Thị trường Bất động sản Việt Nam tồn tại cơ chế hai giá đất: một theo khung giá của nhà nước và theo thị trường. Hai loại giá đất này có sự chênh lệnh nhau rõ rệt.


Gần đây xuất hiện thông tin chênh lệch giữa bảng giá đất nhà nước và giá đất thị trường, nhiều ý kiến bình luận cho rằng tồn tại cơ chế hai giá đất như vậy là không phù hợp, và người dân sẽ thiệt hại trong quá trình đền bù giải tỏa. Vậy thì tại sao cơ chế giá đất tại thị trường Bất động sản Việt Nam có sự chênh lệch như vậy?

Sự chênh lệch giữa khung giá đất nhà nước và giá thị trường quận 2 (Nguồn: Internet)

Thực trạng cơ chế 2 giá đất tại thị trường Bất động sản Việt Nam

Thực tế hiện nay, giá đất giao dịch ở thị trường Bất động sản Việt Nam tồn tại cơ chế hai giá đất: Một giá đất theo khung Nhà nước ban hành và một giá đất khác gọi là giá thị trường.

Giá đất theo khung Nhà nước ban hành được sử dụng để các tổ chức, cá nhân xác định cơ sở đóng thuế sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng, tính giá đất đền bù, giải tỏa dự án,… Đặc biệt, Nhà nước và doanh nghiệp áp dụng khung giá đất này để tính thuế đất đai hoặc số tiền đền bù giải phóng mặt bằng theo quy định cho người dân.

Giá thị trường do các thành phần trong nền kinh tế thị trường thỏa thuận. Giá thị trường có khu vực, địa phương lấy căn cứ giá đất Nhà nước ban hành và khá sát với giá định khung. Cũng có khu vực có giá thị trường chênh lệch rất cao: từ 1 hay thậm chí cao gấp 3 đến 4 lần,.. giá định khung, thể hiện rõ nhất ở hai thành phố lớn là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh,.. cao gấp 30 – 50 phần trăm giao dịch thực tế.

Giá thị trường do các thành phần trong nền kinh tế thị trường thỏa thuận (Nguồn: Internet)

Theo khảo sát, giá đất hiện nay so với giá sàn nhà nước quy định quá chênh lệch. Chẳng hạn, tại quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng (Hà Nội),.. giá đất có thể lên đến 500 đến 700 triệu đồng/m2, thậm chí cả tỷ đồng/m2. Trong khi đó, khung giá đất mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định cho các khu vực này chỉ trên dưới 200 triệu đồng/m2 là cao nhất. Như vậy là bất hợp lý.

Những bất cập vì cơ chế 2 giá đất

Khoảng cách chênh lệch giữa hai giá đất càng lớn càng gây ra nhiều bất cập và được cho là chưa có sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Cơ chế hai giá đất gây ra những bất cập nào? (Nguồn: Internet)

Thứ nhất, các quy định về khung giá đất và bảng giá đất ở các địa phương theo Luật Đất đai xây dựng ở các địa phương còn nhiều điểm chưa xác thực tế làm ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và quyền tự chủ của các địa phương.

Thứ hai, việc tồn tại cơ chế hai giá đất này làm nhiều người dân, tổ chức khi nhận quyết định bị thu hồi đất từ cơ quan nhà nước cảm thấy bị thiệt thòi và không đồng thuận.

Vì thế, các dự án phát triển kinh tế- xã hội, dự án cộng đồng,… được triển khai thực hiện thì mặt bằng luôn là một trong những “điểm nghẽn”, khiến các công trình chậm tiến độ, phát sinh chi phí,… Ngoài ra, còn khiến Nhà nước thất thu do giao dịch thị trường một giá, sử dụng một giá Nhà nước ban hành với chênh lệch thấp hơn để thực thi các nghĩa vụ liên quan quyền sử dụng, chuyển nhượng, thu hồi, đền bù đất… của doanh nghiệp và người dân.

Vậy tại sao giá đất của Nhà nước và đất thị trường có sự chênh lệch cao?

Về cơ bản, giá đất Nhà nước và giá đất thị trường sẽ luôn luôn có sự chênh lệch cao và giá đất Nhà nước sẽ luôn thấp hơn so với giá đất thị trường.

Theo Luật Đất đai 2013 quy định: Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm 1 lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 1 của năm đầu kỳ.

Trong khi đó, thị trường bất động sản ở Việt Nam có sự biến động liên tục. Nhu cầu tìm kiếm đầu tư, sử dụng đất đai của người dân, các tổ chức, doanh nghiệp luôn cao mà nguồn cung bất động sản có giới hạn. Có thể nhận ra sự lệch pha cung – cầu mạnh mẽ này ở các thành phố lớn như thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Ngoài ra, tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản bị siết mạnh làm tăng giá thành bất động sản.

Một điểm đáng lưu ý nữa là diễn biến các cơn sốt đất do giới đầu cơ, môi giới tác động quá sâu vào thị trường nhà đất làm thay đổi tâm lý người mua, đầu tư nhà đất. Dễ thấy, hễ địa phương nào có dự án mới như mở đường giao thông, làm sân bay, làm bệnh viện, trường học,… thì giá đất xung quanh khu vực đó được các “cò đất” thổi phồng cho tăng vọt. Hơn nữa, tình trạng đa số người dân dồn tiền, đổ xô đi mua nhà, mua đất gần các khu đó để đầu cơ; mua đi bán lại, mua bán trao tay tạo nên những “ cơn sốt đất ảo” góp phần làm giá thị trường chênh lệch cao so với giá định khung.

Các nhà đầu tư trước cơn “sốt” đất ở một địa phương (Nguồn: internet)

Vậy có nên rút ngắn khoảng cách giữa hai giá đất

Điều chỉnh, rút ngắn thời gian ban hành khung giá đất, phù hợp với từng địa phương và hài hòa lợi ích cho các nhóm đối tượng và cho Nhà nước.

Xây dựng các kênh chia sẻ kiến thức bất động sản cơ bản một cách đầy đủ và dễ hiểu, để các đối tượng có tâm lý yếu ớt, nhẹ dạ được trang bị những thông tin cần thiết vững vàng khi tham gia mua bán, đầu tư đất đai.

Và một điều quan trọng là Người Việt rất nhiều người giàu lên từ đất, hay còn gọi là trúng đất. Cái nhà là tài sản có giá trị lớn nhất của một gia đình. Điều này ăn sâu vào tiềm thức của con người Việt. Còn người Mỹ khác hẳn, họ quan trọng nhất là việc làm, vì không có việc làm thì nhà cũng mất. Vì vậy, người dân cần sự thay đổi tư duy giảm bớt sự phụ thuộc vào bất động sản và làm phong phú hơn các cách tạo ra tài sản khác.

Bài viết đưa ra một số lý giải về sự chênh lệch cao giữa giá đất theo khung Nhà nước và giá đất thị trường. Sự chênh lệch cao này dẫn đến việc hình thành cơ chế hai giá đất. Vậy thì nền kinh tế Việt Nam có nên xóa bỏ hẳn cơ chế hai giá đất này ở thị trường bất động sản không? Mời các bạn tham khảo thêm các bài viết khác tại Remaps nhé! BẢNG GIÁ ĐẤT TĂNG

Tác giả: Duc Le

Hotline: 1900 633804

Website: https://remaps.vn/

Email: hotro@remaps.vn

Fanpage Facebook: https://www.facebook.com/remaps.vn

Group Facebook:  https://www.facebook.com/groups/533671267519885

You tube:  https://www.youtube.com/channel/UCBB0XnDfh9aDb4fA4Bv5fJA/