Bán nhà hợp pháp được pháp luật quy định như thế nào? Cần những điều kiện gì khi bán nhà?


Với nhịp sống nhộn nhịp và tấp nập như ngày nay, việc mua bán nhà diễn ra với nhu cầu rất cao và đầy tính rủi ro. Không phải ai cũng biết rõ ràng pháp luật về quy định mua bán nhà. Vậy bài viết này sẽ cung cấp cho bạn đầy đủ quy định và chính xác cho bạn về việc giao dịch mua bán nhà và tránh vi phạm các quy định của pháp luật.

Như thế nào mới là bán nhà hợp pháp (nguồn: internet)

Quy định về việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam:

(Theo Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014 và hướng dẫn chi tiết tại Điều 5 Nghị định 99/2015/NĐ-CP việc sở hữu nhà ở Việt Nam được quy định cụ thể như sau) :

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 của Luật này.

  •  Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án xây dựng tại Việt Nam thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan
  •  Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp
  •  Đối với cá nhân nước ngoài phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.

Lưu ý: Các giấy tờ chứng minh đối tượng được sở hữu nhà ở được quy định tại điều 5 Nghị định 99/2015/NĐ-CP

Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:

  • Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;
  • Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, thông qua hình thức mua thuê nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;

Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì thông qua các hình thức quy định tại (khoản 2 Điều 159 của Luật nhà ở).

Các điều kiện cần có để bán nhà một cách hợp pháp :

(Theo Khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch)

Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

  • Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này như sau:

+ Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;

+ Mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước

+ Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

  • Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
  • Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
  • Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Lưu ý: Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Điều kiện của các bên khi tham gia mua bán nhà :

(Theo điều 119 Luật nhà ở năm 2014 về điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở quy định như sau)

Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:

Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự (Đầy đủ năng lực hành vi dân sự là người từ đủ 18 tuổi trở lên, không thuộc trường hợp mất năng lực hành vi dân sự; người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi; hạn chế năng lực hành vi dân sự) để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương”.


Bán nhà có hợp đồng hợp pháp (nguồn: internet)

Một số trường hợp nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước không được bán nhà:

(Theo khoản 1 Điều 62 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, không được bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước thuộc các trường hợp sau) :

  • Nhà ở nằm trong khu vực quy hoạch xây dựng nhà ở công vụ, quy hoạch xây dựng công trình trọng điểm quốc gia hoặc công trình trọng điểm cấp tỉnh;
  • Nhà ở nằm trong khu vực quy hoạch xây dựng nhà ở công vụ, quy hoạch xây dựng công trình trọng điểm quốc gia hoặc công trình trọng điểm cấp tỉnh;
  • Nhà ở đã có quyết định thu hồi đất, thu hồi nhà của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
  • Nhà không có nguồn gốc là nhà ở nhưng đang bố trí làm nhà ở và thuộc diện đang thực hiện xử lý, sắp xếp lại nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước;
  • Nhà ở gắn liền với di tích lịch sử, văn hóa đã được xếp hạng theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng làm nhà ở công vụ, công sở, trụ sở làm việc, trường học, bệnh viện, công viên, công trình phục vụ mục đích công cộng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
  • Nhà chung cư bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng đã có kết luận kiểm định chất lượng của Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư; căn hộ chung cư không khép kín chưa được Nhà nước cải tạo lại, trừ trường hợp người thuê đã tự cải tạo trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành và việc sử dụng độc lập, tự nguyện, có sự đồng thuận thông qua cam kết bằng văn bản đề nghị được mua;
  • Nhà biệt thự nằm trong danh mục không thuộc diện được bán mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã báo cáo và đã được Thủ tướng chấp thuận trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành”.

Bài viết trên đã chỉ rõ ra đầy đủ các quy định khi giao dịch mua bán nhà đất phù hợp với pháp luật của Việt Nam đã ban hành. Chúc các bạn có thêm thông tin hữu ích trong giao dịch mua bán và đúng với pháp luật.

Bán nhà là một việc vô cùng quan trọng và kĩ lưỡng. Không phải ai cũng có những kinh nghiệm trong việc bán nhà. Để có thêm kiến thức trong việc bán nhà mời bạn cùng tìm hiểu chi tiết thêm qua bài viết “CẦN LƯU Ý NHỮNG GÌ KHI MUA BÁN NHÀ ĐẤT” này nhé.

Tác giả: Ngo Duc Tai

Bài viết liên quan: Cần lưu ý những gì khi mua bán nhà đất

Hotline: 1900 633804

Website: https://remaps.vn/

Email: hotro@remaps.vn

Fanpage Facebook: https://www.facebook.com/remaps.vn

Group Facebook: https://www.facebook.com/groups/533671267519885

You tube: https://www.youtube.com/channel/UCBB0XnDfh9aDb4fA4Bv5fJA/