I. NHÀ CHUNG CƯ LÀ GÌ?

Nhà chung cư là một dạng nhà ở được quy định tại Điều 3 Luật nhà ở 2014:

Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Nhà chung cư cũng được chia thành nhiều loại khác nhau dựa trên mục đích sử dụng ví dụ như sử dụng để ở, sử dụng làm thương mại, dịch vụ lưu trú,…hay chia theo chất lượng công trình (hạng A, B, C)… vì vậy mỗi loại nhà chung cư lại có một đặc điểm riêng. Để hiểu rõ hơn về các loại nhà chung cư, mời bạn tham khảo qua bài viết “ Phân loại chung cư”

Bài viết liên quan: Có những loại chung cư nào?

II. THỜI HẠN SỬ DỤNG CHUNG CƯ

Nếu ở trên giấy phép thì sẽ ghi nhận răng là chủ đầu tư có quyền sử dụng đất trong thời hạn là 50 năm nhưng việc quy định thời gian sử dụng đất 50 năm là thời gian quy định để triển khai dự án. Trên thực tế thì điều đó không đồng nghĩa với việc người dân chỉ được sử dụng từng ấy năm. Việc giao đất 50 năm nhằm phòng ngừa việc chủ đầu tư “ôm” đất quá lâu, gây lãng phí quỹ đất. Khi chuyển sang đất ở, diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư sẽ được cấp sổ hồng sử dụng ổn định lâu dài như bình thường.

Nhưng trong thực tế thì niên hạn sử dụng sẽ phụ thuộc vào sự hao mòn và tình trạng của căn chung cư, còn ở được hay không. Thời hạn sử dụng có thể nhỏ hơn hoặc lớn hơn 50 năm, quy định này được cụ thể tại Điều 99 Luật đất đai 2014.

Khi nhà chung cư hết hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định sau đây:

• Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người dân sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ trường hợp nhà chung cư nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo.

• Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng theo đánh giá và kiểm tra thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt.

• Chủ sở hữu nhà chung cư nếu không chấp hành việc phá dỡ hoặc không bàn giao nhà ở thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định cưỡng chế phá dỡ hoặc cưỡng chế di chuyển để bàn giao nhà ở.

Ảnh: Chung cư hết hạn sử dụng bị phá dỡ (nguồn: internet).

III. SỐ PHẬN CỦA CƯ DÂN KHI CHUNG CƯ HẾT HẠN SỬ DỤNG VÀ THUỘC DIỆN BỊ PHÁ DỠ

Điểm d khoản 3 Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về giải quyết chỗ ở và quyền sử dụng đất có nhà chung cư thì người dân có nhà chung cư bị phá dỡ thì được bố trí nhà ở tái định cư. Đối với quyền sử dụng đất có nhà chung cư thì các chủ sở hữu chung cư được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất nếu phá dỡ chung cư để xây dựng lại.

Khi chung cư bị phá dỡ thì trước đó cần có phương án bố trí tái định cư cho dân cư để có thể ổn định cuộc sống. Phương án này được thực hiện như thế nào mời bạn đọc tham khảo qua bài viết “ Phương án bố trí tái định cư trường hợp bị phá dỡ”.

Bài viết liên quan: ƯU NHƯỢC ĐIỂM KHI MUA NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ

1. PHÁ DỠ ĐỂ CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI CHUNG CƯ

Bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo khoản 1 Điều 116 Luật Nhà ở năm 2014:

• Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương mà được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư mới
•  Trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ.
• Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà có chênh lệch về giá trị giữa nhà ở cũ và nhà ở mới thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt; nếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên;
• Việc bố trí tái định cư bằng nhà ở được thực hiện thông qua hợp đồng cho thuê, cho thuê mua, mua bán nhà ở ký giữa người được bố trí tái định cư với đơn vị được giao bố trí tái định cư nếu do Nhà nước đầu tư; ký với chủ đầu tư dự án nếu do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư xây dựng;
•  Ngoài việc được bố trí tái định cư theo quy định tại khoản này, người được bố trí tái định cư còn được xem xét hỗ trợ theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

2. PHÁ DỠ ĐỂ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH KHÁC

Theo khoản 2 Điều 116 Luật Nhà ở năm 2014, bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu có nhà chung cư phải phá dỡ để xây dựng công trình khác được thực hiện như sau: Được thuê, thuê mua, mua nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội.

Lưu ý: Hộ gia đình, cá nhân được thanh toán tiền để tự lựa chọn việc mua, thuê, thuê mua nhà ở thương mại trên địa bàn làm nhà ở tái định cư hoặc được Nhà nước giao đất ở để tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch được phê duyệt.

Về chỗ ở tạm thời khi cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư: Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ đầu tư dự án phải lo chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền để người được tái định cư tự lo chỗ ở trong thời gian cải tạo, xây dựng lại; Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì các bên thỏa thuận về chỗ ở tạm thời của chủ sở hữu nhà chung cư trong thời gian cải tạo, xây dựng lại.

Như vậy, khi chung cư hết hạn sử dụng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ thì chủ sở hữu nhà chung cư vẫn được bảo đảm quyền lợi của mình. Nếu chung cư bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu chung cư được tiếp tục sử dụng hoặc được quyền cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Nếu bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn thì bị phá dỡ. Cư dân sẽ được bố trí tái định cư hợp lý.

Nếu đã hết thắc mắc về thời hạn sử dụng của chung cư và bạn muốn mua một căn để ở lâu dài thì bạn có thể tham khảo bài viết sau: