QUY CHUẨN THIẾT KẾ TRONG BẤT ĐỘNG SẢN

Để chắc chắn rằng các sản phẩm được đưa ra ngoài thị trường, đáp ứng tiêu chuẩn về chất lượng. Một sản phẩm nào đó luôn cần đáp ứng những bộ tiêu chuẩn riêng. Các tiêu chuẩn này rộng thì là tiêu chuẩn quốc tế, như ISO. Hẹp thì là tiêu chuẩn quốc gia (TCVN). Ngoài ra, tuỳ sản phẩm, có tiêu chuẩn nhà sản xuất như Tiêu chuẩn cơ sở (TCCS). Tất cả các tiêu chuẩn này bắt buộc nhà cung cấp phải tuân theo. Bất Động Sản cũng không nằm ngoài quy luật đó. Vì là dòng sản phẩm đặc thù, giá trị lớn nên Bất Động Sản cũng có những tiêu chuẩn riêng biệt. Ngoài ra, các tiêu chuẩn, quy chuẩn này còn để đảm bảo an toàn. Góp phần tạo không gian sống phù hợp cho người sử dụng cũng như thiết kế quy hoạch.

Quy chuẩn thiết kế trong quy hoạch đô thị

Tiêu chuẩn, quy chuẩn, là những thông tin chung và được quy định rõ ràng. Được áp dụng đối với một ngành nghề nhất định theo luật định, hoặc bộ tiêu chuẩn nghề. Ví dụ như trong ngành kế toán, có những quy chuẩn riêng. Những loại tài khoản nợ có được phân bổ như thế nào. Vậy thì nghề thiết kế cũng có. Vẽ là một chuyện, vẽ đúng quy chuẩn lại là chuyện khác. Do đó, để một Kiến trúc sư hay Kỹ sư thiết kế có thể làm nghề giỏi thì phải thông thạo về Quy chuẩn thiết kế.

Đối với quy chuẩn thiết kế trong quy hoạch đô thị, mỗi dự án có quy chuẩn thiết kế về Quy hoạch. Quy chuẩn của Việt Nam quy định một số điều bắt buộc trong thiết kế quy hoạch ví dụ như sau:

• Tiêu chuẩn về giao thông: Lộ giới các tuyến đường như thế nào, nhỏ nhất bao nhiêu cho từng loại đường.
• Tiêu chuẩn về các công trình công cộng: Diện tích cho các công trình công cộng như Trường học, Bệnh viện, Bảo tàng, trung tâm văn hóa, Cơ quan hành chính …là bao nhiêu.
• Tiêu chuẩn về cây xanh tập trung, cây xanh công cộng: Phải có bao nhiêu m2 cây xanh mặt nước.
• Tiêu chuẩn về đô thị như phải thiết kế đô thị: Nhà xây dựng như thế nào, mật độ ra sao, tầng cao bao nhiêu, mẫu nhà thế nào…

Tất cả những quy chuẩn này phải phù hợp thì quy hoạch mới được duyệt. Với Chủ đầu tư, ai cũng mong muốn được càng nhiều đất ở càng tốt, càng thu được nhiều tiền. Tuy nhiên, vì quy chuẩn hạn chế lại khiến cho phải có các công trình tiện ích, thương mại, cây xanh, giao thông phù hợp. Ngoài ra, còn có quy chuẩn về xây dựng, khoảng lùi.

Vậy nên, những khu Dự án xây dựng mới hiếm khi có chuyện thiếu không gian công cộng. Hay có khi, là lo thiếu nhà văn hóa, thiếu sân chơi, thiếu công viên, thiếu cây xanh… Bởi vì trong quy chuẩn thiết kế đã phải dành riêng những thứ đó cho khu dân cư. Tình trạng ngột ngạt và thiếu trước hụt sau như vậy, chỉ xảy ra với những khu dân cư hiện hữu. Vì tại đây, khi mà người dân được phép tách thửa và xây dựng tự do quá nhiều, quy hoạch không có. Từ đó mới dẫn đến tình trạng đất nào cũng là đất ở, không có không gian phát triển cộng đồng.

Quy chuẩn thiết kế công trình

Đối với quy chuẩn thiết kế công trình, đặc biệt đối với Dự án Chung cư. Vì là công trình Dân cư thì quy chuẩn càng khá khắt khe, cần đảm bảo những quy chuẩn thiết kế công trình cao tầng.  Ví dụ:

• Tiêu chuẩn về Phòng cháy chữa cháy (PCCC): Đây chắc đã, đang và sẽ là thứ được nhiều người quan tâm. Kể từ sau các vụ cháy chung cư năm 2018, cục PCCC đã thêm các quy chuẩn an toàn về PCCC. Quy chuẩn PCCC yêu cầu có hệ thống báo cháy, chữa cháy, tường ngăn cháy, thoát hiểm, cầu thang bộ. Thậm chí gần đây còn yêu cầu phòng lánh nạn với những công trình cao hơn 20 tầng.
• Tiêu chuẩn về Độ rộng hành lang, về diện tích căn hộ tối thiểu, độ rộng thang máy…Những tiêu chuẩn này khiến cho việc xây dựng hành lang chung cư phải có độ rộng tối thiểu 1.5m. Hay diện tích căn hộ tối thiểu 25m2.
• Tiêu chuẩn về diện tích phòng sinh hoạt cộng đồng, nhà trẻ: Bắt buộc phải dành ra diện tích cho Phòng sinh hoạt cộng đồng và nhà trẻ.
• Tiêu chuẩn về diện tích để xe: Nói thêm về bãi đậu xe, với quy chuẩn hiện tại, căn hộ thương mại thì 100m2 (tiêu chuẩn là ở 4 người) được 20m2 chỗ để xe. Điều này tương đường khoảng 8 xe máy hoặc gần 1 chỗ đậu xe hơi. Như vậy tính ra hiện tại mỗi người có 02 chỗ đậu xe máy hoặc 5 người có 01 chỗ đậu xe hơi. Nếu sau này xe hơi nhiều thì có thể quy chuẩn sẽ lại đổi.
• Ngoài ra còn có các quy chuẩn về vật liệu xây dựng như xi măng, gạch không nung, hay cửa chống cháy…

Các quy chuẩn khác

Các quy chuẩn trong luật là Quy chuẩn tối thiểu mà các Chủ đầu tư phải tuân theo. Theo đó, chỉ cần đúng tiêu chuẩn là thiết kế được duyệt. Tuy nhiên, một số Chủ đầu tư sẽ áp dụng thêm các Tiêu chuẩn khác tạm gọi là Tiêu chuẩn nâng cao. Với tiêu chuẩn mới thì có thể hiểu rằng mọi thứ sẽ còn khắt khe hơn tiêu chuẩn Việt Nam theo luật. Mà tiêu chuẩn càng khắt khe thì chất lượng của công trình càng tốt. Các tiêu chuẩn có thể liệt kê bao gồm:

• Tiêu chuẩn LEED
• Tiêu chuẩn LOTUS
• Tiêu chuẩn EDGE
• Tiêu chuẩn GREEN MARK
• Tiêu chuẩn UL về Phòng cháy chữa cháy

Ngoài những sản phẩm áp dụng các Tiêu chuẩn thiết kế ngoài TCVN thì sản phẩm phải chịu thêm các quy định khác. Có thể kể đến như vật liệu tiết kiệm năng lượng, đón sáng, đón gió tự nhiên. Ngay cả loại điều hòa cũng phải theo quy chuẩn…. Việc áp dụng thêm quy chuẩn sẽ khiến cho giá thành đầu tư cao hơn và khó làm hơn, nhưng đổi lại chất lượng sản phẩm được nâng cao thêm ít nhất là về mặt thiết kế.

Nói như vậy để thấy, mỗi sản phẩm đều có tiêu chuẩn, quy chuẩn riêng của nó. Dĩ nhiên là chủ đầu tư thì họ thường phải làm đúng luật. Vì họ là thằng có tóc, nếu không đúng thì Luật bụp họ ngay. Tuy nhiên, hơn nhau không phải việc làm đúng chuẩn hay không. Mà bên cách đó, các thiết kế ngày nay đều đòi hỏi thiết kế rộng, thoáng đẹp. Ngoài ra còn tôn vinh cả giá trị người sở hữu. Tiền nào thì của đó. Muốn cái cơ bản thì giá cơ bản. Muốn cái không cơ bản thì giá cộng cộng…

Tác giả: Duc Le

Một số chủ đề liên quan mà bạn có thể tham khảo thêm tại đây:

Thẩm định giá bất động sản khi mua bán nhà đất

Chỉ tiêu dân số và việc điều chỉnh Hệ số sử dụng đất (FAR)

Hotline: 1900 633804

Website: https://remaps.vn/

Email: hotro@remaps.vn

Facebook: https://www.facebook.com/remaps.vn

Group Facebook: https://www.facebook.com/groups/533671267519885

Youtube: https://www.youtube.com/channel/UCBB0XnDfh9aDb4fA4Bv5fJA/