Các dự án chung cư có 3 mốc quan trọng thường được nói đến là:

• Xong móng: Theo luật kinh doanh bất động sản 2014 một dự án chung cư phải hoàn thiện phần móng mới có thể bắt đầu mở bán. Trong giai đoạn này chủ đầu tư đã có thể ký hợp đồng mua bán và thu trước 30% giá trị hợp đồng đã ký. 
• Cất nóc: giai đoạn này để chủ đầu tư công bố về tiến bộ xây dựng công trình
• Bàn giao: đây là giai đoạn cuối cùng dự án, công trình đã hoàn thành và được bàn giao lại cho khách.

Vậy thì mỗi giai đoạn chủ đầu tư cần bỏ ra bao nhiêu chi phí xây dựng để đạt được từng cột mốc? Đây có vẻ là một câu hỏi lớn nhưng cũng rất hữu ích. Để dễ hình dung chúng ta sẽ cùng phân tích các chi phí thi công của 1 công tình với tổng chi phí xây dựng khoảng 1000 tỷ. 

Ảnh: Chi phí xây dựng chung cư được phân bổ như thế nào ? (Nguồn: Internet).

1. CHI PHÍ XÂY DỰNG CỌC, MÓNG, HẦM (10%)

Cọc và hầm, xong móng, hầm, đóng nắp hầm để có thể ký hợp đồng mua bán, mất khoảng 100 tỷ tương đương 10%

Các chung cư cao tầng đều phải làm cọc chắc chắn đảm bảo toà nhà không bị lún, tùy vào địa chất của khu đất, cách thiết kế và nhất là số lượng tầng để quyết định các chỉ số cọc cho hợp lý.

Tuy nhiên, nhìn chung thì chi phí thi công cọc khá thấp chỉ tầm 1-2% còn chi phí xây dựng móng. Còn phần hầm tất nhiên diện tích hầm cũng phải đảm bảo đặt quy chuẩn về xây dựng.Chi phí thi công móng, hầm chiếm khoảng 7-8% chi phí xây dựng.

2. CHI PHÍ XÂY DỰNG PHẦN THÂN (25%)

Tùy theo kết cấu của dự án mà chọn loại khung khớp và loại khung cứng. Loại khung cứng thương bao gồm cột, dầm liên kết cứng với nhau. Còn loại khung khớp nghĩa là cột tầng trên nối với tầng dưới là khớp dầm và cột nối với nhau là khớp. Đây là phần quan trọng quyết định kết cấu ngôi nhà có vững chãi và an toàn với người ở hay không.

Tuy nhiên phần lớn chi phí ở giai đoạn là là chi vào bê tông cốt thép do đó cái này tính theo đơn giá bê tông là chủ yếu, giá thời điểm hiện tại khoảng 2.3tr/m2. Như vậy nếu tỉnh tổng số tiền bê tông cho cả công trình là khoảng 250 tỷ. Như vậy chỉ với 350 tỷ là đã hoàn thành xong phần thô của một dự án đồ sộ.

Hoàn thiện mặt ngoài: Khoảng hơn 100 tỷ chiếm 10%

Nhìn chung chi phí để hoàn thiện mặt ngoài này không ổn định. Tùy thuộc vào nhu cầu và thiết kế công trình mà có những khoản chi phí khác nhau. Ví dụ như tòa nhà sử dụng kính càng nhiều thì càng mắc và còn mắc hơn khi sử dụng kính low-e (chống nóng).Tòa nhà càng mỏng thì càng đắt và tòa nhà vuông thì rẻ hơn. Phần này có giá khoảng 100 tỷ tính ra là 10%.

3. CHI PHÍ THI CÔNG HỆ THỐNG M&E VÀ PCCC (30%)

Hệ thống M&E được hiểu đơn giản là gồm phần M(Mechanical – Cơ) và phần E( Electrical – Điện) tức là phần cơ và phần điện.Phần điện ở đây đó là các hạng mục liên quan đến việc sử dụng điện như hệ thống điện nhẹ, hệ thống chiếu sáng, hệ thống phân phối và cung cấp điện.

Còn phần cơ thì gồm các hạng mục như hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điều hòa thông gió, hệ thống quản lý tòa nhà thông minh, hệ thống gas trung tâm và hệ thống phòng cháy chữa cháy.

Đây là bộ phận thi công lâu và khó khăn hơn so với phần điện do đó cũng tiêu tốn nhiều chi phí hơn. Tuy nhiên, nếu nhà thầu thi công có đầy đủ chuyên môn và kinh nghiệm thì có thể thiết kế các hệ thống và cách thi công hợp lý để có thể hạn chế về mặt chi phí nhưng vẫn đảm bảo đầy đủ các nhu cầu công trình đặt ra.

Giai đoạn này cũng phụ thuộc vào độ sang của công trình mà sẽ có giá khác nhau. Cùng là hệ thống báo cháy nhưng sử dụng báo cháy từng cân khác với báo cháy khu vực, đầu báo cháy xịn khác đầu báo cháy kém chất lượng, ví dụ thế, hay có hệ thống nước nóng và máy phát điện dự phòng khác với không có máy phát điện dự phòng,… Cái này chiếm khá nhiều chi phí khoảng 300 tỷ là gần 30%.

4. CHI PHÍ HOÀN THIỆN BÊN TRONG (20%)

Phần này bao gồm các thi công bên trong căn hộ như ngăn phòng, sơn tường, trang trí trần, lắp đèn , lắp cửa các phòng, nhà vệ sinh, tủ bếp và các nội thất dính tường khác. Giá của phần này  phụ thuộc khá nhiều vào điều kiện bàn giao. Một căn hộ  có tiện nghi hay sang hay không là do giai đoạn này quyết định. Cũng có một số dự án chung cư không làm phần này mà giao luôn cho khách được gọi là giao thô.Ảnh: Hoàn thiện bên trong căn hộ (Nguồn: Internet).

5. CHI PHÍ XÂY DỰNG CẢNH QUAN, TIỂU CẢNH… (5%)

Phần còn lại 50 tỷ thì xài cho mấy cái cảnh quan, tiểu cảnh, làm landscape, đường vào, bảng hiệu,…

Có thể thấy rằng ở các giai đoạn đầu như thi công cọc, móng và xây dựng hầm thì không có sự chênh lệch quá nhiều giữa các loại chung cư bởi lẽ đó là những điều kiện cơ bản để xây dựng một dự án. Nhưng càng giai đoạn về sau càng có sự tách biệt về quy mô và mức độ sang chảnh của chung cư mà có sự chênh lệch về khoản chi cao hơn.

Và chúng ta có thể thấy, khi mà nhiều chủ đầu tư dựa vào cái mốc cất nóc để thu tiền, nhưng nếu cất nóc mà mấy cái phía sau chưa làm gì nhiều thì tiền chủ đầu tư bỏ vào đây tương đối ít. Vậy nên đôi khi các bạn sẽ thấy một số công trình hoàn chỉnh khá đồ sộ rồi nhưng không đưa vào sử dụng được.

Vì thường phần thô tức là phần bê tông cốt thép – khung của chung cư được hoàn thành rất nhanh sau khi hoàn thành móng. Ví dụ, với một tòa chung cư 31 tầng thường mất 93 ngày là xong phần thô sau khi mở bán. Tuy nhiên, phần hoàn thiện cả công trình lại tốn nhiều thời gian hơn thế và cũng phải chi một khoản tiền lớn nữa mới có thể hoàn thành.

Qua bài viết trên của Remaps, các bạn đã hiểu đã các mục chi phí của một căn hộ chung cư được phân bổ như thế nào. Và khi hiểu sâu sắc, chúng ta có thể nhìn vào một công trình đang xây dựng mà có thể dự đoán được nó đã được hoàn thành bao nhiêu phần trăm nhờ vào số tiền đã chi.