I. KHÁI NIỆM NHÀ Ở XÃ HỘI

Nhà ở xã hội (NOXH) là nhà ở thuộc sở hữu và quản lý của cơ quan nhà nước (có thể là trung ương hoặc địa phương) hoặc được các tổ chức phi lợi nhuận xây dựng để cung cấp nhà ở giá rẻ dành cho một số đối tượng thuộc chính sách ưu tiên trong xã hội, như công chức nhà nước hoặc người có thu nhập thấp mà chưa có nhà ở thuê hoặc mua.

Loại hình nhà này được cung cấp ra thị trường với mục đích đưa cơ hội sở hữu căn hộ với mức giá thấp hơn (thấp hơn nhà ở thương mại) cho những đối tượng nằm trong chính sách, đặc biệt là những đối tượng có hoàn cảnh khó khăn.

Thông thường, NOXH ở Việt Nam thường có 2 loại: loại do nhà nước đầu tư và xây dựng và loại do các doanh nghiệp tư nhân xây dựng.

Cụ thể:

• Loại do nhà nước đầu tư, xây dựng với mục đích là NOXH
• Loại do doanh nghiệp tư nhân xây dựng rồi bán lại cho quỹ NOXH, theo các hình thức đặc thù như giảm thuế VAT, giảm thuế đất,…
• Nhà ở thương mại nhưng phải bán lại 5% cho vào quỹ NOXH địa phương theo pháp luật hiện hành.

II. ĐỐI TƯỢNG NÀO ĐƯỢC MUA NHÀ Ở XÃ HỘI

Theo quy định tại Luật Nhà ở 2914, để được mua NOXH thì phải thỏa mãn 02 điều kiện:

1. ĐIỀU KIỆN CẦN

Thuộc 01 trong 09 đối tượng sau đây:

• Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;
• Hộ gia đình (HGĐ) nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;
• HGĐ tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;
• Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị (hộ nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng);
• Người lao động (NLĐ) đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;
• Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;
• Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;
• Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ nhưng không thuộc diện bị thu hồi nhà ở do có hành vi vi phạm quy định của pháp luật quy định tại Khoản 5 Điều 81 và chưa có nhà ở tại nơi sinh sống sau khi trả lại nhà công vụ;
• HGĐ, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

(Theo Điều 49 Luật Nhà ở 2014)

2. ĐIỀU KIỆN ĐỦ

Các đối tượng được mua nhà ở xã hội cần đáp ứng các điều kiện như sau:

Điều kiện về nhà ở:

Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua NOXH, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong HGĐ thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực.

Điều kiện về cư trú:

• Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có NOXH;
• Trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có NOXH.

Điều kiện về thu nhập:

Phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên đối với các đối tượng sau:

• Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
• NLĐ đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;
• Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;
• Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.

Lưu ý: Không yêu cầu đáp ứng điều kiện về thu nhập bao gồm các đối tượng sau:

• Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;
• Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ mà không thuộc diện bị thu hồi nhà ở do có hành vi vi phạm quy định của pháp luật và chưa có nhà ở tại nơi sinh sống sau khi trả lại nhà công vụ;

HGĐ, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

Ảnh: Liệu có những bất cập theo sau chính sách nhà ở xã hội? (nguồn: internet).

III. NHỮNG BẤT CẬP THEO SAU CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI

Theo quy định, trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha, chủ đầu tư dự án được lựa chọn các hình thức sau:

• Hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng NOXH, giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20%
• Hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20%
• Đa số các chủ đầu tư (CĐT) đều dùng tiền thay cho đất vì không muốn trong khu dự án nhà mình lại tồn tại phần NOXH. Nhưng thực tế, rất nhiều khu đô thị, chủ đầu tư đã không làm đúng quy định trích quỹ đất/tiền 20% làm NOXH hoặc làm rất chậm, nhỏ giọt.

Chính sách NOXH là do nhà nước đưa ra, và hiện tại thì đối tượng được mua NOXH thì thường là đối tượng có thu nhập thấp.

Vì NOXH dành cho đối tượng thu nhập thấp, nên nó bị khống chế giá bán. Thật ra có một số CĐT làm ra NOXH nhưng khi bán thì “bớt đàng hoàng” khi giá vẫn để thấp, nhưng lại lấy một khoản “Phí tư vấn” khá là cao. Dẫn đến giá nhà không chênh lệch nhiều so với nhà thương mại.

Mà vì NOXH bị khống chế giá, nên thường thì thiết kế và xây dựng cũng ở mức chất lượng chấp nhận được chứ không nhiều tiện ích. Vì làm mắc làm gì nếu không được bán được giá?

Chính sách NOXH là giúp cho người thu nhập thấp có nhà, tuy nhiên mình thấy nó còn có vài bất cập, ví dụ:

• Sẽ tạo ra các khu nhà ở chất lượng kém. Vì bị khống chế giá nên không được xây dựng với nguyên vật liệu tốt. Dự án lại thường xa trung tâm, đi lại khó khăn.
• Quá trình nộp hồ sơ xin xét duyệt để mua NOXH quá rối rắm từ chứng minh thu nhập, chỗ ở hiện tại, thời gian chờ đợi kéo dài…

• Nhà là thứ mà người Việt ai cũng thích, và không phải ai cũng có, người thu nhập trung bình vẫn chưa có nhà mà lại có chính sách cho người thu nhập thấp thì e rằng có phần vô lý. Vì dù sao người có thu nhập trung bình sẽ đóng góp nhiều hơn về thuế.
• Kết quả là thường NOXH nếu loại khá tốt, thì đa số người thu nhập trung bình sẽ mua được. Q1Vì về thông tin, về tài chính và cả về trình độ đều hơn người thu nhập thấp, và âu đó cũng là điều hợp lý.

Và nếu anh đóng góp ít hơn mà anh được thứ tốt hơn thì ai mà thèm cố gắng làm gì? Muốn phát triển thì phải cạnh tranh thay vì bao cấp. Điều này sẽ làm giảm động lực cố gắng phát triển kinh tế của thành phần thu nhập trung bình.

Tuy nhiên, vẫn có thể có cách hỗ trợ người thu nhập thấp bằng hình thức khác, thay vì ưu tiên mua nhà giá rẻ thì có thể ưu tiên về vốn vay. Nhà thì cứ xây, cứ bán bình thường, chỉ là được quyền vay vốn bao nhiêu đó với giá rẻ bao nhiêu đó. Tiền lãi sẽ từ phần đóng góp 10% của các doanh nghiệp ấy.

Ngoài ưu tiên về lãi suất, có thể ưu tiên về tiền đóng ban đầu. Ngày nay, 30% ban đầu là một rào cản lớn của những người có nhu cầu nhà, giảm xuống 20%, 10% và tăng thời gian vay lên 30, 40, 50 năm thì chắc chắn việc sở hữu nhà sẽ dễ hơn chứ không nhất thiết phải cứ giảm giá, khống chế giá bán…

Bởi vậy việc nhà ở xã hội lại chỉ dành cho người có thu nhập trung bình trở lên cũng có lý. Bởi bản chất những người đó họ cũng chưa có nhà, và nếu nói về công bằng xã hội thì không lý do gì chăm lo cho người thu nhập thấp mà lại không chăm lo cho người thu nhập khá?

Ngoài những bất cập về đối tượng hướng đến thì chính sách nhà ở xã hội còn tồn tại những góc khuất gì không? Mời bạn đón xem những bài viết của Remaps về nhà ở xã hội tại địa chỉ News.remaps.vn