TẦM QUAN TRỌNG CỦA HỆ SỐ SỬ DỤNG ĐẤT

FAR là viết tắt của “Hệ số sử dụng đất”. Vậy hê số sử dụng đất quan trọng như thế nào, để biết thì trước hãy cùng Remaps tìm hiểu xem Hệ số sử dụng đất là cái gì trước hen.

I. HỆ SỐ SỬ DỤNG ĐẤT NGHĨA LÀ GÌ

Hệ số sử dụng đất có đơn vị tính là lần, hiểu nôm na là một miếng đất đó được sử dụng (xây dựng) mấy lần. Nếu là đất nhà phố mà xây “full đất” thì hệ số sử dụng đất nó tương ứng như được xây mấy tấm ấy. Vì khi xây full đất, một tấm là bằng diện tích đất, thì được xây bao nhiêu tấm tương ứng với được xây bấy nhiêu lần diện tích đất.

he-so-su-dung-dat-news.remaps.vn

Ảnh minh họa: Hệ số sử dụng đất

Nhà phố đa số chúng ta quan trọng diện tích đất hơn, vì bán nhà phố thì bán đất là chính, còn bán nhà là phụ. Nhưng với chung cư thì chúng ta mua căn hộ, là mua diện tích sàn chứ không phải diện tích đất, vì thế việc được xây bao nhiêu lần so với diện tích đất là hết sức quan trọng trong việc xác định giá trị của một khu đất xây cao tầng.

Và đến đây, có thể một số bạn thắc mắc là FAR và số tầng cái nào quan trọng hơn ở Dự án chung cư? rồi FAR chỗ nào quy định, có giới hạn gì về FAR hay không …, để giải đáp thắc mắc này thì Remaps sẽ giới thiệu tiếp sau đây.

II. HỆ SỐ SỬ DỤNG ĐẤT – FAR QUAN TRỌNG HAY TẦNG CAO QUAN TRỌNG

Chúng ta chắc nhiều người biết chuyện xây vượt tầng, và nổi tiếng nhất là công trình 8B Lê Trực ở Hà Nội bị sai phạm đến độ phải cắt bớt tầng cao, điều này vô hình trung khiến cho nhiều người nghĩ rằng việc xây cao tầng hơn số tầng được duyệt là một sai phạm ghê gớm và nguy hiểm, theo đó thì tầng cao mới là thứ quan trọng trong Dự án chung cư.

Nhưng sự thật thì các cơ quan quản lý nhà nước về quy hoạch quản lý chủ yếu về FAR, và như minh hoạ hình bên trên thì FAR ảnh hưởng đến GFA, và GFA ảnh hưởng đến NSA. Còn GFA, NSA, CFA là gì các bạn có thể tìm hiểu thêm các bài viết khác hen!

GFA nó liên quan trực tiếp đến FAR, vậy thì tầng cao ảnh hưởng gì đến GFA. Trong thực tế, trước khi xây dựng thì dựa vào FAR và diện tích đất là tính được GFA tối đa được xây bao nhiêu, sau đó thì Chủ đầu tư sẽ tính toán xem để xây từng đó GFA thì mỗi tầng xây bao nhiêu diện tích, để cộng lại ra được tổng số GFA cần.

Ví dụ như tổng GFA là 80.000m2, mỗi tầng xây 2.000m2 th2 cần 40 tầng, còn giờ mỗi tầng xây to hơn, 2.500m2 chẳng hạn thì cần 32 tầng. Mỗi tầng xây bao nhiêu m2 liên quan đến mật độ xây dựng hay diện tích xây dựng.

Và tầng cao thì hay được quy định bởi cục tác chiến, vì nếu được cục tác chiến cho phép tăng chiều cao công trình thì có thể xây thêm tầng, như bù lại phải diện tích mỗi sàn xây dựng, nghĩa là giảm mật độ, sao cho GFA không đổi là được.

Còn việc như dự án 8B Lê Trực phải cắt ngọn, là có thể xây thêm tầng nhưng lại không giảm mật độ xây dựng, dẫn tới GFA tăng, lúc này là vi phạm nghiêm trọng.

III. TÌM THÔNG TIN VỀ FAR Ở ĐÂU VÀ MUỐN TĂNG FAR THÌ CÓ KHÓ KHÔNG?

Thông tin FAR thì có trong văn bản Quy hoạch 1/2000 do UBND tỉnh / Thành phố ban hành, ngoài ra thông tin về FAR có trong bảng thông tin quy hoạch của một khu đất nếu Chủ đất có văn bản xin cấp. Hình dưới mô tả về văn bản phê duyệt QH1/2000, cột cuối cùng chính là thông tin về hệ số sử dụng đất (FAR). Chúng ta lưu ý rằng mật độ xây dựng thường có tối đa, nghĩa là có thể giảm mật độ, tầng cao thì có tối thiểu tối đa, nghĩa là cũng được phép điều chỉnh. Riêng FAR thì giữ nguyên. Hay nói cách khác, muốn tăng giảm tầng cao thì tương ứng giảm tăng mật độ xây dựng, còn FAR phải giữ nguyên để GFA giữ nguyên.

Với công trình cao tầng, thì FAR khoảng từ 5.5 – 13.0 lần. Trung bình nằm ở mức 7.0 – 8.5 lần. Và FAR thường tách thành FAR cho đất ở, và FAR cho đất thương mại dịch vụ. Muốn hiểu thêm về điều này thì các bạn có thể tìm hiểu sâu hơn ở các bài viết khác, vì viết ra cũng khá dài.

Và vì FAR quan trọng như thế, nó liên quan đến giá trị khu đất, nên gần như Chủ đầu tư nào cũng muốn tăng FAR, tuy nhiên việc tăng FAR là cực khó, vì nó liên quan đến một chỉ số khác nằm ngoài lĩnh vực xây dựng, đó là dân số.

Lý do dân số nằm ngoài lĩnh vực xây dựng là vì nó liên quan đến các ngành khác như giáo dục, y tế, giao thông, hay gọi là điện, đường, trường, trạm. Và Mr Đức cũng sẽ có những bài nói sâu về việc này nếu các bạn có nhu cầu tìm hiểu.

Tóm lại, hệ số sử dụng đất FAR là chỉ số cực kỳ quan trọng của Dự án chung cư, nó quyết định khu đất được sử dụng bao nhiêu lần hay được xây dựng tối đa bao nhiêu sàn (GFA), từ đó quyết định sẽ có bao nhiêu sàn để bán (NSA) và đương nhiên, bán được nhiều thì thu được nhiều và ngược lại.

Do đó, với các bạn làm nghề hay có ý định làm nghề, việc xác định giá trị khu đất thông qua FAR là thứ đầu tiên phải biết.

Mời bạn đón đọc bài viết liên quan: