Giá cả giữa nhà phố và nhà chung cư luôn có sự chênh lệch về mặt giá trị
Ngoài thị trường, sự “mắc”, “rẻ” của một sản phẩm phần lớn tùy vào cảm giác, chứ không hề dựa vào cái chi phí cấu thành nên sản phẩm đó. Mà cảm giác thì bị ảnh hưởng bởi thông tin thị trường. Theo lý thuyết về bán hàng, thì người ta nói “Bán hàng là bán cái giá trị sử dụng sản phẩm chứ không phải bán giá trị sản phẩm”. Lý thuyết là thế, tuy nhiên bạn mà đi mua được một sản phẩm, bạn cảm thấy rất hài lòng với số tiền bỏ ra, đang hí hửng, nhưng bỗng nhiên bạn biết đứa bạn, cũng mua được sản phẩm y như bạn, mà giá của nó ít hơn tương đối so với giá bạn phải bỏ, thì ngay lập tức bạn cảm thấy cái sản phẩm bạn vừa mua, vừa hài lòng đó nó mắc. Ấy là cảm giác đắt hay rẻ đôi khi thay đổi nhanh chóng khi có thêm thông tin.
Quay lại vấn đề giá trị sử dụng của sản phẩm, mà ở đây là căn nhà. Trong quá trình đúc kết, mấy người có kinh nghiệm trong ngành BĐS cho rằng, “Giá trị sử dụng” của căn nhà có 3 tiêu chí:
1. Khả năng tăng giá: Nghĩa là có khả năng tăng giá trong tương lai
2. Khả năng tạo dòng tiền nội tại: Nghĩa là lợi về cho thuê hoặc khai thác (kể cả tự mình sử dụng)
3. Sự độc đáo của sản phẩm: Là sự hiếm, hot của vị trí.
Tiêu chí 1 bị ảnh hưởng bởi tiêu chí 2 và tiêu chí 3. Nếu khả năng tạo dòng tiền nội tại tốt hoặc sản phẩm có sự độc đáo thì khả năng tăng giá sẽ lớn. Với BĐS ở Việt Nam, cứ có tiêu chí 1 là có tất cả, đó là lý do người ta thích mua nhà phố hơn là chung cư, bởi vì đã bị găm trong đầu khái niệm “Nhà phố tăng giá nhanh hơn chung cư”. Vấn đề là cái tiêu chí 1 lại bị ảnh hưởng bởi tiêu chí 2, và 3, mà nhiều người lại không hề quan tâm đến 2 tiêu chí này mà chỉ tập trung vào tiêu chí 1. Đặc biệt, tiêu chí 1 tự nó cũng có thể tạo ra nó bằng các kỹ thuật của đơn vị môi giới.
A. Đất nền: Không có tiêu chí 2 (vì không khai thác được), giá tăng chỉ chủ yếu là tiêu chí 3, và thường sẽ có các đợt “sốt giá” khi tự nhiên có thông tin gì đó như làm cầu, làm đường, doanh nghiệp nào đó đầu tư…, những thông tin đó sẽ tạo ra cái tâm lý “hiếm”, “đắc địa”… tạo nên việc tăng giá.
B. Nhà mặt tiền: Vừa tiêu chí 2, và tiêu chí 3, nhưng tiêu chí 3 “mạnh” hơn, do mặt tiền thì hạn chế, và có giá trị về kinh doanh, nên đất mặt tiền thường luôn tăng giá do nhu cầu về sử dụng đất mặt tiền tăng, ngoài ra, mặt tiền ở các đường phố ở VN có điều kiện làm mặt bằng kinh doanh, nên khả năng tạo dòng tiền nội tại cũng tốt, và sự tăng giá của đất mặt tiền sẽ không có giới hạn, bởi tiềm năng kinh doanh là không có giới hạn.
C. Nhà trong hẻm (ở được): Tiêu chí 2 lớn hơn tiêu chí 3, và chủ yếu là cho thuê ở, việc tăng giá những sản phẩm này là có giới hạn, vì nhu cầu ở của con người là có giới hạn.
D. Nhà chung cư: Tiêu chí 2 là chủ yếu, và loại sản phẩm này chủ yếu chỉ để ở thôi chứ không kinh doanh được, và việc tăng giá cũng là có giới hạn.
Trong bài này sẽ bỏ qua phần phân tích đất nền và nhà mặt tiền, vì loại này tiêu chí 3 ảnh hưởng nhiều, nên sẽ phân tích sau, chỉ phân tích nhà trong hẻm so với chung cư là sản phẩm cùng loại để ở.
Theo kinh nghiệm của những người định giá bên ngân hàng, họ cho rằng, khả năng tạo dòng tiền nội tại (tiền thuê nhà) của sản phẩm chung cư là khoảng 6%/năm, của sản phẩm nhà phố là 4%/năm. Muốn biết 1 căn nhà đang rẻ hay mắc, hãy hỏi xem căn nhà đó cho thuê được giá bao nhiêu.
Chúng ta bán nhà thì tính theo triệu/m2, trong khi người đi thuê nhà lại tính theo triệu/căn/tháng, đây là điều đặc biệt. Mua bán thì quan tâm đến diện tích, nhưng thuê thì lại chỉ quan tâm đến phòng, phòng ngủ, nguyên căn …, khá là khác nhau.
Tham khảo 1 vòng trên Internet các trang rao về cho thuê nhà, có thể nhận thấy giá thuê giao động từ 50-120k/m2 xây dựng đối với nhà phố, còn đối với nhà chung cư, tiền thuê thông thường sẽ tỉ lệ thuận với giá bán. Cái đặc biệt ở chỗ, đơn giá thuê từ vùng ven (Thủ Đức, Tân Phú, Q12) đến vùng trung tâm (Q1, Q3) không chênh lệch nhiều đối với nhà phố, khác hẳn với chung cư. Vậy tại sao lại như thế?
Mấu chốt nó nằm ở chỗ, đơn giá thuê ở đây tính trên diện tích xây dựng, các quận vùng ven, các nhà thường là cấp 4, hoặc 1 tầng, càng vào trung tâm, nhà càng cao lên. Như vậy, tuy sự tăng đơn giá thuê trên m2 xây dựng giữa vùng ven và trung tâm là không nhiều, nhưng lại có sự gia tăng về tổng diện tích sàn xây dựng khi so sánh cùng 1 diện tích đất (vì xây cao hơn). Tuy nhiên, việc chồng tầng lên có hạn chế, 2-3 tầng là đẹp, 4 tầng là cao, trên 4 tầng mà không có thang máy thì ôi thôi… Thế nên nếu tạm coi 4 tầng là giới hạn của tầng cao nhà phố, thì nhà nào đã xây lên đến 4 tầng, thì hết tiềm năng phát triển diện tích xây dựng, mà lúc đó sự tăng giá chỉ còn dựa vào đất.
Ngoài ra, nhu cầu về diện tích ở là nhu cầu hữu hạn, 1 người chỉ cần có 25m2 diện tích ở là thấy thoải mái rồi (theo tiêu chuẩn xây dựng), như thế nếu gia đình có 4 người, thì chỉ cần 100m2 ở (khoảng 120-130m2 xây dựng) là thoải mái, to hơn chí có phí.
Vậy thì, 1 khu đất tầm 40-50m2, xây 3 tầng là hoàn hảo cho diện tích sống của một gia đình với mục tiêu để ở. Nhỏ hơn thì hơi thiếu, to hơn thì hơi dư.
Cho nên, nếu 1 căn nhà đã đến tới hạn của tiềm năng phát triển, nghĩa là xây đủ cao và diện tích xây dựng đủ lớn, thì khả năng tăng giá sẽ không nhiều trừ khi căn nhà đó có tiềm năng khác ngoài ở (cho thuê làm văn phòng, quán café… đại khái là có tính thương mại).
Ngoài ra, có một tiêu chí quan trọng ngoài 3 tiêu chí trên, đó chính là tổng tiền / căn nhà. Con người thích sở hữu riêng, miễn là được sở hữu riêng với tổng số tiền phải bỏ ra thấp là một lợi thế. Thật ra tiêu chí này chính là tiêu chí 3: Sự độc đáo của sản phẩm. Ví dụ: Một căn nhà sẽ cực kỳ hot nếu số tiền để sở hữu nó bằng 50% so với các căn nhà chung quanh, mà đôi khi nếu chia trung bình m2 ra thì giá đơn vị còn cao hơn các căn nhà chung quanh.
Việc này sẽ lại một lần nữa ảnh hưởng đến tiềm năng của căn nhà. Ví dụ hiện tại, ở Sài Gòn, người ta sẽ chấp nhận bỏ ra bao nhiêu tiền cho một căn nhà để ở thuộc quận Tân Phú? Khoảng 3 tỷ, nếu số tiền lớn hơn, nó phải là nhà có khả năng kinh doanh cái gì đó hoặc nhà biệt thự. Tiền có chi phí sử dụng, do đó bỏ bao nhiêu tiền để mua một sản phẩm để ở cũng sẽ có giới hạn.
Trên đây là những phân tích về nhà phố.
Quay lại chung cư, như đã nói ở trên, chung cư chủ yếu bị ảnh hưởng bởi tiêu chí 2, hay nói cách khác là tiền cho thuê sẽ ảnh hưởng đến giá. Bởi chung cư được thiết kế cho riêng việc để ở, thế nên các kiến trúc sư rất chăm chút cho nhu cầu ở trong một căn chung cư, do đó chất lượng sống ở chung cư rất ok. Nhưng bù lại, nó hạn chế sự tăng giá của chung cư, vì có ít tiêu chí tác động hơn nhà phố.
Ngoài ra, chung cư được phát triển bởi các chủ đầu tư, các nhà kinh doanh thứ thiệt, do đó phần “ngon” nhất thì thường các nhà kinh doanh này sẽ không dễ dàng bỏ qua. Do đó, trong ngắn hạn, khoảng 5 năm đầu, chung cư sẽ khó tăng giá vì phải bù lại phần giá trị gia tăng mà các chủ đầu tư ngay từ ban đầu đã lấy. Sau 5 năm, thì cũng khó tăng giá vì bị cạnh tranh bởi các chung cư “đời mới”.
Thật ra, nếu một chung cư có thiết kế tốt, có dịch vụ quản lý tốt, ở vị trí tốt, thì nó như một viên ngọc. Thời buổi ban đầu, khi tung những viên ngọc này ra thị trường, với chiến dịch quảng cáo rầm rộ và chi phí mất tầm 8-10% giá bán, các chủ đầu tư làm mọi cách đánh bóng các viên ngọc này, cho nó sáng chói lên để các khách hàng biết đến và mua, sau khi bán xong rồi, ngọc không được đánh bóng nữa, bụi mờ sẽ bám từ từ, và theo vào đó giá sẽ không tăng. Thật lòng mà nói, nhiều chung cư mới đang bán ngoài thị trường chưa chắc đã tốt hơn chung cư cũ ở cạnh đó, nhưng giá cao hơn 25-30% bởi đơn giản, nó đang được đánh bóng.
Kết luận:
– Với những căn nhà phố đã xây cao và to, không có khả năng chuyển đổi để có thể kinh doanh thương mại được, giá những căn nhà này cũng sẽ không tăng nhiều: Loại này là loại các căn nhà hẻm ở các quận gần trung tâm (Q3, PN, Q10, Q5, Bình Thạnh) – nhớ là những căn nhà này không có khả năng thuê làm văn phòng, bán hàng, quán café, khách sạn… nhé!
– Với những căn nhà phố còn xây thấp, ở vùng ven, giá dưới 2ty, khả năng tăng giá còn nhiều, tuy nhiên cái quan trọng nhất là lúc nào nó tăng thì không xác định. Biết mới giỏi.
– Với những căn nhà ở bất cứ quận nào, nhưng giá mua nguyên căn ít hơn hẳn các nhà xung quanh, khả năng tăng giá cũng rất được.
– Chung cư sẽ có lợi khi có ý định mua cho thuê. Bởi lợi nhuận thu về của việc mua chung cư cho thuê cao hơn mua nhà phố cho thuê.
– Mua chung cư chờ tăng giá: Tốt nhất là mua đợt đầu mở bán, và bán trước khi giao nhà. Tuy số lời không nhiều khoảng 5-7%, nhưng số tiền bỏ ra cũng không nhiều Tối đa 70%, có nơi 50%, có nơi 30%. Ví như tăng 7% mà chỉ mới phải đóng 30% thì mức lợi nhuận trên số tiền bỏ ra cũng lên tới 25%, không phải tệ. Ngoài ra, trong cái thời gian đó, còn tận dụng được sự đánh bóng của chủ đầu tư, hay còn gọi là ăn theo chủ đầu tư mà không mất nhiều chi phí quảng cáo. Như đã phân tích trước đây, việc này là một công cuộc kinh doanh tốt, là một sự hỗ trợ và chia sẻ rủi ro giữa Chủ đầu tư, nhà đầu tư lẻ và khách hàng. (**)
– Nếu ở, cứ ở chung cư cho nó sướng (nhưng phải xem chung cư nào thiết kế ok nhé), nhiều người bảo chung cư bất tiện và đưa ra nhiều lý do, cái đó đúng, nhưng chả có sản phẩm nào đạt được sự hoàn hảo tuyệt đối cả, và chung cư thì ở sướng hơn nhà phố, đơn giản bởi nó được thiết kế riêng cho nhu cầu ở, và tiền thuê chung cư đắt hơn nhà phố (tính theo đơn giá trên m2), đó cũng chứng tỏ khi người ta nhìn vào 1 căn nhà ở giá trị sử dụng nguyên thủy là để ở thì chung cư vẫn được đánh giá cao hơn nhà phố. Mà đối tượng nào đánh giá căn nhà ở giá trị sử dụng nguyên thủy? Đó là người đi thuê nhà để ở. Nếu ai đó nói nhà phố ở kém hơn chung cư, thì hoặc là do người đó ở phải căn chung cư quá kém so với nhu cầu, hoặc họ chưa ở chung cư (tính theo đa số). Vì không ai nói cái Resort đẹp thua cái nhà phố của tao cả, nhưng mà chung cư thì có thể đẹp ngang resort, có khi đẹp hơn.
– Nghe đâu hiện nay đang có một xu hướng đó là: Những người có nhà mặt tiền, nhà có khả năng kinh doanh được, loại này sẽ có nhiều tiềm năng tăng giá và sự tăng giá không bị giới hạn, hộ cho thuê, và lấy tiền đó đi thuê 1 căn chung cư để ở, đôi khi còn dư tiền để chi tiêu hàng tháng. Việc làm này sẽ được lợi nhiều bề: Đó là cái tài sản của mình vẫn tăng giá, mình vẫn có thể cầm cố, mua bán (nếu muốn), và cũng có “tiếng tăm” về sở hữu nhà mặt tiền…, trong khi vẫn có chỗ ở thoải mái và sang trọng.
Nếu bạn có ý định đầu tư chung cư dài hay hoặc ngắn hạn thì mời đọc bài viết: “Đầu tư chung cư ngắn hạn và dài hạn”
Tác giả: Duc Le
Hotline: 1900 633804
Website: https://remaps.vn/
Email: hotro@remaps.vn
Fanpage Facebook: https://www.facebook.com/remaps.vn
Group Facebook: https://www.facebook.com/groups/533671267519885
Youtube: https://www.youtube.com/channel/UCBB0XnDfh9aDb4fA4Bv5fJA/
