Trong bất động sản, mỗi loại hình sở hữu, từ nhà phố đến căn hộ chung cư, đều có một quy trình pháp lý riêng. Đặc biệt, với căn hộ chung cư, những người mua hàng thường đối diện với một loạt câu hỏi phức tạp về quyền sở hữu và giấy tờ liên quan.

Bản chất pháp lý của căn hộ chung cư

 Khác biệt lớn nhất giữa nhà phố và căn hộ chung cư nằm ở giấy tờ pháp lý. Trong khi nhà phố thường có GCN QSD (tức Giấy chứng nhận quyền sử dụng) hay còn gọi là Sổ hồng, với căn hộ chung cư, mọi thứ không đơn giản như vậy, đặc biệt là khi dự án vẫn trong giai đoạn xây dựng.

Thường thì nhân viên bán hàng cũng ít người hiểu rõ trình tự pháp lý của 1 căn hộ chung cư. Khi được hỏi đến đa số đều trả lời là rằng đã có QH 1/500 rồi, có sổ đỏ rồi, hay có Giấy phép xây dựng rồi. Vậy những vấn đề pháp lý đó là gì?

Căn hộ chung cư và vấn đề pháp lý

Mua một căn hộ chung cư không chỉ đơn thuần là việc chuyển tiền và nhận chìa khóa. Cần phải hiểu rõ về hai khía cạnh pháp lý chính: đất và nhà.

Pháp lý liên quan đến đất

Pháp lý cao nhất của đất là GCN QSD Đất (hay còn gọi là sổ đỏ). Để có được Sổ đỏ, đối với dân thì khá đơn giản, nhưng đối với Doanh nghiệp thì có phức tạp hơn.

Đối với dân, thì từ đất nông nghiệp, đi xin chuyển mục đích lên thành đất ở, đóng tiền Sử dụng đất, nhà nước cấp sổ (Quy trình cơ bản).

Còn đối với doanh nghiệp, nếu chưa có sổ đỏ (hoặc sổ đỏ ghi không đúng mục đích – ví dụ sổ đỏ tên doanh nghiệp nhưng ghi mục đích sử dụng là trồng cây, làm thương mại, làm trường học … thay vì làm khu ở) thì doanh nghiệp cần phải có tờ giấy Cho phép doanh nghiệp đầu tư nhà chung cư tại khu đất. Trên cơ sở đó, Doanh nghiệp đi lập quy hoạch 1/500. Rồi kế đến là xin Duyệt dự án đầu tư nhà ở (nên đọc kỹ phần này, vì trong đó sẽ ghi rõ Doanh nghiệp được phép làm gì, có nghĩa vụ gì với nhà nước không, dự án này thuộc loại nào, được có sổ hồng sau này, hay chỉ được thuê 50 năm…). Sau đó là Quyết định giao đất, Tính tiền và đóng tiền sử dụng đất. Cuối cùng là cấp sổ đỏ.

Pháp lý liên quan đến nhà

Pháp lý cao nhất của nhà là Giấy phép xây dựng: Trên cơ sở 1/500, vậy 1/500 là gì? Đó chính là bản vẽ quy định công trình cao bao nhiêu, block to thế nào, mật độ xây dựng ra sao, bố trí căn hộ ở đâu …. (nên thường có nhiều doanh nghiệp có được 1/500 là có thể dùng để kêu gọi khách hàng đặt chỗ, vì từ đó về sau sẽ không bị thay đổi về thiết kế nhiều). Trên cơ sở 1/500 thì sẽ thiết kế chi tiết ra, thẩm duyệt các bản vẽ, và cuối cùng là cấp phép xây dựng.

Ngoài ra, để đủ điều kiện ký hợp đồng với khách hàng, Chủ đầu tư phải làm xong móng và có tờ giấy xác nhận đủ điều kiện bán hàng. Khi có tờ giấy này thì sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng được.

Làm thế nào để biết dự án của bạn đang đi đúng hướng?

Như vậy, khi hỏi đến pháp lý, nếu nghe nói là: “Có quy hoạch 1/500 rồi” thì được hiểu là mới có bước cơ bản đầu tiên của pháp lý. 

Nếu được trả lời là “Có sổ đỏ rồi” thì cái này chỉ mới xong phần đất mà phần lớn các Doanh nghiệp đã cầm cố vào ngân hàng để lấy tiền xây dựng rồi (việc này cũng hết sức bình thường).

Nếu được trả lời là “Có giấy phép xây dựng rồi”, thì nhìn chung là tạm ổn. Tuy nhiên cần phải xem lại Quyết định phê duyệt dự án đầu tư nhà ở, trong đó có khá nhiều nội dung cần để xem và biết dự án này như thế nào.

Đồng thời, cần hiểu rằng việc sở hữu một sổ đỏ không đồng nghĩa với việc đã hoàn tất mọi thủ tục. Quan trọng hơn, quá trình xây dựng cần phải tuân thủ chặt chẽ theo quy định. Các sai sót trong việc xây dựng có thể dẫn đến những rủi ro lớn về pháp lý trong tương lai.

Những điều kiện quan trọng trước khi cấp chủ quyền

Nhà nước nghiệm thu:

Sau khi xây xong, nhà nước sẽ vào công trình nghiệm thu, nếu Chủ đầu tư xây sai phép thì sẽ có rắc rối (thế mới có chuyện giấy tờ cho xây 15 tầng, mà Chủ đầu tư lại xây 18 tầng), hay những thứ khác mà gọi là sai phép như tăng căn hộ, hay xây lớn hơn bình thường … Nên có giấy phép chưa phải là đã ổn, mà phải tùy vào Chủ đầu tư này có uy tín hay không?

Nộp thủ tục làm GCN Quyền sở hữu nhà ở

Muốn được cấp cái này, thì Chủ đầu tư phải nộp bản gốc Sổ đỏ (pháp lý về đất), một số Chủ đầu tư cầm ngân hàng cho đến lúc đó và cũng không thèm lấy ra khỏi ngân hàng luôn (vì không có tiền trả cho ngân hàng), không lấy được sổ thì không có để nộp, không có để nộp thì không ra chủ quyền cho từng căn hộ được.

Xây nhà phải phù hợp mục đích trong quyết định phê duyệt dự án đầu tư nhà ở

Trong trường hợp chủ đầu tư làm sai mục đích, thì nhà nước sẽ không cấp chủ quyền mà sẽ bắt chủ đầu tư thay đổi hoặc điều chỉnh cho phù hợp.

Việc được cấp chủ quyền không chỉ dừng lại ở việc hoàn thiện dự án. Nhà nước cần thực hiện nghiệm thu công trình, đồng thời chủ đầu tư cần đảm bảo rằng mọi thứ đều tuân theo quyết định phê duyệt dự án đầu tư.

Tuy nhiên, với những Chủ đầu tư uy tín, mọi rủi ro trên đều có thể được giảm thiểu. Khách hàng nên lưu ý một số điều kiện và giữ lại một phần tiền cho đến khi hoàn tất mọi thủ tục. Vì đến khi giao nhà, Khách hàng được giữ lại 5% giá trị căn hộ cho đến khi Chủ đầu tư hoàn các thủ tục này. Nhận sổ thì trả 5% còn lại. Đặc biệt, nếu vay ngân hàng để mua thì khỏi lo, vì dù sau cái sổ mà có cũng cho ngân hàng cầm. Nên vay ngân hàng thì ngân hàng sẽ đảm bảo cho mình. Đặc biệt, việc hợp tác với các ngân hàng uy tín có thể giúp khách hàng đảm bảo quyền lợi của mình. Bởi thế khi mua căn hộ nên hỏi xem ngân hàng nào hỗ trợ, nếu ngân hàng uy tín hỗ trợ thì Chủ đầu tư cũng phải uy tín.

Kết luận

Quy trình pháp lý trong việc mua bán căn hộ chung cư có thể phức tạp, nhưng với sự hiểu biết và lựa chọn đúng Chủ đầu tư cùng ngân hàng hợp tác, khách hàng có thể đảm bảo quyền lợi và sở hữu một tài sản phù hợp.