Vậy trong trường hợp các chủ đầu tư muốn xây đựng được nhiều hơn, nghĩa là tăng FAR thì có cách nào không? Hay FAR là một chỉ số cố định không thể thay đổi?
Như MR Đức đã từng chia sẻ, trong các dự án chung cư thì việc cần quan tâm đầu tiên là hệ số sử dụng đất. Hệ số sử dụng đất hay còn gọi là FAR là tối quan trọng bởi lẽ hệ số này quy định khu đất đó được xây dựng bao nhiêu mét vuông sàn (GFA). Vậy trong trường hợp các chủ đầu tư muốn xây đựng được nhiều hơn, nghĩa là tăng FAR thì có cách nào không? Hay FAR là một chỉ số cố định không thể thay đổi?
Đây là một câu hỏi khá thú vị mà chắc bạn cũng đang có những thắc mắc tương tự. Trước khi trả lời câu hỏi này, Mr Đức muốn chia sẻ một câu chuyện khác trong thực tế. Nếu bạn sống ở các thành phố lớn thì đã quá quen với đặc sản kẹt xe vào các giờ tan tầm. Khi vội về nhà mà phải đối mặt với hàng xe dài đằng đẵng cứ nhích từng tí một. Lúc đó nhiều người hay nói rằng “ Kẹt xe là do duyệt các dự án cao tầng vô tội vạ” và vấn đề này cũng đã được đề cập trên báo chí. Những lời nói này mới chỉ dừng lại ở nêu vấn đề chứ chưa được giải thích cụ thể và chưa có số liệu kèm theo.
Chúng ta đều đồng ý với nhau rằng việc dân số tăng lên kéo theo một loạt các vấn đề xã hội khác như kẹt xe, ngập nước, kết cấu hạ tầng không đáp ứng và thậm chí là xảy ra các tệ nạn xã hội,.. Và khi phải đối mặt với các hậu quả đó thì nhiều người luôn hướng mũi dùi vào căn nhà chung cư. Nhưng nếu nghĩ theo hướng khác thì liệu là dân đông rồi mới phải xây nhà cao tầng, hay xây nhà cao tầng rồi mới có dân đông? Hay nói gọn lại là: “Dân có trước hay nhà có trước?”
Các thành phố lớn ở Việt Nam nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng là nơi thú hút dân từ những vùng lân cận. Hằng năm sau các đợt thi Trung học phổ thông quốc gia thì có hàng ngàn các sĩ tử từ các tỉnh đến thành phố mang tên Bác để học tập và ở lại lập nghiệp. Do đó ngoài việc tăng dân số tự nhiên thì còn một phần lớn là do nhập cư. Ví dụ ở Sài Gòn năm nay tăng thêm 200.000 so với cùng kỳ năm trước. Vậy khi dân số tăng lên nhưng đất ở lại không nở ra thì một câu hỏi lớn đặt ra “ 200.000 người này sẽ ở đâu?”
Theo Mr. Đức được biết dân số được quản lý theo quận. Khi dân toàn thành phố tăng thì phần tăng này sẽ được phân bổ về các quận/ huyện nhưng với số lượng khác nhau phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Như việc gộp ba quận Quận 2, Quận 9 và Quận Thủ Đức lên thành Thành phố Thủ Đức, việc lên cấp thành phố sẽ kéo theo việc được cấp thêm dân số.
Dân số tăng lên nhưng đất vẫn như vậy thì đồng nghĩa người dân phải ở chật hơn. Càng vào các khu đô thị trung tâm thì càng chật, hay nói cách khác là càng nén. Tuy nhiên, việc phân bổ dân cư cũng được tính toán chứ không phải phân một cách vô tội vạ, và chỉ số để điều chỉnh việc phân bổ này chính là Chỉ tiêu dân số trong quy hoạch.
Chỉ tiêu dân số trong quy hoạch mỗi người có tối đa 50m2, và tối thiểu thì tùy trường hợp. Quy định chung là 8m2/ người với các quận xa và 4.5m2/ người ở các quận trung tâm. Hay còn gọi cái tên mỹ miều là “nén dân”.
Muốn điều chỉnh được FAR thì phải xin được chỉ tiêu dân số trước. Nói một cách tổng quát hơn, khi thành phố phân dân về các quận, huyện, thì Chủ tịch các quận, huyện này sẽ phân dân về các phường, các dự án. Khi một dự án xin được thêm dân, nghĩa là xin được thêm chỉ tiêu dân số thì là điều kiện để xin điều chỉnh được FAR.
Như vậy, chỉ tiêu dân số là chỉ tiêu còn quan trọng hơn cả. Bởi lẽ FAR quan trọng nhưng chỉ tiêu dân số lại là điều kiện để cho việc điều chỉnh FAR có thể diễn ra. Mà thay đổi được FAR thì thay đổi được GFA từ đó nhắm đến mục tiêu chủ đích nhất là bán được nhiều hơn. Do đó không ngoa khi nói nhiều chủ đầu tư chờ dân số như là nắng hạn chờ mưa rào
Nếu bạn chưa biết về FAR hãy truy cập vào link sau để tìm hiểu: Hệ số sử dụng đất FAR
Tác giả: Duc Le
Hotline: 1900 633804
Website: https://remaps.vn/
Email: hotro@remaps.vn
Fanpage Facebook: https://www.facebook.com/remaps.vn
Group Facebook: https://www.facebook.com/groups/533671267519885
Youtube: https://www.youtube.com/channel/UCBB0XnDfh9aDb4fA4Bv5fJA/
