Vì bị bó buộc trong những nguồn lực có hạn, cũng như cân đối giữa chi phí và lợi nhuận, bởi vậy không có quá nhiều loại thiết kế tổng thể. Ở Việt Nam, thường được đề cập đến có 04 loại đặc trưng.
Nói về chất lượng của chung cư thì thiết kế tổng thể được xem là yếu tố đầu tiên và quan trọng nhất khi được nhắc đến. Dĩ nhiên, ai cũng muốn chọn những khu căn hộ chung cư có thiết kế đẹp, đón nắng và gió tốt nhất, tận dụng tối đa diện tích. Tuy nhiên vì bị bó buộc trong những nguồn lực có hạn, cũng như cân đối giữa chi phí và lợi nhuận, bởi vậy không có quá nhiều loại thiết kế tổng thể. Ở Việt Nam, thường được đề cập đến có 04 loại đặc trưng.
Để phân biệt các loại thiết kế, trong khuôn khổ bài viết này đề cập đến hai yếu tố quyết định nổi bật đó chính là diện tích, hình dạng khu đất và quy hoạch. Bởi có những khu đất với diện tích nhỏ, cũng có những khu đất có diện tích lớn. Nếu may mắn, chủ đầu tư sở hữu những khu đất có diện tích đủ lớn, hình dáng vuông vức và vị trí đẹp, như vậy các kiến trúc sư thỏa sức sáng tạo. Bên cạnh đó cũng có những khu đất mà các Kiến trúc sư phải “liệu cơm gắp mắm”. Lẽ đương nhiên, nếu vị trí khu đất nằm trong khu dân cư hiện hữu, hay nằm trong cả một vùng quy hoạch thuộc tỉnh thành phố, thì dựa trên đó, các Kiến trúc sư sẽ có các thiết kế phù hợp.
Loại 1: Khu đất có diện tích nhỏ dưới 1ha, nằm trong khu vực dân cư hiện hữu
Đối với những khu đất có diện tích nhỏ như thế này, thường thiết kế sẽ có chỉ từ 1 đến 2 tòa (block) bởi những quy định về thiết kế và diện tích xây dựng chung cư, chủ đầu tư cần để lại một phần cho các tiện ích, đường xá…
Bởi vì diện tích đất nhỏ, lại nằm trong khu vực dân cư hiện hữu nên cảm giác chật chội là điều không thể tránh khỏi. Loại hình chung cư này gần như không có sân chơi, công viên hoặc nếu có chỉ là những thiết kế nhỏ tương đương với diện tích khu đất. Đa phần tại đây chỉ có chỗ để xe và đường ra đường vào. Tuy nhiên, phần đường xá cũng là điểm khách cần quan tâm khi quyết định mua bởi đường nối từ chung cư đến trục đường lớn thường dễ bị kẹt xe.
Vì diện tích nhỏ, nên số lượng căn hộ đưa ra thị trường cũng không quá nhiều. từ đó cũng không thu hút quá nhiều nhà đầu tư nên số lượng Shophouse bên dưới khối đế cũng thưa thớt. Vô tình làm các tiện ích và nhu cầu mua sắm của cư dân bị giới hạn.
Những người có tâm lý bài xích chung cư sẽ hình dung lên những hình ảnh ngột ngạt, chật chội này. Những ưu điểm của các căn hộ ở đây là giá cả sẽ được thiết lập rẻ, không ở mức quá cao và dễ dàng tiếp cận mọi người. Ngoài ra, vị trí thuận lợi, có thể là sự lựa chọn của những người làm việc tại khu vực lân cận để lấy lợi thế về địa điểm.
Loại 2: Khu đất có diện tích khoảng 1ha, trong khu vực dân cư hiện hữu
Với diện tích này thì chủ đầu tư có thể thiết kế tổng thể chung cư được 3 block. Thường sẽ có 2 loại hình thiết kế:
Loại không có khối đế: Loại này có mỗi tháp riêng biệt, do tính chất riêng biệt của các tháp nên kèm theo đó là các Shophouse, đâu đó sẽ có 1 cái hồ bơi, xung quanh có café, Gym, Spa…và một số tiện ích khác. Và thường sẽ có hầm gửi xe. Với những thiết kế kiểu này, nếu tính toán không khéo vô tình sẽ tạo ra sự xô bồ. Lý do là sự mâu thuẫn giữa tính thương mại, chủ trương hướng ngoại cần người bên ngoài tham gia mua bán với tiện ích chỉ phục vụ riêng cho dân cư. Có thể thấy phần thương mại và tiện ích này cùng chung “cốt nền” nên nếu quản lý không chuyên nghiệp, sẽ bị trộn lẫn dẫn đến mất sự riêng tư cho khu dân cư.
Loại có khối đế: Loại này có chung 1 khối đế, và khối đế thường to hơn khối tháp. Với thiết kế dạng này sẽ tách biệt được thương mại (có sự xô bồ) và tiện ích khu ở (cần sự riêng tư). Những thứ xô bồ, hướng ngoại sẽ dồn hết vào khối đế, còn những thứ riêng tư, tĩnh thì sẽ dồn lên khối tháp (trần khối đế). Một đặc trưng cũng như điểm nhấn đặc biệt của thiết kế này là hồ bơi vô cực, đây là một điểm khá thú vị. Có thể thấy đây là xu hướng thiết kế của các chủ đầu tư hiện nay.
Về phần giá cả, đây được xem là mặt bằng giá trung bình và phù hợp với những khách hàng mong muốn một loại căn hộ chỉ vừa “ưa nhìn”, giá cả vừa, cũng không quá xa xôi.
Loại 3: Khu đất nằm ở vị trí trung tâm
Bản chất khu trung tâm là hạ tầng, tiện ích xung quanh khá đầy đủ và đồng bộ. Diện tích khu đất có thể nhỏ hoặc vừa, bởi quỹ đất trung tâm rất hiếm nên để tìm ra diện tích lớn là rất khó. Tuy nhiên một điều dễ dàng nhận thấy là giá trị khu đất không hề nhỏ, điều này đủ thấy Chủ đầu tư khu đất này có tiềm năng về tài chính hoặc có một tầm cỡ nhất định trên thị trường Bất động sản để có thể sỡ hữu và phát triển được quỹ đất này.
Đi kèm với điều đó là “level” dân trí cao, xung quanh chỉ toàn là các khu văn phòng, khách sạn tầm cỡ, bởi vậy cũng sẽ thu hút được một lượng khách hàng “chịu chi”. Vì có lượng vốn mạnh, thương hiệu lớn, cộng với khả năng chi trả từ khách hàng, vì vâỵ Chủ đầu tư không tiếc tiền để tạo ra những thiết kế bắt mắt, đặc biệt, cá nhân hoá. Tập khách hàng có nhu cầu không chỉ sỡ hữu những căn hộ để ở mà là để khẳng định bản thân tại đây.
Loại 4: Khu đất nằm trong khu quy hoạch đồng bộ
Với những loại đất này, chủ đầu tư cần phải trình cơ quan các cấp để duyệt quy hoạch. Bản đồ quy hoạch 1/500 là loại văn bản không thể thiếu đối với các dự án này.
Trong khu quy hoạch đồng bộ, phần chung cư chỉ là một khu đất trong tổng thể một dự án. Bên cạnh đó sẽ có những phần đất riêng dành cho thương mại, trường học, khu vui chơi, đường đi dạo, hồ nước…nên chung cư gần như chỉ có chức năng ở là chính và biệt lập so với các khu vực khác. Một số chủ đầu tư dùng tầng trệt để làm shophouse bán tương tự như nhà trệt, một số dùng tầng trệt để làm những công trình phục vụ cộng đồng dân cư, cũng có một số chủ đầu tư dùng tầng trệt để làm chỗ để xe.
Có thể thấy những vùng đất được quy hoạch đồng bộ và bài bản như thế này thường là những vùng đất mới, được quy hoạch để phát triển kinh tế-xã hội theo yêu cầu của chính phủ. Thông thường, các vị trí này không nằm trong khu vực trung tâm hoặc dân cư hiện hữu nên để dân lấp đầy cần một thời gian từ 3-5 năm để định hình. Tuy nhiên, đi kèm với các khu dân cư được quy hoạch mới này cũng là hàng loạt quy hoạch về đường xá, giao thông để đảm bảo nối liền vùng dân cư mới và dân cư hiện hữu.
Bởi những đặc điểm trên của các loại chung cư nằm trong vùng quy hoạch đồng bộ, bởi vâỵ, nhóm đối tượng nhà đầu tư thường rất quan tâm đến loại hình này vì những lợi ích trong tương lai khi khu quy hoạch định hình và phát triển.
Trên đây là những loại hình thiết kế tổng thể chung cư thông dụng. Xu hướng hiện nay đi theo dạng có khối đế và khối tháp riêng, hoặc sẽ là khu biệt lập mà tầng trệt không dùng cho thương mại. Với những thiết kế kiểu này sẽ tạo ra được sự biệt lập, đại khái là “chơi ra chơi, ở ra ở”. Tuy nhiên không phải muốn là được vì muốn thiết kế được kiểu này phải có một khu đất đủ lớn. Với quy định mật độ xây dựng khối đế không quá 54%, thì với những khu đất có diện tích nhỏ, làm một khối đế riêng là điều không thể. Bởi vậy, tùy theo từng loại sẽ có một phân khúc khách hàng phù hợp.
Tác giả: Duc Le
Một số chủ đề liên quan mà bạn có thể tham khảo thêm tại đây:
Bảng giá đất tăng sẽ ảnh hưởng như thế nào đối với thị trường bất động sản
Quy chuẩn thiết kế trong bất động sản
Hotline: 1900 633804
Website: https://remaps.vn/
Email: hotro@remaps.vn
Facebook: https://www.facebook.com/remaps.vn
Group Facebook: https://www.facebook.com/groups/533671267519885
Youtube: https://www.youtube.com/channel/UCBB0XnDfh9aDb4fA4Bv5fJA/
