Ai đã từng đi mua đất, mua nhà phố chắc sẽ biết quy trình mua sẽ là: Thích thì đặt cọc khoảng 10%, sau đó tầm 1-2 tuần sẽ ra công chứng sang tên và trả đủ hết tiền, chỉ giữ lại vài triệu để hỗ trợ làm thủ tục sang tên. Lưu ý là thời gian từ lúc đặt cọc đến lúc ra công chứng thường khá gấp vì người bán có nhu cầu nhận tiền sớm và cũng không có lý do gì khiến người mua chưa trả tiền khi pháp lý đã đầy đủ.

Ảnh: Có hợp lý không khi chủ đầu tư rao bán căn hộ khi chưa đầy đủ pháp lý (Nguồn:Internet)

I. QUY TRÌNH LÀ THẾ, NHƯNG NẾU CÓ CHUYỆN XẢY RA NGOÀI DỰ ĐOÁN THÌ SAO?

Đầu tiên là nếu người mua không kiếm đủ tiền còn lại trong 1-2 tuần (hoặc lâu hơn chút tùy theo thỏa thuận), thế thì người mua đương nhiên mất cọc.

Còn người bán vì lý do nào đó mà không bán nữa thì mất một số tiền bằng số tiền bên mua đã cọc (Có trường hợp là mất gấp đôi số tiền bên mua đã cọc). Thế nên nếu thấy giá hời, bên mua thường đặt cọc nhiều, thậm chí đến 50% để bên bán không lật kèo.

Trong những trường hợp này, rủi ro cho người mua khá cao, vì người bán có thể lừa bán cho nhiều người rồi trốn. Ngoài ra, người mua phải xác định là thanh toán nhanh, và không có thời gian để sang tay kiếm tiền lời.

Hơn nữa, người mua còn có một rủi ro khác đó là tiền thì trả đủ nhưng không sang tên được. Một trong những lý do không sang tên được đó là giấy tờ nhà gắn liền với đất, nhưng cái nhà cũ hư và nhà mới xây lên không phép, khi làm thủ tục sang tên người ta đi đo lại và phát hiện sai khác. Và nếu người mua vay ngân hàng để mua thì càng chết, chết cả người bán lẫn người mua, người bán thì không nhận được tiền, còn người mua thì vẫn bị ngân hàng tính lãi. Bán cũng ko được.

Ảnh: Người mua còn có một rủi ro khác khi mua căn hộ chưa đủ pháp lý đó là tiền thì trả đủ nhưng không sang tên được (Nguồn:Internet)

Tất cả các quan hệ mua bán trên đây đều là quan hệ dân sự, và có tranh chấp thì ra tòa. Và kẻ nào sợ toà dân sự? Đó là kẻ có tóc, có gì đó để mất thì mới sợ. Thế nên nếu chẳng may gặp phải Chí Phèo thời hiện đại thì khổ trăm đường.

Nói ra để biết không phải mọi thứ đều có màu hồng, và chả có gì không có rủi ro. Và đặc biệt ở VN cũng đừng dựa vào luật pháp quá vì việc xử án với việc thi hành án nó là 02 phạm trù khác nhau, đặc biệt với án dân sự.

II. QUAN HỆ MUA BÁN CHUNG CƯ CÓ THỂ CHIA THÀNH 4 GIAI ĐOẠN

Giai đoạn 1:

Là giai đoạn từ đầu cho đến trước khi ký hợp đồng mua bán. Giai đoạn này có thể coi như 02 bên mua bán đang đặt cọc với nhau thôi. Thay vì thói quen đặt cọc nhà phố là 10%, thì đặt cọc chung cư là 30%.

Câu hỏi đặt ra là tại sao 30% mà không phải 10%. Cái này thì cũng nên hiểu cho bên bán (là CĐT) một chút. Vì nếu như nhà phố hay đất, 10% tiền cọc là 10% của toàn bộ BĐS đó, nhưng với chung cư, thì hiếm khi CĐT bán được 100% sản phẩm ngay lập tức, nên có thu 30% thì cũng chỉ nhỉnh hơn 10% của toàn dự án là cùng.

Ngoài ra, để được ký HĐMB, CĐT phải xây xong phần móng, công trình. Và theo kinh nghiệm thì phần đất và phần móng chiếm khoảng 40-50% giá trị của công trình.

Vì thế, luật đưa ra cái con số 30% là nhằm dung hoà lợi ích của khách hàng và CĐT. Và con số 30% là là do luật đưa ra chứ không phải ai muốn sao thì làm, trừ phi có thỏa thuận riêng.

Ảnh: Giai đoạn 1: hai bên mua bán đặt cọc tiền (Nguồn: Internet)

Giai đoạn 2:

Là giai đoạn sau khi ký HĐMB đến trước khi bàn giao nhà. Giai đoạn này pháp lý đã tương đối đầy đủ và đôi bên thực hiện cam kết với nhau. CĐT chỉ được thu cho đến tối đa 70% và phải xây cho xong tòa nhà (95% chi phí).

Trong giai đoạn này, người mua đã có HĐMB. Lúc này cái HĐMB nó không khác mấy cái sổ, chỉ có điều nhà thì chưa được nhận mà thôi, chứ khách hàng hoàn toàn có thể chuyển nhượng cái sổ này, hay dùng để thế chấp ngân hàng, dùng để cho, tặng …, đây là tài sản đàng hoàng. Chỉ là tài sản hình thành trong tương lai.

Giai đoạn 3:

Là giai đoạn sau khi nhận nhà và trước khi nhận sổ. Giai đoạn này thì người mua đã có nhà và chờ ra sổ mà thôi, không còn quá lăn tăn đến pháp lý. Dù sao thì bạn mới có thanh toán 95% nhưng lại được hưởng đủ 100% căn nhà của bạn.

Giai đoạn 4:

Sau khi nhận sổ. Giai đoạn này thì khỏi giải thích thêm vì đã quá rõ.

III. CÓ HỢP LÝ KHÔNG KHI CHỦ ĐẦU TƯ BÁN CĂN HỘ CHƯA ĐỦ PHÁP LÝ?

Khách hàng phần lớn chỉ thắc mắc về pháp lý của Dự án khi Dự án đang trong Giai đoạn 1. Và giai đoạn này chính xác là giai đoạn rủi ro cho cả Khách hàng lẫn CĐT.

Rủi ro cho khách hàng: Như đã nói ở trên, giai đoạn này như giai đoạn đặt cọc và CĐT hoàn toàn có thể là không thực hiện được như cam kết.

Hãy thử tưởng tượng đến trường hợp Nhà phố hoặc đất mà người bán đang cầm cố tài sản đó trong ngân hàng. Sau khi người mua đặt cọc xong thì người bán hẹn sẽ công chứng sau khi lấy được tài sản từ ngân hàng ra. Và vì một lý do nào đó, người bán chưa lấy được tài sản ra đúng hạn. Lúc này hoặc 2 bên cùng thỏa thuận lại hoặc kết thúc hợp đồng với các điều khoản phạt.

Giai đoạn 1 trong mua bán chung cư cũng thế. Pháp lý cần 1 lộ trình nhiều bước để hoàn thành, không đơn giản như việc lấy cái sổ đỏ ra khỏi ngân hàng. Tuy nhiên, pháp lý CHƯA đầy đủ không có nghĩa là KHÔNG đầy đủ.

Vậy thì ở  giai đoạn 1 này, cái khách hàng cần quan tâm nhất không phải là pháp lý có đầy đủ không, mà là cách kiểm soát rủi ro trong trường hợp mọi thứ diễn ra không như cam kết. Một số hành động kiểm soát rủi ro mà người ta hay dùng đó là BẢO TOÀN VỐN, nghĩa là trong mọi trường hợp thì cũng không bị mất tiền.

Ảnh: Bảo toàn vốn – giữ không bị mất tiền trong mọi trường hợp (Nguồn: Internet)

Cần kiểm soát để không bị mất tiền. Muốn kiểm soát cái này cũng không quá khó, đó là xem xét về điều khoản phạt trong hợp đồng cọc. Khi mà cam kết không được thực hiện đúng thì phạt cái gì. Và quan trọng hơn, CĐT có phải là THẰNG CÓ TÓC không, vì như đã nói ở trên, thằng có tóc thì rất sợ những thứ liên quan đến pháp luật, tuy là dân sự. Chứ Chí Phèo thì không sợ gì cả nhé! Thế nên uy tín và khả năng của CĐT là hết sức quan trọng.

Và đương nhiên, trong lộ trình pháp lý thì có những hạng mục mà chính CĐT cũng khó để kiểm soát. Nếu tồn tại nhiều mục này trong cái lộ trình pháp lý mà CĐT phải trải qua thì rủi ro của khách hàng là cao hơn. Còn lại, nếu những mục KHÓ đã vượt qua thì vấn đề chỉ là thời gian. Vì nếu CĐT mà là THẰNG CÓ TÓC thì kiểu gì khách hàng cũng nắm được, quan trọng là phải đọc kỹ các thỏa thuận cọc kia.

IV. ĐIỀU QUAN TRỌNG ÍT AI ĐỂ Ý

Khi chủ đầu tư thực hiện không đúng cam kết, thì phần nhiều sẽ cảm giác không an tâm và muốn làm một điều gì đó. Một số sẽ lựa chọn để kích hoạt điều khoản BẢO TOÀN VỐN và một trong số đó là lấy lại tiền. Nhưng.

Việt Nam ta nhiều thứ mạnh, chỉ có mỗi đồng tiền VNĐ là hơi yếu, và nếu so với USD thì càng ngày càng yếu. Có nhiều lý do để yếu. Và đôi khi BẢO TOÀN VỐN nhưng vốn này là yếu hơn vốn ban đầu dù có bảo toàn.

Đôi khi chúng ta lại ít quan tâm đến cái mục tiêu ban đầu. Mục tiêu ban đầu có thể là mua để đầu tư, cũng có thể là mua để ở.

Nếu bạn có mục tiêu mua để ở, thì sẽ khá khó chịu khi mà Dự án không đi đúng tiến độ, điều khiến chúng ta an ủi có lẽ là tiền không phải đóng thêm. Nếu không chờ được thì cách tốt nhất là đòi lại tiền và đi mua cái khác nhanh hơn.

Nếu mục tiêu là đầu tư, thì việc Chủ đầu tư làm chậm chút không hẳn là bất lợi. Giả sử khi bạn mua miếng đất, bạn đóng đủ 100% và chờ tăng giá theo thời gian. Còn khi mua chung cư, bạn chỉ đóng có 30% mà vẫn chờ tăng giá theo thời gian được thì cũng không hẳn là tệ.

Điều quan trọng là, nếu Chủ đầu tư là thằng có tóc, thì bạn không phải lo lắng quá nhiều. Vì thường những dự án Có vấn đề thì kéo theo đó là Chủ đầu tư phá sản. Không có lý gì mà Chủ đầu tư vẫn phát triển ngon lành mà bạn lại không đòi lại được quyền lợi của mình hết.