Nhà cửa và các loại bất động sản nói chung đều là một tài sản có giá trị lớn và thường được chia sẻ sử dụng chung bởi nhiều người. Nếu mua được bất động sản chỉ thuộc sở hữu riêng của duy nhất một người thì việc thương lượng mua bán và các thủ tục pháp lý cũng dễ dàng hơn nhiều.

Mua bán nhà đất sổ chung có những điều đặc thù cần lưu tâm để việc mua bán diễn ra thuận lợi xuôi chèo mát mái. Remaps sẽ giúp bạn nắm chắc các vấn đề cần lưu ý thì mua bán bất động sản dù thuộc sở hữu riêng hay chung không còn rủi ro như chúng ta vẫn thường nghi ngại nữa.

MUA BÁN NHÀ ĐẤT SỔ CHUNG VÀ NHỮNG RỦI RO

rui-ro-khi-mua-ban-nha-dat-so-chung-news.remaps.vn

Ảnh: Lưu ý những rủi ro khi mua bán nhà đất sổ chung (nguồn internet).

I. SỞ HỮU CHUNG LÀ GÌ? CÁC HÌNH THỨC SỞ HỮU CHUNG

Căn cứ vào Điều 207, Bộ luật dân sự 2015 quy định:

Điều 207. Sở hữu chung và các loại sở hữu chung

1. Sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ thể đối với tài sản.

2. Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất.

Căn cứ theo quy định trên, ta có thể hiểu rằng một tài sản mà có  nhiều hơn 02 chủ thể sở hữu thì tài sản đó thuộc sở hữu chung. Khi hai hoặc nhiều người cùng có chung một tài sản, thì những người đó được gọi là đồng sở hữu.

Trong sở hữu chung theo phần, mỗi đồng chủ sở hữu biết trước được tỷ lệ phần quyền của mình đối với khối tài sản chung. Phần quyền đó có thể bằng nhau hoặc không bằng nhau. Đặc điểm pháp lý chủ yếu của quan hệ sở hữu chung hợp nhất lại là không có sự phân chia thành phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung theo tỷ lệ tài sản. Chừng nào còn tồn tại sở hữu chung hợp nhất, các chủ sở hữu chung còn có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản chung của họ.

Sở hữu chung hợp nhất bao gồm sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất không phân chia.

Sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia ví dụ như tài sản chung của vợ chồng có thể phân chia trong các trường hợp như vợ chồng ly hôn, khi một bên vợ hoặc chồng qua đời. Tài sản chung hợp nhất không thể phân chia ví dụ như tài sản chung của cộng đồng; phần diện tích và trang thiết bị sở hữu chung trong nhà chung cư như lối đi, cầu thang, bể nước…

II. LÀM THẾ NÀO ĐỂ GIẢM RỦI RO KHI MUA BÁN NHÀ ĐẤT SỔ CHUNG?

Khi tìm được một bất động sản phù hợp với mục đích mua để ở hoặc đầu tư nhưng đó lại thuộc sở hữu chung thì làm sao để tháo gỡ những vướng mắc rủi ro liên quan để không bỏ lỡ thương vụ phù hợp?

Đầu tiên, bạn phải có những cơ sở chính xác bất động sản này phù hợp nhu cầu của bạn và lợi ích khai thác được sau khi mua là cao hơn nhiều so với rủi ro bạn có thể gánh chịu. Bạn có thể làm một bản danh sách liệt kê lợi ích là rủi ro liên quan đến bất động sản này để so sánh. Đừng bao giờ buộc mình phải mua nhà đất sổ chung chỉ vì giá rẻ trong khi bất động sản này hoàn toàn không phù hợp với nhu cầu, mục đích của bạn đặt ra ban đầu. Đặc biệt lại càng không cân nhắc mối liên hệ giữa rủi ro và lợi ích thu được rồi nôn nóng xuống tiền mua ngay.

Tiếp theo, sau khi cân nhắc tính toán kỹ càng và bạn quyết định mua nhà đất sổ chung này thì hãy bắt tay thực hiện các giải pháp quản trị rủi ro trong khi giao dịch chuyển nhượng bất động sản thuộc sở hữu chung.

1. RỦI RO KHI KHÔNG XÁC MINH ĐÚNG SỐ LƯỢNG CÁC CHỦ ĐỒNG SỞ HỮU

Hãy xác minh chính xác số người và tỷ lệ sở hữu và tình trạng của các đồng sở hữu chung thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; di chúc phân chia tài sản thừa kế; giấy chứng nhận kết hôn; giấy thỏa thuận hoặc hợp đồng góp tiền mua tài sản chung…

Các điều luật liên quan với bước này là:

– Tại khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau: Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

– Căn cứ theo Điều 208 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: Quyền sở hữu chung được xác lập theo thỏa thuận, theo quy định của pháp luật hoặc theo tập quán.

Căn cứ xác lập quyền sở hữu chung theo thỏa thuận: sự thỏa thuận của các chủ sở hữu riêng nhằm tạo lập mối quan hệ sở hữu chung giữa họ như thỏa thuận góp tiền mua một tài sản chung, cùng đóng góp công sức để tạo ra một thành quả lao động mới… Căn cứ xác lập quyền sở hữu chung theo pháp luật. Theo đó, các quy định của pháp luật đó có thể là pháp luật về thừa kế, kết hôn… Ví dụ: ông E sau khi qua đời để lại di chúc với nội dung là cho vợ và 02 con F, G cùng sở hữu chung mảnh đất và căn nhà thuộc quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà của ông E. Như vậy, mảnh đất và căn nhà của ông E là tài sản thuộc sở hữu chung của vợ ông E và 02 con là F và G.

2. RỦI RO VỀ KÝ KẾT THỎA THUẬN MUA BÁN

Xác nhận sự đồng ý thỏa thuận mua bán (đặt cọc, giá chuyển nhượng, phí, lệ phí và  tiền thuế bên mua và bên bán cần chi trả, thời gian và hình thức thanh toán, thời hạn bàn giao nhà đất,… và các cam kết trong hợp đồng chuyển nhượng khác) của tất cả các đồng chủ sở hữu bằng văn bản có đầy đủ chữ ký của các chủ đồng sở hữu. Nếu một trong những đồng sở hữu uỷ quyền cho người còn lại thì cần xác thực giấy chứng nhận hoặc hợp đồng uỷ quyền có công chứng và còn hiệu lực.

Bạn sẽ gặp rủi ro lớn nếu chỉ giao dịch mua bán và ký kết hợp đồng với một trong những người đồng sở hữu và các đồng sở hữu đang tranh chấp, bất đồng về việc mua bán nhà đất thuộc sở hữu chung. Vì theo Điều 126 Luật Nhà ở quy định:

1. “Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.

2. Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua”.

Nếu bạn có thể nhìn ra nhu cầu thực sự của từng đồng sở hữu và có giải pháp khả thi để tất cả chủ sở hữu chung thống nhất ý kiến đồng ý chuyển nhượng bất động sản cho bạn thì hãy tiến hành giao dịch. Nếu không thì đừng nên sa lầy vào tranh chấp nội bộ giữa các chủ sở hữu chung vì sẽ mất rất nhiều thời gian và tiền bạc, công sức. Có thể tăng giá mua một ít, hỗ trợ tạo điều kiện để họ chuyển đi an cư chỗ ở mới, thanh toán nhanh chóng bằng tiền sòng phẳng để họ giải quyết nợ nần, cam kết để ưu tiên một trong các đồng sở hữu mua lại bất động sản khi bạn muốn bán lại chẳng hạn… Tuy nhiên hãy có điểm dừng cho những yêu cầu vòi vĩnh làm giá quá đáng, quyết định mua hay không vẫn thuộc về bạn.

Trường hợp bạn mua một phần quyền trong bất động sản sở hữu chung theo phần thì phải xác thực người đồng sở hữu đang giao dịch với bạn đã thông báo cho tất cả các chủ đồng sở hữu khác bằng văn bản ý định bán phần sở hữu này. Và trong vòng 03 tháng các chủ đồng sở hữu khác từ bỏ quyền ưu tiên được mua lại phần quyền sở hữu chung này thì bạn hãy tiến hành giao dịch mua bán. Điều này được được quy định tại Điều 223 Bộ luật Dân sự 2005.

3. RỦI RO VỀ VIỆC BÀN GIAO BẤT ĐỘNG SẢN SAU KHI THANH TOÁN TIỀN CHUYỂN NHƯỢNG

Làm rõ về cam kết thời giạn bàn giao và hiện trạng bất động sản khi bàn giao trong hợp đồng mua bán được ký kết. Vì nhà đất sổ chung mà có nhiều chủ sở hữu chung đang cư ngụ, làm ăn, sinh sống tại đó thì việc bàn giao nhà đất có thể dây dưa kéo dài vì lý do việc chuyển chỗ ở, công việc kinh doanh sẽ mất nhiều thời gian.

Bạn đã trả một phần lớn tiền mà việc bàn giao nhà đất sổ chung bị cố ý kéo dài thì phần thiệt về phía người mua như bạn không chuyển đến bất động sản mới mua ngay được, kế hoạch khai thác lợi ích từ bất động sản bị trì hoãn, tăng chi phí lãi vay ngân hàng nếu bạn đi vay để mua nhà đất này, chi phí cưỡng chế hoặc kiện tụng liên quan đến việc bàn giao trễ….

Do đó hãy ưu tiên bất động sản thuộc sở hữu chung nhưng nhà đất trống bàn giao nhanh. Để tăng tính cam kết bàn giao nhà đất thì bạn nên giữ phần tiền còn lại cần thanh toán đủ lớn để người bán chọn giải pháp bàn giao nhanh để nhận tiền sớm hơn là trù trừ mãi chẳng chịu dọn đi.

4. RỦI RO VỀ VIỆC SỬ DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN SAU KHI MUA BÁN XONG

Một rủi ro khác cần lưu ý cần kiểm tra khi mua nhà đất nói chung không chỉ riêng bất động sản thuộc sở hữu chung bởi nhiều đồng sở hữu chủ đó là xác định rõ những phần đất hay nhà hoặc tài sản gắn liền trên đất khác thuộc sở hữu chung của các nhà hàng xóm bên cạnh, hay cộng đồng chung tại đó mà nó đã hình thành trước đó. Ví dụ: có chung vách tường, mái nhà, lối đi chung,…không?

Nếu bạn có thể xử lý những phần chung này sao cho đảm bảo tính toàn vẹn và làm tăng giá trị bất động sản này thì quyết định mua, nếu không đây sẽ trở thành điểm yếu khi bạn muốn bán lại nhà đất này.

III. LỜI KẾT VỀ VIỆC MUA BÁN NHÀ ĐẤT SỔ CHUNG

Nhà đất sổ chung suy cho cùng có nguồn gốc từ việc tập hợp nhiều nguồn lực từ nhiều chủ thể để góp nên tài sản lớn hoặc một tài sản lớn được trao cho nhiều người. Việc này khó mà tránh khỏi trên đời nên chúng ta hãy cứ cân nhắc thật kỹ và giải quyết các rủi ro có thể phát sinh khi mua bán nhà đất sở hữu chung. Điều cốt yếu là chúng ta làm sao thống nhất được ý và sự cam kết thỏa thuận mua bán của tất cả các chủ đồng sở hữu thì giao dịch càng thuận lợi và nhanh chóng.

Đọc thêm những bài viết về pháp lý và thị trường bất động sản tại news.remaps.vn nhé