Có nhiều người đánh đồng hai công việc “định giá” và “thẩm định giá”, tuy nhiên đây là hai khái niệm khác nhau mà bạn cần phân biệt:

• Định giá là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ.
• Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

Vậy thẩm định giá bất động sản là xác định giá trị bằng tiền của bất động sản để tiến hành giao dịch mua – bán. Với các phương pháp: so sánh, chi phí, thu nhập, lợi nhuận, thặng dư … có 2 cách cơ bản sau để tiến hành thẩm định giá bất động sản:

I. XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT NHÀ NƯỚC QUY ĐỊNH

Đây là cách không phổ biến trong các giao dịch mua-bán nhà đất vì không mang lại nhiều ý nghĩa hay không tối đa hóa và cân bằng lợi ích của bên bán và bên mua, theo cách này, giá nhà đất thường thấp hơn so với thị trường.

Tuy nhiên, thẩm định giá nhà đất theo cách này lại phổ biến với mục đích tính toán đến nghĩa vụ và quyền lợi của sở hữu nhà, được công nhận quyền sử dụng đất ở. Vì bảng giá đất của Nhà nước sẽ được sử dụng để làm căn cứ trong các nhiều trường hợp, ví dụ:

• Làm căn cứ tính thuế sử dụng đất
• Làm căn cứ tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
• Căn cứ tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
• Tính tiền đền bù, bồi thường khi thu hồi, nhà nước gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai như (định giá đất rừng sản xuất, định giá đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, đất ao…)
• Căn cứ tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước nếu đất được giao đất có thu tiền sử dụng đất, cấp chứng nhận Quyền sử dụng đất hay thẩm định giá đất thuê trả tiền một lần, định giá đất thuê trả tiền hàng năm hay xác định giá đất cho thuê 50 năm…

Ảnh: Xác định giá đất nhà nước quy định (nguồn: internet).

II. THẨM ĐỊNH GIÁ NHÀ ĐẤT THỊ TRƯỜNG

Đây là cách thẩm định giá phổ biến trong mua-bán nhà đất  để đảm bảo các giao dịch có mức giá phù hợp, tránh quá cao không bán được hay quá thấp ảnh hưởng tới lợi nhuận, bạn có thể áp dụng các phương pháp sau:

1. THẨM ĐỊNH GIÁ NHÀ ĐẤT QUA VỊ TRÍ

Vị trí của bất động sản là nhân tố quan trọng cần ưu tiên xem xét hàng đầu, quyết định giá cả của bất động sản: Bất động sản thuộc khu vực xã/phường, quận/huyện, tỉnh nào; có tiếp giáp ra sao (đường lớn hay ngõ hẻm); tiện ích xung quanh (chợ, trường học,..) thế nào; tiềm năng phát triển ra sao; mức độ thanh khoản khi đầu tư… Càng nhiều lợi thế về vị trí, giá của bất động sản càng cao.

2. THAM KHẢO BẢNG GIÁ ĐẤT

Sau khi xác định vị trí bất động sản, bạn có thể tham khảo bảng giá đất mới nhất do cơ quan tỉnh/thành phố ban hành hay từ ngân hàng, trên các trang web bất động sản uy tín,…

Nhân thêm khoảng từ 3,8 đến 4,5 lần so với đơn giá trong bảng giá đất nhà nước, bạn sẽ tính ra mức giá đất thị trường. Khoảng chênh lệch giữa giá đất nhà nước quy định và giá đất thị trường này được các chuyên gia thẩm định giá tính toán.

3. THẨM ĐỊNH GIÁ QUA TÌNH TRẠNG NHÀ

• Giá trị đất dựa theo: Đất có nền đất tốt hay địa chất yếu
• Định giá nhà cấp 4, 3, 2, 1 hay những căn nhà cao cấp, tuổi thọ sử dụng (thời điểm xây dựng, sửa chữa nhà ở) để có phương án tính khấu hao tài sản, xác định giá nhà đất cụ thể chính xác.

Dựa vào các phương tiện thông tin đại chúng hoặc thông tin từ các sàn giao dịch bất động sản, bạn có thể dễ dàng tra cứu thông tin về nhà đất xung quanh khu vực mình ở. Ngoài ra bạn cũng nên tìm hiểu các bất động sản tương tự với bất động sản của mình như diện tích, vị trí, khu vực đã giao dịch để có cơ sở so sánh về giá cả.

4. THẨM ĐỊNH GIÁ NHÀ ĐẤT QUA GIÁ BẠN CỦA CÁC BẤT ĐỘNG SẢN LÂN CẬN

Tìm hiểu thông tin giá bán mới nhất của 3 – 5 bất động sản lân cận cách đó không xa, vị trí tương ứng để có được những so sánh phù hợp, nên lựa chọn so sánh với các bất động sản lân cận có biên độ giá bán càng gần càng tốt.

Bạn cũng có thể đóng vai người đi mua nhà để khảo sát giá bán các căn nhà đang đăng bán cùng khu vực với bất động sản bạn muốn mua, hoặc dựa vào phương tiện thông tin đại chúng, thông tin từ các sàn giao dịch bất động sản…

5. THÔNG QUA NGÂN HÀNG ĐỂ THẨM ĐỊNH GIÁ NHÀ ĐẤT

Ngân hàng khá chặt chẽ khi thẩm định tài sản bất động sản để cho vay. Chính vì vậy, nếu ngân hàng hỗ trợ, người mua sẽ an tâm hơn về khu đất mình dự định mua. Thế nhưng cách thức này thường khá mất thời gian, người mua có thể vụt mất cơ hội vì chậm đưa ra quyết định. Vì ngân hàng định giá ở mức an toàn nên trên thực tế, giá có thể cao hơn 10-20%.

6. NHỜ SỰ HỖ TRỢ TỪ MÔI GIỚI Ở ĐỊA PHƯƠNG HOẶC SỬ VỤ DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ NHÀ ĐẤT

Một cách thẩm định giá nhà đất khác bạn có thể cân nhắc là nhờ đến kinh nghiệm của các môi giới trong việc mua bán nhà. Một môi giới chuyên nghiệp tại một khu vực sẽ cho bạn thông tin nhanh chóng, chính xác và hiệu quả nhất về giá đất cùng kỳ hàng năm .

Ngoài ra, các công ty thẩm định giá nhà đất sẽ có các công cụ, phương pháp và các chuyên gia thẩm định giá bất động sản chuyên nghiệp, nhanh chóng và chính xác. Bạn có thể lựa chọn dịch vụ thẩm định giá nhà đất bởi những công ty này có các chuyên viên cấp chứng chỉ định giá đất và nhà chuyên nghiệp nên đảm  bảo hoạt động hiệu quả, có kết quả định giá tốt.

Sau khi xem xét, so sánh các thông tin và thẩm định được mức giá hợp lý cho bất động sản, bạn có thể sử dụng Remaps để đăng tải hoặc tìm kiếm thông tin mua – bán bất động sản với mức giá đã thẩm định. Đây là  công cụ hữu hiệu kết nối người bán và người mua cách trực tiếp, tránh việc “mua hớ bán lầm” bởi các đối tượng môi giới, cò mồi thiếu uy tín.

Cùng với đó, cần nắm bắt đầy đủ các thông tin như: tình trạng pháp lý, quy hoạch của Nhà nước liên quan đến bất động sản… để có được một giao dịch thuận lợi, đảm bảo quyền lợi, nghĩa vụ và  lợi ích tối ưu  cho cả bên mua và bên bán.