Để định giá bất động sản, thì chúng ta cần phải lưu ý các điểm sau:

1. VỊ TRÍ LÀ YẾU TỐ HÀNG ĐẦU CẦN XEM XÉT KHI ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

• Mặt tiền đường lớn sầm uất, giao thông thuận tiện. Có khả năng cho thuê cao. Căn góc, ngay ngã tư, các quận trung tâm.
• Hẻm thì phải hẻm thông, xe hơi lưu thông được, gần chợ trường học.
• So sánh giá cho thuê : Một căn giá trị 7 tỷ cho thuê 15 triệu với một căn 6 tỷ vẫn cho thuê được 15 triệu thì căn 6 tỷ có tính thanh khoản cao hơn, tốt hơn.

2. KẾT CẤU NHÀ

Hai nhà có cùng diện tích 50m2 nhưng khác kết cấu. Hiện tại giá tính xây dựng thô để định giá 6 triệu/m2 xây dựng sàn. Lấy số m2 xây dựng nhân cho 6. Nhà mới và có nội thất cao cấp tùy vào kết cấu xây dựng mà bạn cộng từ 300 triệu trở lên. Khung xây dựng cho bạn tham khảo: nhà 50m2 đất xây 1 trệt hai lầu và sân thượng bao gồm nội ngoại thất dao động từ 950 triệu đến 1 tỷ 2.

Ảnh: Định giá bất động sản dựa trên kết cấu nhà.

3. CÙNG DIỆN TÍCH NHƯNG CHƯA CHẮC CÙNG GIÁ

Lưu ý: Nhà 2m x 10m sẽ rẻ hơn nhà 3mx6m mặt dù diện tích nhỏ hơn. Nhà quan trọng bề ngang. Hai căn sát nhau có cùng 50m2 nhưng căn 5×10 có giá hơn căn 4×13. Bạn hãy tưởng tượng khung giá từ trong kẹt ra đến mặt tiền sắp xếp từ cao đến thấp như sau: nhà hẻm xe máy trong hẻm cụt => hẻm ba gác => hẻm xe hơi => mặt tiền đường.

Kinh nghiệm: nên tìm hiểu từ những căn 1 tỷ xong 3 tỷ từ từ lên 10 tỷ bạn sẽ tự có cho mình khung giá trong đầu.

4. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN DỰA VÀO PHONG THỦY

Cái này cũng góp phần kéo giá trị nhà xuống từ 10% đến 30% tùy mức độ nặng nhẹ.

• Nhà một mắt, thường nằm trong kẹt có mỗi cái của 1m2 ra vô.
• Nhà đâm trực diện hẻm lớn, lưu lượng xe nhiều đâm trực diện vô nhà. (cách sửa phong thuỷ, nâng nền cao hơn mặt hẻm, trước nhà có thềm tam cấp ba đến 5 bậc).
• Nhà ngay hố ga, đối diện chùa (cột điện thì dời được).
• Nhà bị top hậu, sổ không vuông vức méo mó, trường hợp nhà hai cạnh song song đít vuông vức nhưng mặt tiền nằm cạnh xéo nên phía trước sẽ rộng hơn không tính lỗi top hậu nhé.
• Nhà chưa hoàn công.
• Nhà chưa thừa kế.

Vị trí, kết cấu nhà, hình dáng nhà và phong thủy là các yếu tố giúp định giá bất động sản chính xác!

5. KINH NGHIỆM CHO DÂN SALE MỚI VÀO NGHỀ

Để hiểu và luôn nắm được giá khu vực bạn muốn mua bán, nhất là với người mới, bạn nên đọc tin mua bán trên các trang web hoặc báo mua bán mỗi ngày.

Lời khuyên cho bạn mới bắt đầu, nên chọn quận bạn đang ở để tìm hiểu trước. Mỗi trang đăng tin hay báo mua bán đều có phân tầng tài chính. Ví dụ: tin mua bán Quận 3 nhà từ 3 tỷ, nhà từ 5 tỷ, nhà từ 10 tỷ, nhà từ 20 tỷ… Mỗi mục như vậy bạn sẽ nắm được khu vực nào có nhà phù hợp giá đã đăng.

Ví dụ: nếu mình nhận được khách yêu cầu mua nhà ở quận 3 với mức tài chính mua khoảng 4 tỷ, mình tư vấn như sau: nhà 4 tỷ có hẻm 2m, diện tích nhà từ 22m2 đến 32m2 nhà một trệt một lầu, nếu nhà hẻm dưới 2 mét và vô sâu (nhà 2 sẹc) sẽ có diện tích 35m2 và kết cấu như trên.

Không có một khung định giá nào chuẩn cả, ngay cả với ngân hàng họ ăn chắc mặc bền nên không bao giờ cho vay nhà có tính thanh khoản thấp. Và nhà dưới 20m2 họ không duyệt vay. Và thường sẽ được vay nhiều nhất 60% giá trị, muốn cao hơn là 70% bạn phải chứng minh được khả năng mình trả lãi và vốn nhanh nhất.

Trước khi định giá bất động sản, bạn cần phải xuống vị trí, tham quan căn nhà, đọc sổ hồng. Lên các trang web xem 5 căn gần đó bán giá như thế nào. Định giá xác nhà còn bao nhiêu phần trăm.

Như mình đã nói, muốn định giá bất động sản được tốt bạn cần hằng ngày tham khảo giá khu vực ấy. Bạn sẽ hình dung được khung giá tầm trung sẽ như nào. Đừng nên tính giá nhà theo số m2 trên mạng định sẵn.

Định giá nhà rất nhiều yếu tố, không thể áp đặt đoạn đường đó 100 triệu/m2 là cứ thế nhân lên số m2 được công nhận trên sổ đâu. Không thể có một công thức chung, nhưng ta có thể dựa theo khung số liệu kinh nghiệm hằng ngày cập nhật thị trường.

6. TỔNG KẾT

Cộng tất cả yếu tố mình vừa nói ngay cả bản thân mình cũng không thể định giá hoàn toàn chính xác, ở mức tạm chấp nhận chênh lệch 300 triệu. Việc bán được nhà hoặc mua được nhà cho khách nó phụ thuộc khả năng sale của bạn. Mua bán được giá tốt là do bạn. Lỗi của bạn là để mất khách lúc đó việc định giá không còn quan trọng nữa.

Một bài viết của Remaps bạn nên đọc: Những điều cần tránh khi mua nhà.