Ngày nay, xảy ra rất nhiều vụ lừa đảo mua bán nhà. Vậy mua bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền có rủi ro gì hay không?

NHỮNG RỦI RO KHI MUA BÁN NHÀ ĐẤT QUA HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN

Thủ tục mua bán nhanh gọn, có thể trốn các loại thuế phí liên quan hoặc muốn mua bán mà khi các bên không đủ điều kiện chính là các lý do khiến cho tình trạng mua bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền càng phổ biến. Tuy nhiên, có những rủi ro dễ thấy và tiềm ẩn trong đó mà chúng ta cần phải xem xét, nhất là bên mua. Cùng Remaps tìm hiểu những rủi ro tiềm ẩn đó nhé.

I. BẢN CHẤT HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN

Văn bản ủy quyền (hợp đồng ủy quyền, giấy ủy quyền) được thực hiện theo Bộ Luật Dân sựLuật Đất đai, Luật Nhà ở. Việc liên quan đến chuyển nhượng thì bắt buộc văn bản ủy quyền phải được công chứng hoặc chứng thực ở UBND cấp xã/phường.

Bên được ủy quyền có trách nhiệm thực hiện công việc trong phạm vi ủy quyền và bên ủy quyền chịu trách nhiệm về kết quả, các bên còn phải chịu sự điều chỉnh chung về quyền và nghĩa vụ dân sự. Theo quy định thì việc ủy quyền lại phải có sự đồng ý của bên ủy quyền, tuy nhiên trên thực tế, các đơn vị công chứng đang cố ý không thực hiện đúng quy định, khi lập văn bản ủy quyền lại hoàn toàn không có xác thực sự đồng ý của bên ủy quyền.

Bản chất của việc ủy quyền là thông qua người khác để thực hiện công việc thuận lợi, nhanh chóng, ít chi phí hơn hoặc thậm chí là vì hoàn cảnh đặc biệt như chủ sở hữu là nhiều người, ở xa, đi làm ăn ở xa,… và với điều kiện uy tín, nhận thức, điều kiện của người nhận thực hiện công việc ủy quyền. Bên cạnh những thuận lợi như vậy thì nó còn tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các bên nữa.

II. MUA BÁN NHÀ ĐẤT QUA HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN

Với hợp đồng ủy quyền, người có đất ủy quyền cho một người khác được phép bán đất. Người mua chính là người được ủy quyền nhưng không muốn làm thủ tục sang tên mà chờ tìm người mua tiếp theo.

III. MUA BÁN NHÀ ĐẤT QUA HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN TIỀM ẨN NHIỀU RỦI RA MÀ NGƯỜI MUA CÓ THỂ GẶP PHẢI

1. NGƯỜI MUA KHÔNG CÓ ĐẦY ĐỦ CÁC QUYỀN CỦA CHỦ SỞ HỮU BẤT ĐỘNG SẢN

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng, cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận. Người đại diện theo ủy quyền sẽ không được cấp giấy chứng nhận theo quy định nên họ chỉ được thực hiện các giao dịch đối với BĐS nếu như bên bán có ủy quyền.

mua-ban-nha-dat-qua-hop-dong-uy-quyen-news.remaps.vn

Ảnh: Rủi ro khó lường khi mua bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền (nguồn: internet).

Việc mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở chỉ thực hiện khi nhà ở có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ một số trường hợp đặc biệt. Người mua không được tự do thực hiện các quyền trong phạm vi ủy quyền mà phải hỏi ý của bên ủy quyền.

2. BÊN MUA CÓ NGUY CƠ BỊ LẤY LẠI NHÀ, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐÃ MUA KHI BÊN BÁN THAY ĐỔI Ý ĐỊNH

Bên được ủy quyền có nghĩa vụ phải giao lại cho bên ủy quyền những lợi ích thu được và tài sản đã nhận trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào. Bên ủy quyền có thể phải bồi thường thiệt hại và phải báo trước cho bên được ủy quyền.

Rủi ro ở đây là nếu như giá cả thị trường thay đổi, người bán muốn đổi ý thì có thể chấm dứt hợp đồng ủy quyền để lấy lại tài sản, bán cho người khác kiếm lời hơn và như thế bên mua sẽ là bên bị động mà không làm gì được cả.

3. NGƯỜI MUA CÓ THỂ BỊ LẤY LẠI NHÀ, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐÃ MUA KHI BÊN ỦY QUYỀN CHẾT HOẶC CHẤM DỨT TỒN TẠI

Người mua gần như là mất trắng nếu điều đó thực sự xảy ra.

4. NGƯỜI MUA CÓ THỂ KHÔNG NHẬN ĐƯỢC BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

Luật Đất đai đã quy định rõ, chỉ có người sử dụng đất hợp pháp, người đứng tên trên mới được bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Trường hợp sử dụng đất mà không có giấy chứng nhận thì phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013. Như vậy rủi ro khi Nhà nước thu hồi thì người quản lý, sử dụng BĐS theo ủy quyền sẽ không được bồi thường.

Một rủi ro nữa có thể xảy ra với bên mua nữa là BĐS giao dịch có thể gặp phải những vấn đề về pháp lý, không thực hiện đúng trình tự, thủ tục của pháp luật. Vì trên thực tế, thông thường nếu BĐS đủ điều kiện đưa vào giao dịch tức là có giấy chứng nhận, không tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng… thì ít người muốn mua bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền. Cần phải lưu ý và cẩn thận.

Người được uỷ quyền liệu có được phép bán nhà đất hay không? Điều này, được pháp luật quy định như thế nào? Mời bạn đọc cùng Remaps tìm hiểu qua bài đọc sau đây tránh trường hợp đáng tiếc xảy ra lỡ như bạn gặp phải.

Bài viết liên quan: NGƯỜI ĐƯỢC ỦY QUYỀN CÓ ĐƯỢC TỰ Ý BÁN ĐẤT CHO NGƯỜI KHÁC