ chủ đầu tư hoặc môi giới bất động sản mà còn phải cân nhắc rất nhiều vấn đề liên quan. Bởi lẽ, quá trình từ lúc đặt chỗ đến khi chính thức nhận nhà là một khoảng thời gian không hề ngắn và có nhiều điều cần phải lưu tâm.

2. GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ HOÀN THIỆN (CƠ SỞ HẠ TẦNG ĐÃ HOÀN THIỆN KHOẢNG 80%)

• Sau khi điều kiện cơ sở hạ tầng dự án đáp ứng yêu cầu để mở bán chính thức đợt đầu tiên ra thị trường, chủ đầu tư sẽ tiến hành tung ra ít nhất 30 – 70% sản phẩm. Loại hình bất động sản sẽ được cân nhắc phù hợp nhất với chiến lược dự án và tính chất thị trường.
• Tại đợt mở bán thứ 02, mức giá thường cao hơn so với đợt chào bán đầu tiên.
• Nếu tình hình bán hàng đợt đầu tiên diễn ra tốt đẹp, lượng người mua nhiều và hàng hết nhanh. Điều này khiến một số chủ đầu tư sẽ cắt giảm các chương trình khuyến mãi, chiết khấu trong những đợt mở bán thứ hai.
• Nếu tình hình bán hàng đợt 1 không tốt, chủ đầu tư sẽ làm các động tác kích cầu chẳng hạn như tăng chiết khấu, đưa ra các khuyến mãi hấp dẫn hơn trong các đợt mở bán tiếp theo.
• Nếu dự án có nhiều đợt mở bán, thì từ đợt thứ 2 đến đợt mở bán trước đợt cuối cùng giá sẽ tăng dần dần cho phù hợp với tiến độ hoàn thiện công trình. Các nhà đầu tư sẽ khá cân nhắc với các đợt mở bán càng về sau, do số tiền đóng cao hơn rõ rệt.

3. GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ BÀN GIAO CÁC HẠNG MỤC (TIẾN ĐỘ CÔNG TRÌNH ĐẠT TỪ 80 – 100%)

• Thời điểm này, chủ đầu tư đã bán gần hết số lượng sản phẩm của mình. Tiến độ công tình cũng đã đạt từ 80 – 100%. Lúc này giá bán nhà đất sẽ tăng vọt, hầu hết tăng từ 10 – 30%, đạt mức cao nhất của các đợt mở bán do sản phẩm đã hoàn thiện và chuẩn bị vào ở.
• Nếu mua căn hộ ở đợt mở bán thứ 03, khách hàng sẽ phải chuẩn bị đầy đủ tài chính, tương ứng với 90 – 100% giá trị bất động sản. Trường hợp mua trả góp, lãi vay ngân hàng cũng cao hơn so với giai đoạn đầu tiên.
• Với khách hàng còn nhiều nghi ngại về mức độ an toàn của bất động sản dự án thì nên mua ở thời điểm cuối. Lợi thế của thời điểm này là chắc chắn về thiết kế, chất lượng công trình và có thể sử dụng ngay mà không cần chờ đợi.

Hầu hết các chủ đầu tư sẽ có những chính sách ưu đãi hấp dẫn cho từng giai đoạn mở bán nhằm thu hút khách hàng. Mỗi đợt mở bán đều có ưu và nhược điểm khác nhau, có cả được và mất.

Thế nhưng, các chuyên gia bất động sản vẫn luôn ưu tiên cho những quyết định mang tính chiến lược và táo bạo. Với bất động sản, quá an toàn không phải là một lựa chọn tốt, thời điểm mở bán đầu tiên mới chính là miếng mồi ngon cho những ai biết tận dụng thời cơ.