Sổ hồng chung cư là Giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ sở hữu căn hộ chung cư. Vậy sổ hồng dành cho căn hộ chung cư có giá trị bao lâu? Khi nào chung cư mới được cấp sổ hồng? Tất cả sẽ có trong bài viết sau đây.
Khái niệm sổ hồng chung cư
Sổ hồng chung cư là chứng thư pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ sở hữu hợp pháp của căn hộ chung cư.
Khái niệm sổ hồng chung cư
Sổ hồng chung cư có tên gọi pháp lý là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tại trang 2 của giấy chứng nhận này sẽ ghi thông tin về căn hộ chung cư.
Theo Khoản 1 Điều 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ gồm 4 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen và Trang bổ sung nền trắng.
Như vậy khi mua chung cư, chủ sở hữu sẽ được cấp Sổ hồng (Giấy chứng nhận có màu hồng cánh sen).
Khi nào được cấp sổ hồng chung cư?
Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được quy định tại Khoản 7 Điều 26 Luật nhà ở 2014 như sau:
“Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.”
Nghĩa là: Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ thì chủ đầu tư phải chuẩn bị hồ sơ, thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người mua.
Thời gian giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận kể từ khi nhận được hồ sơ đề nghị là 15 ngày làm việc (Theo Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).
Kết luận: Nếu không có vướng mắc thì sau hơn 02 tháng kể từ ngày nhận bàn giao căn hộ chung cư, người mua sẽ nhận được Sổ hồng.
Sổ hồng chung cư có giá trị trong bao nhiêu năm?
Sổ hồng chung cư thường ghi thời hạn là 50 năm nhưng trên thực tế pháp luật không ấn định Sổ hồng có giá trị bao nhiêu lâu. Giá trị của Sổ hồng phụ thuộc vào thời hạn sử dụng chung cư.
Theo Khoản 1 Điều 99 Luật nhà ở năm 2014 quy định thời hạn sử dụng chung cư như sau:
Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở.”
Vậy thời hạn sử dụng của chung cư sẽ được tính như thế nào?
Khi chung cư hết niên hạn sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh sẽ tiến hành kiểm định:
- Trường hợp nhà chung cư đảm bảo chất lượng và đảm bảo an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu chung cư được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định.
- Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ và không còn đảm bảo an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh sẽ ban hành kết luận kiểm định và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu căn hộ:
+ Nếu khu đất có nhà chung cư phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo và xây dựng nhà chung cư mới.
+ Nếu khu đất có nhà chung cư không phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu chung cư phải bàn giao chung cư cho cơ quan có thẩm quyền tiến hành phá dỡ và xây dựng công trình khác.
Các chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ sẽ được bố trí nhà ở tái định cư.
Kết luận: Giá trị pháp lý của Sổ hồng chung cư phụ thuộc vào thời hạn sử dụng của căn hộ. Pháp luật không ấn định thời hạn là 50 năm nhưng thông thường sẽ thể hiện trên sổ là 50 năm; khi hết 50 năm thì vẫn được sử dụng chung cư nếu nhà chung cư vẫn đảm bảo chất lượng.
Chung cư chưa có sổ hồng có được mua bán không?
Việc giao dịch nhà ở chung cư được quy định theo Khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở 2014 như sau:
“1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
- a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
- b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.”
Kết luận: Phải có Sổ hồng mới được bán chung cư.
Tuy nhiên, vẫn có trường hợp bán chung cư theo hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư (thế chỗ trong hợp đồng); nội dung này được quy định tại Khoản 2 Điều 123 Luật Nhà ở 2014 như sau:
“Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.”
Kết luận: Như vậy chỉ được bán chung cư theo hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư với điều kiện chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Sổ hồng.
Tại sao có nhiều trường hợp mua chung cư không được cấp Sổ hồng
Trên thực tế, nhiều người mua chung cư không được cấp Sổ hồng. Nguyên nhân thường gặp là do chủ đầu tư thế chấp mảnh đất xây chung cư để vay ngân hàng hoặc chưa hoàn thành nghĩa vụ pháp lý hoặc tài chính với nhà nước; xây dựng chung cư có yếu tố vi phạm về PCCC, mật độ, số tầng,…
Nếu vi phạm ở mức hành chính như xây vượt tầng, xây thêm công trình phụ trợ…, người dân có thể đề nghị cơ quan chức năng xử phạt chủ đầu tư và buộc CĐT khắc phục hậu quả như cắt ngọn, phá dỡ… Qua đây các điều kiện cấp Sổ hồng cho căn hộ chung cư sẽ được đáp ứng.
Nếu vi phạm có yếu tố hình sự như tòa nhà bị xây trái phép, người mua có thể đề nghị cơ quan tố tụng điều tra, xử lý đại diện chủ đầu tư về hành vi lừa dối khách hàng.
Với những nguyên nhân khác, chủ sở hữu có quyền yêu cầu chủ đầu tư tổ chức cuộc họp và tìm cách khắc phục. Nếu thỏa thuận không thành công, các bên nên khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết.
Theo Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, khi mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng nếu người mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng.
Kết luận: Người mua nhà chung cư không nên thanh toàn 5% còn lại khi chưa có Sổ hồng, dù cho CĐT đưa ra lý do gì để tránh những bất lợi về sau cho mình.
Bài viết trên đã đưa đến bạn đọc một số quy định về Sổ hồng chung cư và những câu hỏi thường gặp về chứng thư pháp lý này. Các bạn nhớ đón đọc các bài viết về tin tức thị trường và pháp lý BĐS được đăng tải thường xuyên trên website và Fanpage của Remaps nhé!
