Đối với những tài sản có giá trị lớn như nhà đất, bạn có thể mất rất nhiều năm tích góp mới có được. Và khi muốn sở hữu hay bán lại chúng, bạn cũng cần phải nắm vững những kiến thức pháp lý nhà đất cơ bản. Điều đó sẽ giúp bạn giảm được rủi ro khi tiến hành giao dịch chuyển nhượng. Dưới đây là những lưu ý cơ bản về pháp lý nhà đất mà cả người mua và người bán cần phải nắm vững.

Ảnh: Những kiến thức pháp lý nhà đất (nguồn: Internet)

I. CÁC THỦ TỤC PHÁP LÝ NHÀ ĐẤT

Các thủ tục pháp lý nhà đất là những điều bắt buộc phải thực hiện khi tiến hành giao dịch. Bạn hãy lưu ý những điều sau để quá trình này diễn ra một cách suôn sẻ và thuận lợi.

II. CÁC LOẠI THUẾ, PHÍ

Theo quy định của pháp luật hiện hành, bạn phải nộp các loại thuế và phí khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. (Trừ các trường hợp được miễn đóng thuế, phí theo quy định của pháp luật.)

1. LỆ PHÍ TRƯỚC BẠ

Nhà đất là một trong những đối tượng phải chịu lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật, cách tính lệ phí trước bạ như sau:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ

Trong đó, Giá tính sẽ do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành

2. THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN

Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi, bổ sung năm 2012,bạn sẽ phải nộp thuế đối với thu nhập có từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Thuế thu nhập cá nhân mà người chuyển nhượng phải nộp được tính như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)

Trong đó, giá bán là giá được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.

Giá mua là được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng mua bán. Đối với nhà ở không có nguồn gốc nhận chuyển nhượng, mua lại thì sẽ căn cứ vào hồ sơ thực hiện nghĩa vụ với nhà nước tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở.

III. CÁC LOẠI GIẤY TỜ PHÁP LÝ

Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất bạn cần phải có các loại hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền sử dụng đất. Các văn bản đó gồm: hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, thế chấp, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tất cả cần phải được công chứng và chứng thực rõ ràng.

Ngoài ra, các văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng cần được công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Bạn chỉ cần mang giấy tờ đến các tổ chức hành nghề công chứng, ủy ban nhân dân cấp xã. Họ sẽ hướng dẫn và giúp bạn tiến hành công chứng, chứng thực.

IV. CÁC THẮC MẮC THƯỜNG GẶP

Khi bắt đầu tiến hành giao dịch, đôi lúc  bạn sẽ gặp phải những trường hợp không biết phải nên giải quyết thế nào. Thật ra đa số những điều ấy cũng đã được pháp luật quy định rất rõ. Chỉ cần nắm rõ thêm một vài thông tin pháp lý nhà đất sau, bạn đã ứng phó được với các tình huống hay gặp khi giao dịch nhà đất.

1. CÓ ĐƯỢC PHÉP BÁN NHÀ ĐANG THẾ CHẤP NGÂN HÀNG

Theo Khoản 4 Điều 718 Bộ luật Dân sự 2005, bên thế chấp quyền sử dụng đất được “chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý”.

Điều đó có nghĩa là bạn vẫn có thể bán nhà đang bị thế chấp nếu được sự chấp thuận từ phía ngân hàng. bạn vẫn có thể thực hiện giao dịch nếu đạt được thỏa thuận giữa bên mua, bên bán và phía ngân hàng.

Bên cạnh đó, bạn cần phải lưu ý, nếu số tiền bán tài sản thế chấp cao hơn khoản nợ phía ngân hàng thì bên mua cần phải nhanh chóng thanh toán khoản tiền nợ ngân hàng (cả lãi và gốc). Ngân hàng sẽ làm thủ tục xóa thế chấp và trả lại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu cho bạn. Sau đó bên mua và bên bán sẽ thỏa thuận về việc thanh toán khoản tiền còn lại.

Sau khi nhận được giấy tờ nhà, hai bên sẽ tiếp tục thực hiện các thủ tục mua bán theo quy định của pháp luật.

Ảnh: Bạn có thể bán nhà thế chấp khi hoàn tất các thủ tục pháp lý (nguồn: Internet)

2. THỜI HẠN SỬ DỤNG CHUNG CƯ LÀ BAO LÂU

Theo Điều 99 Luật Nhà ở 2014, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư.

Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng, không đảm bảo an toàn cho người sử dụng thì các cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm tra và có những biện pháp xử lý đối với những công trình này theo quy định của pháp luật.

Trường hợp công trình bị phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó. Còn khi phải phá dỡ nhà chung cư để xây dựng công trình khác thì việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung cư này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Như vậy, bạn không thể tự xác định thời hạn sử dụng chung cư. Điều đó được xác định cụ thể căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan có thẩm quyền.

3. XÂY DỰNG NHÀ TRÊN ĐẤT NÔNG NGHIỆP BỊ XỬ LÝ NHƯ THẾ NÀO

Theo khoản 7 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 quy định các cá nhân, tổ chức có hành vi “xây dựng công trình trên đất không được phép xây dựng” thì sẽ bị phạt tiền từ 40 đến 50 triệu đồng.

Như vậy, khi bạn tự ý xây dựng nhà trên đất nông nghiệp khi chưa được sự cho phép của chính quyền, bên cạnh việc bị xử lý vi phạm hành chính, bạn còn bị buộc phải khôi phục tình trạng của đất trước khi vi phạm. Có thể bạn phải tháo dỡ nhà, công trình… đã xây dựng trên đất và thậm chí là bị thu hồi đất.

Để có thể xây nhà hoặc công trình phụ trên đất nông nghiệp, trước tiên bạn phải làm hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất (từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp). Sau đó bạn cần xin cấp giấy phép xây dựng tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Khi đã có giấy phép, bạn đã có thể xây dựng các công trình của mình mà không cần phải lo lắng đến vấn đề pháp lý.

4. NHẬP HỘ KHẨU VÀ XÂY NHÀ, VIỆC NÀO NÊN LÀM TRƯỚC

Theo Nghị định 56/2010/NĐ-CP, giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp thuộc quyền sở hữu của công dân là một trong các giấy tờ sau đây: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở; giấy tờ về quyền sử dụng đất ; giấy phép xây dựng; hợp đồng mua bán nhà ở;…

Hơn nữa, sổ hộ khẩu cũng yêu cầu bạn phải cung cấp rõ thông tin về đơn vị hành chính, đường phố, số nhà,… Khi có thay đổi, bạn có trách nhiệm đến để làm thủ tục điều chỉnh.

Vậy, khi nhà chưa xây dựng xong thì bị sẽ không có đủ giấy tờ để chứng nhận quyền sử dụng theo quy định của pháp luật và  hoàn tất việc đăng ký hộ khẩu. Bạn cần phải hoàn thành việc xây dựng và cần xác nhận ở địa phương trước khi tiến hành đăng ký sổ hộ khẩu.

Trên đây là một vài kiến thức cơ bản về pháp lý thường gặp trong giao dịch mua bán nhà đất. Remasp hy vọng những thông tin trên sẽ giúp bạn hiểu thêm về lĩnh vực bất động sản cũng như các hoạt động liên quan.

Có thể bạn quan tâm: