Khi ký hợp đồng mua bán nhà hay căn hộ với những bản hợp đồng được soạn sẵn từ chủ đầu tư, người mua nhà cần xem thật kỹ các điều khoản để tránh những bất lợi sau này.


Khi ký hợp đồng mua bán nhà hay căn hộ với những bản hợp đồng được soạn sẵn từ chủ đầu tư, người mua nhà cần xem thật kỹ các điều khoản để tránh những bất lợi sau này.

Cần hiểu rằng đứng sau mỗi chủ đầu tư là một đội ngũ luật sư, cán bộ pháp chế… hùng hậu. Đội ngũ này rành đủ đường đi nước bước để khéo léo gài vào hợp đồng các điều khoản có lợi cho thân chủ mình. Vì quá chủ quan mà nhiều người mua nhà thường không đọc kỹ các điều khoản hợp đồng mà đã vội vàng đặt bút ký thì rất dễ dính vào các “bẫy” câu chữ trong hợp đồng. Để rồi đến khi xảy ra tranh chấp, người chịu thiệt không ai khác chính là người mua nhà. Trong bài viết này, remaps sẽ điểm qua một số “bẫy” cơ bản để bạn đọc cùng tham khảo.

Hợp đồng do chủ đầu tư soạn sẵn thường ẩn chứa rất nhiều cạm bẫy (nguồn: Internet)

“Bẫy” lãi suất

Bên A có nghĩa vụ bàn giao đất, tài sản cho bên bên B trong thời gian 60 ngày kể từ khi nhận đủ tiền, nếu không phải trả cho bên B tiền lãi tính theo lãi suất ngân hàng do bên A chọn. Nhưng nếu bên B quá hạn thanh toán 15 ngày trở lên thì bị phạt 0,1% ngày trên số tiền chậm thanh toán.

Nếu bạn không chú ý kỹ điều khoản trong mẫu hợp đồng mua bán nhà đất này thì sẽ thấy không có gì bất hợp lý, bên bán và bên mua đều phải đền bù hợp đồng mua bán nhà đất nếu vi phạm cam kết về thời gian. Tuy nhiên suy xét kỹ thì bên bán mới là người được lời nhiều nhất khi tiền lãi gửi tiết kiệm ngân hàng không kỳ hạn cao nhất cũng chỉ là 1,0% một năm. Trong khi đó, với 0,1% một ngày, con số mà người mua bị đền hợp đồng mua bán nhà đất lên tới 36% một năm.

“Hớ” vì khái niệm không có trong luật

Vụ tranh chấp mới đây giữa cư dân và chủ đầu tư dự án Mỹ Sơn Tower tại 62 Nguyễn Huy Tưởng, Hà Nội là một ví dụ điển hình của điều khoản “bẫy” khi mà khái niệm trong hợp đồng không được quy định trong luật.

Dự án Mỹ Sơn Tower, Thanh Xuân, Hà Nội (nguồn: internet)

Vụ việc bắt đầu từ đơn khởi kiện của cư dân về việc chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ. Theo đơn khởi kiện, năm 2014, ông Đỗ Hùng Sơn và Công ty Mỹ Sơn ký hợp đồng mua bán 1 căn hộ Mỹ Sơn Tower, giá bán là 1,9 tỷ đồng. Hợp đồng được ký theo mẫu do Công ty soạn thảo, thanh toán làm 7 đợt. Từ năm 2014 – 2015, ông Sơn đã thanh toán 1,3 tỷ đồng (hết đợt 5). Hợp đồng ký kết với khách hàng quy định điều khoản “bàn giao nhà vào quý I/2016” nên tới tháng 10/2017, khách hàng cho rằng vẫn chưa nhận được nhà nên không trả nốt tiền và yêu cầu chủ đầu tư chịu tiền phạt.

Tuy nhiên, trong Bộ luật Dân sự lại không có khái niệm “bàn giao theo quý” và cách tính thời hạn “quý”. Cụ thể, trong bộ luật Dân sự năm 2015 không quy định khái niệm và cách tính thời hạn “quý”, nhưng Khoản 4, Điều 148 luật này quy định, khi thời hạn tính bằng năm thì thời hạn kết thúc tại thời điểm kết thúc ngày, tháng tương ứng của năm cuối cùng của thời hạn. Như vậy, cần xác định theo thỏa thuận hợp đồng, thời hạn hoàn thành công trình chậm nhất là 31/12/2016.

Cuối cùng khách hàng đã bị tòa xử thua trong vụ kiện này. Thậm chí, các nguyên đơn còn trở thành người phải bồi thường vì trước đó lại chủ ý vi phạm không thanh toán đợt 5 theo thông báo của Mỹ Sơn.

Thời điểm không rõ ràng

Ví dụ thứ nhất: “Bất kỳ khoản hoàn trả nào từ Bên A cho Bên B sẽ không được thực hiện cho đến khi bất động sản được chuyển nhượng và Bên A đã nhận đủ tiền thanh toán của bên thứ ba khác đối với bất động sản này.”

Điều này có nghĩa, với mẫu hợp đồng mua bán nhà đất này, nếu giao dịch ban đầu thất bại và cả hai đều đồng ý thanh lý hợp đồng mua bán nhà đất thì bạn cũng không thể lấy lại tiền từ người bán ngay mà phải đợi họ bán được tài sản nhà đất đó cho người khác và nhận đủ tiền.

Quan trọng hơn hết là bạn cần phải đợi bao lâu và bạn có chắc người bán có thiện chí tìm cách bán tài sản nhà đất đó ngay hay sẽ dùng số tiền của bạn cho mục đích khác như gửi ngân hàng lấy lãi chẳng hạn.

Ví dụ thứ 2, thực tế hơn, liên quan đến thời hạn làm sổ đỏ. Trong hợp đồng mua bán chung cư Sky Central 176 Định Công giữa khách hàng và chủ đầu tư HUD1, thời hạn bàn giao nhà tại Mục 3.4, Điều 4 của hợp đồng ghi tiến độ bàn giao nhà dự kiến vào ngày 31/3/2019.

Tại Khoản j, Mục 5.2, Điều 5 hợp đồng quy định, “trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà” thì chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho cư dân.

Thế nhưng, ngay sau đó ở Khoản k, Mục 5.2, Điều 5 của hợp đồng lại lồng thêm điều khoản “hai bên đồng ý rằng thời hạn cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu phụ thuộc vào quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền”.

Chung cư Sky Central, 176 Định Công, Hoàng Mai, Hà Nội (nguồn: internet)

Quy định mang tính chung chung này có thể hiểu bao gồm cả việc vì lý do vi phạm của chủ đầu tư dẫn đến cơ quan quản lý không chấp nhận cấp sổ hồng cho cư dân thì chủ đầu tư cũng không vi phạm hợp đồng (!?).

Trao đổi với phóng viên, bà Nguyễn Thị Hương G,. đại diện cư dân Sky Central 176 Định Công cũng thừa nhận việc không hề để ý tới những điều khoản này khi ký hợp đồng.

Chỉ đến khi xảy ra tranh chấp lúc bàn giao, thuê tư vấn luật sư rà soát lại mới thấy những điểm khúc mắc trong hợp đồng và đa phần có lợi cho phía chủ đầu tư.

Bẫy trong những ràng buộc vô lý

Đối với các dự án, mẫu hợp đồng mua bán nhà đất sẽ thường có điều khoản quy định khách hàng không được để lộ hợp đồng mua bán với một bên thứ 3. Nếu bị chủ đầu tư phát hiện, hợp đồng sẽ bị vô hiệu hóa.

Điều này đồng nghĩa với việc nếu chẳng may vô tình lộ ra thông tin hợp đồng, thậm chí có thể bạn bị cố tình làm cho lộ thông tin hợp đồng thì bạn sẽ là người mất trắng.

Một ví dụ khác nữa đó là trong một số mẫu hợp đồng mua bán nhà đất dự án khác lại thường có điều khoản khách hàng không được tự ý mua bán, trao đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất mà phải có sự đồng ý và cho phép từ chủ đầu tư.

Rõ ràng sẽ rất vô lý vì theo điều khoản của mẫu hợp đồng mua bán nhà đất này tài sản nhà đất đã thuộc quyền sở hữu của bạn nhưng khi muốn mua bán, trao đổi là phải hỏi ý kiến người khác gây ra sự bất tiện không nhỏ. Chưa kể đến khoản tiền phạt “từ trên trời rơi xuống” dành cho bạn nếu vô tình vi phạm điều khoản hợp đồng.

“Tạm tính” khác xa thực tế

Trong mẫu hợp đồng mua bán nhà đất dự án, có một điều khoản mà theo đó giá trị hợp đồng mua bán nhà đất chỉ là “tạm tính”. Nếu không chú ý ký vào mẫu hợp đồng mua bán nhà đất có điều khoản như vậy, một điều chắc chắn là số tiền thực tế bạn phải trả sẽ cao hơn nhiều so với giá trị hợp đồng ban đầu. Vì đã lỡ ký và chuyển số tiền “tạm tính” cho người bán, bạn bắt buộc phải cắn răng chuyển nốt số tiền phát sinh thêm mà không thể làm gì được.

Bạn sẽ sốc khi thấy chi phí phải trả quá chênh lệch so với “tạm tính” (nguồn: internet)

Lời kết

Bên trên là một số ví dụ điển hình về điều khoản “bẫy” trong mua bán nhà đất để bạn đọc. Lời khuyên từ Remaps là bạn hãy đọc kỹ điều khoản trước khi đặt bút ký hợp đồng mua nhà, đất, căn hộ để hạn chế rủi ro sau này… Bởi khi chưa ký kết hợp đồng, người mua chính là bên chủ động. Bạn có quyền trao đổi lại với chủ đầu tư về những điều khoản không rõ ràng, đàm phán kỹ càng, bình đẳng trước khi đặt bút ký kết hợp đồng, chú ý đặc biệt dự phòng các trường hợp hủy hợp đồng dẫn đến thiệt hại cho mình (chủ đầu tư phải cam kết bồi thường trong những trường hợp cụ thể).

Đừng ngần ngại tham vấn chuyên gia pháp lý để tránh bị lạc vào “mê cung” của các điều khoản hợp đồng soạn sẵn. Nếu sơ hở lỏng lẻo, hời hợt trong việc thành lập và ký kết hợp đồng, thì trong thực tế phần thua thiệt từ các rủi ro sẽ thuộc về khách hàng, mà rất khó khởi kiện đối với chủ đầu tư. Rõ ràng cụm từ “thận trọng, cảnh giác” về hợp đồng trên lĩnh vực địa ốc là cụm từ không bao giờ thừa mà các khách hàng phải luôn luôn ghi nhớ vậy.

Tác giả: Toàn Nguyễn

Hotline: 1900 633804

Website: https://remaps.vn/

Email: hotro@remaps.vn

Fanpage Facebook: https://www.facebook.com/remaps.vn

Group Facebook: https://www.facebook.com/groups/533671267519885

Youtube: https://www.youtube.com/channel/UCBB0XnDfh9aDb4fA4Bv5fJA/