Nhiều người nói quy hoạch Sài Gòn nát bét, cao ốc cũng bị gán cho cái tội làm kẹt xe… Vậy quy hoạch Sài Gòn đang như thế nào và cao ốc có thật sự mang nhiều tội như vậy hay không?
Nhiều người nói quy hoạch Sài Gòn nát bét, có khu đất nào trống là làm cao ốc, không theo lớp lang gì cả, và cao ốc cũng bị gán cho cái tội làm kẹt xe, thậm chí là nguyên nhân gây ngập. Vậy quy hoạch Sài Gòn đang như thế nào và cao ốc có thật sự mang nhiều tội như vậy hay không?
Sài Gòn có diện tích khoảng 2.064km2, có hình dạng dẹt với hai đầu Tây Bắc – Đông Nam. Cực Tây Bắc là xã Phú Mỹ Hưng, huyện Củ Chi và cực Đông Nam là thị trấn Cần Thạnh, huyện Cần Giờ. Nếu chọn đường Nguyễn Huệ (ngay trước UBND Thành phố) làm tâm thì khu vực có thể xây cao ốc sẽ cách điểm này khoảng 13km, làm phép toán tính diện tích hình tròn đơn giản đã được học thời phổ thông thì diện tích của khu vực này bằng khoảng 530km2.
Dân số Sài Gòn khoảng 9 triệu người, nhưng đó là theo thống kê, còn dân thực tế có thể gấp đôi con số này (vì trong một công ty bạn cũng cảm nhận được hơn phân nửa là hộ khẩu tỉnh). Giả sử dân số Sài Gòn là 18 triệu (bao gồm khách vãng lai) và tập trung chủ yếu ở khu 530km2 nêu trên thì cứ 1ha có tới hơn 330 người. Trong 1ha này thì có 5.000m2 là đất giao thông, 1.000m2 là công viên, cây xanh, và 4.000m2 là đất ở (dự đoán thế). Như vậy tính ra mỗi người được hưởng khoảng 12m2 đất ở. Một con số không hề lớn, bởi 12m2 tương đương một phòng khách sạn.
Nói về quy hoạch Sài Gòn, có thể phân ra các vùng khác nhau:
– Vùng trung tâm: Quận 1 và một phần quận 3: Nếu bạn chạy xe dọc các tuyến đường như Tôn Đức Thắng, Nguyễn Đình Chiểu, Pasteur… sẽ thấy rất nhiều cây xanh, nhà kiến trúc cũng đặc biệt, và có cảm giác không xô bồ, dù người đông. Khu vực này quy hoạch khu trung tâm thời xưa của Pháp. Đặc biệt, khu vực này đường bàn cờ, và mỗi ô đất (tạo thành từ 4 con đường) được bố trí một chức năng khác nhau. Thường các trường học, bệnh viện, cơ quan nhà nước đều có 4 mặt tiền. Và khu vực này cũng không có nhiều hẻm.
– Xa hơn về hướng Tây là các quận Tân Bình, Tân Phú, quận 12, mức độ xô bồ càng giảm khi càng xa trung tâm, đường ít, hẻm nhiều, cây xanh không có. Những khu vực này thường là quy hoạch tự phát, dân tự phát xây nhà sau đó hợp thức hoá chứ không quy hoạch theo lớp lang như vùng trung tâm.
– Hướng Tây Nam, về khu quận 5, quận 6, quận 8, khu vực này thấp, nên thường xuyên bị ngập, còn gần nhiều kênh rạch do đó bị ảnh hưởng bởi triều cường, nhà ven kênh, ven rạch. Và cũng như quận Tân Phú, Tân Bình, khu vực này quy hoạch tự phát.
– Hướng Đông Bắc, ra các quận Bình Thạnh, Thủ Đức, quy hoạch đẹp hơn chút nhưng vẫn có sự xô bồ, ở quận Thủ Đức có một số khu dân cư mới quy hoạch sạch đẹp.
– Hướng Đông Nam ra Quận 7, Nhà Bè: Xưa, đây là khu đầm lầy, giao thông đi lại cách trở, từ khi Phú Mỹ Hưng làm đường Nguyễn Văn Linh và xây dựng khu đô thị Phú Mỹ Hưng, đất khu vực này ăn theo Phú Mỹ Hưng, và lúc này Phú Mỹ Hưng trở thành một trung tâm mới. Riêng khu Phú Mỹ Hưng quy hoạch khá đồng bộ, và theo lối hiện đại với phong cách Tây (nhưng làm chưa tới), nghe nói ban đầu làm cũng đẹp lắm, nhưng sau đó không triển khai được như quy hoạch ban đầu vì nhiều lý do.
– Hướng Đông gồm quận 2, quận 9:
- Quận 9 thời xưa chỉ kết nối được bằng đường Xa Lộ Hà Nội, và nhìn chung theo quan điểm của người Sài Gòn, quận 9 giống như quê. Quận 2 thì bán đảo Thủ Thiêm thời trước cũng là vùng đầm lầy, nhưng sau khi quy hoạch khu này và xây các cầu, hầm cùng đường Mai Chí Thọ, Đồng Văn Cống, cao tốc Sài Gòn – Long Thành – Dầu Giây thì khu này đang dần thay da đổi thịt, và trong tương lai, đây sẽ là một trung tâm mới của Sài Gòn, ngang bằng với quận 1, quận 3.
- Nếu nói quận 1, quận 3 mang tính cổ kính, thì Thủ Thiêm mang tính hiện đại. Hiện nay dân số của quận 2 khá ít, chỉ tập trung ở khu Thảo Điền, An Phú – An Khánh và dọc đường Nguyễn Duy Trinh, Nguyễn Thị Định. Lý do là Thủ Thiêm đang xây dựng và chưa có người về ở. Với đà này, trong vòng khoảng 10 năm tới, Thủ Thiêm sẽ nhộn nhịp phát triển hơn quận 7 hiện tại. Ăn theo đó là quận 9. Quận 9 diện tích lớn, tuy nhiên lại sát với quận 2, và đặc biệt, quận 9 là khu dân cư mới, nên có rất nhiều công ty vào đây thực hiện các dự án Bất động sản, tuy quy hoạch không đồng bộ, chỉ theo từng mảng nhưng công ty làm thì vẫn tốt hơn dân tự phát như khu Tân Bình, Tân Phú, hay quận 8.
– Về giao thông, có các trục lớn có thể chạy xe nhanh như Nguyễn Văn Linh, Võ Văn Kiệt – Mai Chí Thọ, Xa Lộ Hà Nội, Phạm Văn Đồng. Nhưng đi từ quận 12 về Trung tâm thì phải đi ziczac theo các đường QL22 – Trường Chinh – Cộng Hoà – Nguyễn Văn Trỗi (NKKN), nhưng cũng chỉ đến ngay Điện Biên Phủ là “tịt”. Về giao thông, hướng quận 9 thuận lợi hơn hướng quận Tân Bình nhiều.
Hiện nay ở Sài Gòn, ngoài các khu quy hoạch treo, khu dân cư mới, và các khu doanh nghiệp đã “xí” từ lâu, thì mọi nơi mọi chỗ đã được chen kín nhà dân, nhà xưởng và bê tông hoá mọi thứ. Giờ mà có được miếng đất nào to to là đem đi xây cao ốc hết, nhiều người không hài lòng về chuyện đó và đổ lỗi rằng điều đó sẽ làm cho quy hoạch Sài Gòn ngày càng nát, và là nguyên nhân gây kẹt xe, ngập nước… và nhiều thứ mà cao ốc bị đổ tội. Nhưng theo quan điểm của Wikilapia, không hẳn là như thế.
Đầu tiên nói về dân số, theo tình hình hiện nay, có cách nào để dân cư không đổ về Sài Gòn hay không? Câu trả lời là khó, vì sinh viên cũng lên Sài Gòn học, công nhân cũng lên Sài Gòn (Bình Dương) làm, mấy em xinh xắn Miền Tây cũng lên Sài Gòn, nói chung rất nhiều công dân ở vùng ven khi đến tuổi trưởng thành đều chọn Sài Gòn làm địa điểm tiếp theo để đến.
Cấm thì đương nhiên là không được, về sức hấp dẫn, Sài Gòn có sức hút lớn hơn nhiều so với các thành phố khác. Cái này thuộc về tâm lý người dân và quy hoạch vùng. Nếu ở quê cũng có công việc lương xấp xỉ Sài Gòn, và cũng có những công ty lớn, trường Đại học lớn thì không việc gì phải “Tiến về Sài Gòn”. Và với đà này, dân cư Sài Gòn sẽ càng ngày càng nhiều.
Khi dân số tăng lên, đất không “nở” ra được dẫn đến đường không to ra được, thì kẹt xe là điều đương nhiên. Về ở, người ta có thể tăng tầng cao xây dựng để có thêm diện tích, nhưng giao thông của Sài Gòn không có đường trên cao, cũng chả có đường ngầm, nên áp lực dồn hết lên đường trên mặt đất. Hơn nữa đường lại không “thông” như đã mô tả bên trên về giao thông.
Còn việc tại sao cứ có khu đất nào trống và lớn là lại làm cao ốc, cái này phải xét trên quan điểm đầu tư của Chủ sở hữu đất. Khi muốn lập phương án kinh doanh cho 01 khu đất nào đó, luôn có 02 lựa chọn là làm thấp tầng hoặc cao tầng. Làm thấp tầng thì làm nhanh, nhưng doanh thu có được phụ thuộc nhiều vào diện tích đất từng lô, trong khi xây cao ốc thì doanh thu có được phụ thuộc vào diện tích xây dựng. Thế nên với những khu đất có giá đất cao hơn giá xây dựng, thì làm cao tầng sẽ có lợi hơn.
Giá xây dựng hiện nay tầm 15tr/m2 (xây đẹp), thì các khu đất ở trung tâm người ta xây cao tầng là đương nhiên, trong trong trường hợp không xây được cao tầng (FAR thấp), thì dù vị trí khu đất có ở trung tâm thì giá trị vẫn thấp, thế nên không phải cứ đất trung tâm là đất vàng, mà vì đất trung tâm luôn có FAR cao nên mới là đất vàng.
Việc đầu tư cái gì ở một khu đất là vấn đề kinh doanh và lợi nhuận của công ty, luật của nhà nước chỉ đưa ra các quy chuẩn, và công ty có quyền làm mọi thứ phù hợp quy chuẩn để tối đa hoá lợi nhuận. Còn quy chuẩn ở Việt Nam cũng không hẳn là tệ, nhưng quy chuẩn có thể thay đổi tuỳ vào ai xin, ngoài ra, dân mình cũng không có thói quen thực hiện theo quy chuẩn, điển hình như lấn làn khi chạy xe, hay quy chuẩn về quy hoạch là 25m2 sàn ở 1 người … (Có trong bài quy chuẩn thiết kế), căn 50m2 là 2 người (1 phòng ngủ), nhưng ở nhiều nhà trọ, 20m2 “nhét” được 6-7 người.
Nói về cao ốc, thật ra chung cư không phải là nguyên nhân gây kẹt xe, vì khi thiết kế chung cư, các Chủ đầu tư cố gắng đưa vào các tiện ích nội khu để Chủ đầu tư không phải ra khỏi khu căn hộ mà vẫn có thể có đầy đủ các dịch vụ cần thiết cho cuộc sống. Bình thường thì có bể bơi, phòng tập gym, siêu thị, café. Cao cấp hơn thì có văn phòng, trường học, bệnh viện.
Ngoài ra, quy chuẩn của chung cư là 25m2/người, mà càng trung tâm thì chủ nhân càng giàu, và càng giàu thì họ càng muốn ở rộng, nên số người ở trong chung cư hạng sang không nhồi nhét. Đặc biệt, chung cư thường ở theo gia đình, các thành viên trong gia đình có công việc khác nhau nên thời gian “xuống đường” cũng khác nhau chứ không đồng loạt.
Nhưng văn phòng với trung tâm thương mại thì khác, văn phòng thường khoảng 1-2m2/người, cùng đi, cùng đến vào một thời điểm, chưa kể còn xe ô-tô vào ra của các đơn vị đến giao dịch…. Tương tự, trung tâm thương mại lớn là nơi thu hút dân cư đến mua sắm, nên cũng dễ gây kẹt xe. Và vì vậy, văn phòng và trung tâm mua sắm lớn (phục vụ cư dân bên ngoài) là những nguyên do gây kẹt xe. Tuy nhiên chỉ có những khu đất ở trung tâm mới có thể làm văn phòng hoặc trung tâm mua sắm.
Tóm lại, theo Wikilapia, quy hoạch ở Sài Gòn “nát” phần nhiều ở những nơi dân cư tự phát. Riêng các vùng quy hoạch mới thì cũng có những khu vực tương đối đẹp và đồng bộ. Riêng kẹt xe, lý do chính là dân cư ở Sài Gòn quá đông và ngày càng đông, phương tiện giao thông công cộng thì không có, và các tỉnh khác không có chính sách để thu hút lao động mà buộc lao động phải đồ về Sài Gòn.
Ngoài ra, việc quy hoạch văn phòng làm việc ở Sài Gòn cũng không tốt, vì văn phòng tập trung quá nhiều ở khu vực trung tâm, các đường có trụ sở công ty thì không đủ lớn, dẫn đến giờ cao điểm, lũ lượt người đi làm kéo đến các văn phòng gây ra cảnh kẹt xe.
Tác giả: Duc Le
Có thể bạn quan tâm: Các loại bản đồ trong bất động sản
Hotline: 1900 633804
Website: https://remaps.vn/
Email: hotro@remaps.vn
Fanpage Facebook: https://www.facebook.com/remaps.vn
Group Facebook: https://www.facebook.com/groups/533671267519885
Youtube: https://www.youtube.com/channel/UCBB0XnDfh9aDb4fA4Bv5fJA/
