GIÁ NHÀ Ở SÀI GÒN ĐẮT HAY RẺ?

Nếu hỏi câu hỏi “Giá nhà ở Sài Gòn đắt hay rẻ?”, phần lớn câu trả lời là “đắt”, phần còn lại sẽ trả lời là “rất đắt”. Nhưng sự thật có phải như thế hay không? Hãy cùng Remaps đi tìm lời giải cho câu hỏi này nhé.

Một món hàng đắt hay rẻ thường liên quan đến khả năng chi trả của người mua, mà khả năng chi trả thì tuỳ thuộc vào thu nhập. Nhà cũng là một món hàng, và có vẻ như tốc độ tăng giá nhà nhanh hơn là tốc độ tăng lương. Cho nên đối với nhiều người, nhà là món hàng xa xỉ, có nhu cầu nhưng không bao giờ với tới. Và cái gì không với tới đồng nghĩa với đắt hoặc rất đắt.

Khi mua nhà, hầu hết chúng ta hay có thói quen tính đơn giá căn nhà và giá trị căn nhà rồi so với túi tiền của mình và ngán ngầm lắc đầu. Nhưng trong thực tế, đơn giá trên mét vuông và tổng giá trị căn nhà lại không thực sự quá quan trọng để một người có thể sở hữu một căn nhà. Mà cái tối quan trọng ở đây chính là sự hỗ trợ của Ngân hàng và số tiền tích trữ hàng tháng của người mua (là số tiền còn lại từ thu nhập sau khi trừ đi chi tiêu).

Hiện nay với chung cư, bạn được ngân hàng hỗ trợ tối đa 70% giá trị căn hộ, với lãi suất khoảng 1%/tháng, thời gian tối đa là 20 năm. Như vậy, để có thể mua một căn hộ 2 phòng ngủ ở Quận 8 với giá khoảng 1.300.000 (bao gồm VAT), bạn cần có tối thiểu 390 triệu, phần còn lại vay ngân hàng trong 20 năm và mỗi tháng trả tối thiểu khoảng 12.9 triệu (bao gồm 9.1 triệu tiền lãi và 3.8 triệu tiền gốc).

Như vậy thì nếu bạn muốn mua được căn nhà đó thì bạn phải kiếm đâu đó 390 triệu cùng với một mức thu nhập khoảng 20 triệu/tháng trở lên. Với điều kiện này, thì thấy khó khó để mua nhà, vì thu nhập 20 triệu/tháng có thể có nhiều, nhưng có 390 triệu tích trữ thì hiếm.

Nhưng nếu cũng căn chung cư 1.300.000 như trên, nhưng bạn được ngân hàng hỗ trợ 95%, với tối đa 30 năm và lãi suất 0.5%/tháng, thì bạn chỉ cần có 65 triệu ban đầu và mỗi tháng trả khoảng 9.6 triệu (bao gồm 6.2 triệu tiền lãi và 3.4 triệu tiền gốc). Với điều kiện này, thu nhập 20 triệu/tháng chắc chắn mua được nhà. Như vậy bạn đã thấy dễ dàng sở hữu nhà hơn chưa?

Cũng căn hộ giá 1.300.000 đó, ngân hàng hỗ trợ 95% trong 50 năm, lãi suất 3%/năm, thì bạn chỉ cần có 65 triệu ban đầu và hàng tháng trả 5.1 triệu (bao gồm 3.1 triệu tiền lãi và 2.1 triệu tiền gốc). Với điều kiện này, thì sinh viên ra trường 5 năm hoàn toàn đủ khả năng sở hữu nhà.

Vậy các ví dụ trên cho ra kết luận gì? Đừng quá tập trung vào đơn giá và tổng giá trị của một căn nhà, mà hãy tập trung vào việc được hỗ trợ những gì từ ngân hàng? Chúng ta quá tập trung vào đơn giá, vào giá trị căn nhà rồi nhìn vào túi mình và thở dài, nhưng thực tế mấu chốt của vấn đề nằm ở chỗ chúng ta được ngân hàng hỗ trợ tối đa 70%, với lãi suất cao, và thời gian ngắn.

Ngoài ra, chi phí sinh hoạt ngày càng đắt đỏ khiến cho phần tích trữ được càng ngày càng ít đi. Và nếu xét kỹ, giá nhà đúng là có tăng, nhưng tăng không nhanh bằng chi phí sinh hoạt.

Tôi có đứa bạn từ Việt Nam sang Mỹ, hai vợ chồng làm nail cả, và mỗi tháng kiếm được khoảng 3-4 ngàn mỗi người. Sau 4 năm thì không biết bằng cách nào đó, 2 vợ chồng mua được một căn nhà trị giá 700 ngàn (tất nhiên có vay), ngoài ra trong thời gian này, 2 vợ chồng có sinh được 1 đứa con nữa.

Như vậy có thể thấy ở Mỹ, người ta có thể dễ dàng sở hữu một căn nhà có giá gấp 7-10 lần lương theo năm của họ. Còn ở Việt Nam, cả gia đình có thu nhập 120 triệu/năm (khoảng 10 triệu/tháng 2 vợ chồng, nuôi thêm 1 đứa con) thì mãi mãi đừng mong mua được căn nhà trị giá 840 triệu – 1.200 triệu, với thu nhập đó chỉ đủ khả năng mua nhà 100 triệu nghĩa là bằng với thu nhập của 01 năm mà thôi.

Từ những phân tích trên cho thấy, thực tế giá nhà ở Việt Nam nói chung và Sài Gòn nói riêng không hề đắt nhưng chúng ta vẫn nghĩ, người ta không có khả năng mua nhà bởi vì thiếu sự hỗ trợ tài chính, và vì chi phí sinh hoạt quá cao so với thu nhập. Người ta giàu không phải bởi người ta kiếm ra bao nhiêu mà bởi người ta tích trữ được bao nhiêu.

Hiện nay, chúng ta đang có phong trào “Nhà ở xã hội” hay “Xây nhà giá rẻ cho người có thu nhập thấp”. Cha ông ta có câu “Tiền nào của nấy”, nên thay vì tìm cách xây nhà giá rẻ, thì cứ để làm nhà với chất lượng tốt, bán với giá thị trường, và mỗi đối tượng sẽ có những hỗ trợ về tài chính riêng.

Vì trong tình trạng hiện nay, nhà cho các đối tượng xã hội với giá rẻ mà tốt, thì kiểu gì cũng có tiêu cực. Còn nhà thương mại mà giá rẻ và tốt, thì trong cái thế giới phẳng hiện nay, đặc biệt là luật cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà, thì mấy người nước ngoài họ cũng mua hết không đến phần cho người Việt đâu.

Đặc biệt với chung cư, đừng ham giá rẻ, vì mua chung cư giá rẻ thì có nguy cơ “bỏ của chạy lấy người” sau khi ở một thời gian, vì đơn giản là “Tiền nào của nấy” mà thôi. Vì doanh nghiệp nào cũng lấy mục tiêu lợi nhuận làm trọng, không có lợi nhuận thì không ai làm.

Và xin nhắc lại rằng, đơn giá và giá trị căn nhà không phải là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến khả năng sở hữu nhà của bạn. Và chúng ta khó sở hữu nhà bởi vì các lý do khác chứ không phải bởi giá nhà quá đắt.

Với thu nhập gia đình là 10 triệu/tháng 2 vợ chồng, đây là mức thu nhập thấp đối với công nhân, thì chỉ có khả năng mua nhà ở cho công nhân giá 100 triệu, nghĩa là chỉ có khả năng mua một căn nhà chỉ bằng với thu nhập của 01 năm mà thôi.

Theo trí nhớ của tôi, thời điểm đầu năm 2007, lúc tôi mới ra trường, tôi đã mơ ước một mức lương khoảng 3.5 triệu/tháng, vì thời điểm đó, tôi chỉ cần 500-600 ngàn/tháng cho nhu cầu ăn ở, đi lại của bản thân. Mơ ước là vậy, nhưng thực tế tôi chỉ kiếm được có 2.4 triệu/tháng cho công việc đầu tiên khi ra trường, và với số tiền này, sau khi nuôi thêm một đứa em là sinh viên thì tôi vẫn tiết kiệm được khoảng 1 triệu/tháng (khoảng 40% thu nhập).

Cũng tại thời điểm đó, một căn chung cư khoảng 2 phòng ngủ ở quận 7 (Không thuộc Phú Mỹ Hưng) có giá khoảng 500-600 triệu. Và đến thời điểm hiện nay là năm 2017, sau 10 năm, một sinh viên mới ra trường có lương 7 triệu/tháng, đảm bảo sẽ khó mà nuôi được thêm một đứa em và có dư 40% thu nhập (khoảng 2.8 triệu) như tôi đã từng làm cách đây 10 năm, còn căn hộ 500-600 triệu xưa kia, bây giờ bán không quá 1.5 tỷ.

Đưa ví dụ trên đây để minh chứng rằng, mặc dù thu nhập chúng ta tăng thêm nhưng chúng ta có vẻ như ngày càng nghèo đi vì chi phí sinh hoạt đắt đỏ. Như tôi đã từng đề cập đến trong bài viết về Bảng cân đối kế toán, sự giàu có không đến từ số Tài sản, không đến từ thu nhập, mà đến từ Vốn chủ sở hữu, mà Vốn chủ sở hữu có được từ Lợi nhuận giữ lại, nghĩa là từ phần bạn tích trữ được theo thời gian. Như ví dụ thực tế tôi kể ra ở trên, thì chúng ta có vẻ như ngày càng nghèo đi khi tích trữ được càng ngày càng ít, mặc dù thu nhập tăng.

Hi vọng những chia sẻ trên đây sẽ có ích đối với những bạn đang quan tâm tới giá nhà ở Sài Gòn hoặc có ý định mua nhà. Cảm ơn các bạn đã đọc và theo dõi bài viết, nếu bạn muốn có thêm nhiều kiến thức khác về bất động sản, hãy tiếp tục theo dõi những bài viết khác của Remaps nhé.

Tác giả: Duc Le

Hotline: 1900 633804

Website: https://remaps.vn/

Email: hotro@remaps.vn

Fanpage Facebook: https://www.facebook.com/remaps.vn

Group Facebook: https://www.facebook.com/groups/533671267519885

Youtube: https://www.youtube.com/channel/UCBB0XnDfh9aDb4fA4Bv5fJA/