Nội dung chính

CHẤT LƯỢNG THIẾT KẾ CĂN HỘ VÀ LỢI ÍCH CỦA CHỦ ĐẦU TƯ

Bạn hiểu thế nào về chất lượng thiết kế căn hộ? Ở bài viết “các bước để chọn một căn hộ chung cư để ở” có đề cập đến các tiêu chí chất lượng của một căn hộ. Vậy làm như thế nào để tạo ra một sản phẩm căn hộ có chất lượng? Câu trả lời là cần cân đối giữa “thiết kế đẹp” và một “thiết kế có lợi”. Tại sao lại như vậy? Hãy cùng Remaps tìm hiểu về chất lượng thiết kế căn hộ nhé!

chat-luong-thiet-ke-can-ho-news.remaps.vn

Ảnh: Chất lượng thiết kế căn hộ và lợi ích của chủ đầu tư.

NHỮNG ĐIỀU CẦN BIẾT KHI THIẾT KẾ CĂN HỘ

Để phân tích và giải thích rõ điều này, thì cần liên hệ thêm một vài kiến thức liên quan đến “Các chỉ tiêu quy hoạch” và “Các quy chuẩn thiết kế”.

Các chỉ tiêu quy hoạch

Là chỉ tiêu để quản lý phát triển không gian, kiến trúc. Nó được xác định cụ thể cho một khu vực hay một lô đất bao gồm mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao xây dựng tối đa, tối thiểu của công trình.

Các quy chuẩn thiết kế

Tùy theo mục đích sử dụng mà có các tiêu chuẩn khác nhau như tiêu chuẩn thiết kế cho căn hộ, văn phòng, trường học, spa,… Để thiết kế thì cần tuân theo các tiêu chuẩn thiết kế.

Một khu đất thì có diện tích cố định và FAR (hệ số sử dụng đất) riêng. Từ FAR ta tính được GFA (Tổng diện tích sàn xây dựng) theo công thức:

[GFA] = [FAR] x [Diện tích khu đất]

Xem thêm: Tầm quan trọng của hệ số sử dụng đất – FAR

Đối với mỗi dự án thì GFA là cố định vì được nhà nước quản lí. Khi xây dựng vượt mức thì buộc phải phá hủy hoặc hợp thức hóa nhưng bị phạt. Diện tích, chi phí xây dựng và giá trị khu đất thường được tính dựa trên GFA.

Nhưng điều tạo nên lợi nhuận cho chủ đầu tư lại là NSA (hay còn gọi là Diện tích sàn kinh doanh). Dễ hiểu là chủ đầu tư chỉ bán diện tích các căn hộ cho khách hàng mà không bán các diện tích khác như hành lang, lõi thang và lõi kĩ thuật. Ta có công thức tính NSA như sau:

[NSA] = [GFA] – [Diện tích hành lang, cầu thang bộ, thang máy, lõi kỹ thuật]

Và để đơn giản hơn, người ta có thêm một khái niệm gọi là “Tỉ lệ hữu dụng”, công thức tính là:

[Tỉ lệ hữu dụng] = [NSA] / [GFA] x 100 (Lưu ý: NSA thường tính trên diện tích tim tường)

Theo kinh nghiệm thì “Tỉ lệ hữu dụng” dao động từ 75% – 90%. Thế nên các chủ đầu tư phải thiết kế làm sao để đạt “Tỉ lệ hữu dụng” càng cao càng tốt.

Ví dụ: 2 dự án có cùng GFA là 100m2 nhưng 1 dự án bán được 75m2 còn 1 dự án bán được 90m2. Dự án nào có hiệu quả kinh tế hơn? Rõ ràng là dự án bán được 90m2 có hiệu quả hơn hẳn( lãi ròng thêm những 15%-một con số rất lớn).