Vậy làm như thế nào để tạo ra một sản phẩm căn hộ có chất lượng? Câu trả lời là cần cân đối giữa “thiết kế đẹp” và một “thiết kế có lợi”.
Ở bài viết “các bước để chọn một căn hộ chung cư để ở” có đề cập đến các tiêu chí chất lượng của một căn hộ. Vậy làm như thế nào để tạo ra một sản phẩm căn hộ có chất lượng? Câu trả lời là cần cân đối giữa “thiết kế đẹp” và một “thiết kế có lợi”. Tại sao lại như vậy? Hãy cùng Remaps tìm hiểu lí do nhé!
Những điều cần biết khi thiết kế
Để phân tích và giải thích rõ điều này, thì cần liên hệ thêm một vài kiến thức liên quan đến “Các chỉ tiêu quy hoạch” và “Các quy chuẩn thiết kế”.
• Các chỉ tiêu quy hoạch: là chỉ tiêu để quản lý phát triển không gian, kiến trúc. Nó được xác định cụ thể cho một khu vực hay một lô đất bao gồm mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao xây dựng tối đa, tối thiểu của công trình.
•Các quy chuẩn thiết kế: tùy theo mục đích sử dụng mà có các tiêu chuẩn khác nhau như tiêu chuẩn thiết kế cho căn hộ, văn phòng, trường học, spa,… Để thiết kế thì cần tuân theo các tiêu chuẩn thiết kế.
Một khu đất thì có diện tích cố định và FAR (hệ số sử dụng đất) riêng. Từ FAR ta tính được GFA (Tổng diện tích sàn xây dựng) theo công thức:
[GFA] = [FAR] x [Diện tích khu đất]
Đối với mỗi dự án thì GFA là cố định vì được nhà nước quản lí. Khi xây dựng vượt mức thì buộc phải phá hủy hoặc hợp thức hóa nhưng bị phạt. Diện tích, chi phí xây dựng và giá trị khu đất thường được tính dựa trên GFA. Nhưng điều tạo nên lợi nhuận cho chủ đầu tư lại là NSA (hay còn gọi là Diện tích sàn kinh doanh). Dễ hiểu là chủ đầu tư chỉ bán diện tích các căn hộ cho khách hàng mà không bán các diện tích khác như hành lang, lõi thang và lõi kĩ thuật. Ta có công thức tính NSA như sau:
[NSA] = [GFA] – [Diện tích hành lang, cầu thang bộ, thang máy, lõi kỹ thuật]
Và để đơn giản hơn, người ta có thêm một khái niệm gọi là “Tỉ lệ hữu dụng”, công thức tính là:
[Tỉ lệ hữu dụng] = [NSA] / [GFA] x 100 (Lưu ý: NSA thường tính trên diện tích tim tường)
Theo kinh nghiệm thì “Tỉ lệ hữu dụng” dao động từ 75% – 90%. Thế nên các chủ đầu tư phải thiết kế làm sao để đạt “Tỉ lệ hữu dụng” càng cao càng tốt.
Ví dụ: 2 dự án có cùng GFA là 100m2 nhưng 1 dự án bán được 75m2 còn 1 dự án bán được 90m2. Dự án nào có hiệu quả kinh tế hơn? Rõ ràng là dự án bán được 90m2 có hiệu quả hơn hẳn( lãi ròng thêm những 15%-một con số rất lớn).
Yếu tố cân đối giữa “thiết kế đẹp” và một “thiết kế có lợi”
Nếu nói như ở trên thì cứ làm cho “Tỉ lệ hữu dụng” càng cao càng tốt? Nhưng nhìn lại công thức tính thì khi tăng “Tỉ lệ hữu dụng” sẽ làm giảm các diện tích công cộng (Diện tích hành lang, cầu thang bộ, thang máy, lõi kỹ thuật). Khi mua một căn hộ có phải bạn luôn mong muốn hành lang đi phải rộng rãi, thoáng mát; thang máy lớn chứa được nhiều người, vận hành nhanh…Nếu thiết kế càng “sang” thì “Tỉ lệ hữu dụng” càng thấp, bù lại giá bán cao.
Ngược lại, nếu tăng “Tỉ lệ hữu dụng” thì diện tích, chi phí dành cho công cộng giảm xuống. Điều này đồng nghĩa với việc thiết kế xấu hoặc chật hẹp. Nhưng thay vào đó bán được nhiều diện tích hơn. Vấn đề xảy ra ở đây là tăng “Tỉ lệ hữu dụng” bằng cách nào? Muốn tăng “Tỉ lệ hữu dụng” thì chỉ có cách giảm “Diện tích công cộng” xuống, và theo kinh nghiệm thì có một số cách để giảm “Diện tích công cộng” xuống như sau:
Cách 1: Tăng diện tích tầng điển hình lên theo chiều dài: Khi tăng diện tích tầng điển hình lên thì sẽ giảm tầng cao xuống (Vì [GFA] = [Diện tích tầng điển hình] x [Tầng cao]). Khi số tầng cao giảm xuống thì sẽ lợi được tương ứng hành lang, lõi thang và lõi kỹ thuật. Việc tăng tầng điển hình theo cách này không lợi được về diện tích hành lang nhưng lợi về diện tích lõi thang và lõi kỹ thuật, vì tầng to hay nhỏ thì cũng phải có 02 thang thoát hiểm, chỗ gen kỹ thuật để cho các ống M&E theo quy chuẩn thiết kế. Tuy nhiên hậu quả của việc tăng diện tích tầng điển hình này là trong 1 tầng điển hình có quá nhiều căn, mà khi tầng điển hình có nhiều căn thì tỉ lệ căn góc giảm, làm giảm chất lượng của block đó.
Cách 2: Tăng diện tích tầng điển hình lên theo chiều ngang bằng cách làm dày căn hộ lên: Với cách tăng này thì ngoài tiết kiệm được diện tích lõi thang, lõi kỹ thuật, còn tiết kiệm được diện tích hành lang vì chiều dài hành lang không thay đổi khi tăng diện tích tầng. Tuy nhiên hậu quả của việc làm này là ngoài việc có nhiều căn hộ, thì các căn hộ sẽ có ít mặt thoáng, dẫn đến tình trạng phải lấy sáng qua khe hoặc có phòng không có ánh sáng.
Để dễ hình dung, nếu một căn hộ có hình chữ nhật, thì với những block dày, căn hộ sẽ là hình chữ nhật nằm dọc, với những Block mỏng thì căn hộ sẽ được xếp như hình chữ nhật nằm ngang. Khi mà hình chữ nhật nằm ngang, thì chúng ta thấy rõ việc bố trí các phòng thông thoáng rất dễ, loại này gọi là căn hộ 02 lớp. Tuy nhiên khi hình chữ nhật nằm dọc, thì việc bố trí các phòng thông thoáng khó hơn nhiều, và lúc này gọi là căn hộ 03 lớp. Nếu để ý, các căn hộ sang trọng sẽ là loại 2 lớp, còn các căn hộ vùng ven thường là loại 3 lớp.
Từ phân tích trên đây, chắc đã phần nào hình dung được tại sao các Chủ đầu tư lại chấp nhận thiết kế xấu cho căn hộ trong dự án của mình, bởi thiết kế xấu nhưng lại được lợi về mặt “Tỉ lệ hữu dụng”, khi mà “Tỉ lệ hữu dụng” cao thì là LÃI RÒNG, nhắc lại là LÃI RÒNG cho phần tăng thêm đó. Bởi vậy, các dự án giá rẻ thường đi kèm với thiết kế xấu, vì muốn giá rẻ thì buộc phải tăng “Tỉ lệ hữu dụng” lên mới ổn. Vậy nên mới nói, muốn tìm một căn hộ tốt, thì không nhất thiết phải giá rẻ, vì giá rẻ mà thiết kế xấu thì cũng vậy, vì do thiết kế xấu thì giá mới rẻ.
Tác giả: Duc Le
Hotline: 1900 633804
Website: https://remaps.vn/
Email: hotro@remaps.vn
Facebook: https://www.facebook.com/remaps.vn
Group Facebook: https://www.facebook.com/groups/533671267519885
Youtube: https://www.youtube.com/channel/UCBB0XnDfh9aDb4fA4Bv5fJA/
