Thuế thu nhập cá nhân luôn là một trong những vấn đề được quan tâm nhiều nhất trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Người mua và bán thường băn khoăn rằng liệu họ có phải chịu nghĩa vụ đóng thuế thu nhập cá nhân hay không, nếu có họ sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân là bao nhiêu. Tuy nhiên, điều mà họ đặc biệt quan tâm hơn cả là những trường hợp được miễn đóng thuế thu nhập cá nhân nhưng vẫn đảm bảo làm đúng theo quy định của pháp luật.


Thuế thu nhập cá nhân luôn là một trong những vấn đề được quan tâm nhiều nhất trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Người mua và bán thường băn khoăn rằng liệu họ có phải chịu nghĩa vụ đóng thuế thu nhập cá nhân hay không, nếu có họ sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân là bao nhiêu. Tuy nhiên, điều mà họ đặc biệt quan tâm hơn cả là những trường hợp được miễn đóng thuế thu nhập cá nhân nhưng vẫn đảm bảo làm đúng theo quy định của pháp luật. Bài viết dưới đây sẽ làm rõ những trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản.

Các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản (nguồn: internet)

TRƯỜNG HỢP 1:

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng thì được miễn thuế thu nhập cá nhân. Cụ thể:

  • Vợ với chồng;
  • Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;
  •  Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
  • Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;
  • Bố vợ, mẹ vợ với con rể;
  • Ông nội, bà nội với cháu nội;
  • Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
  • Anh chị em ruột với nhau.

Ngoài ra, trường hợp bất động sản do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản đó thuộc diện được miễn thuế.

TRƯỜNG HỢP 2:

Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì không phải nộp thuế.

Để được miễn thuế trong trường trường hợp người bán chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam phải đáp ứng đồng thời 03 điều kiện sau:

Điều kiện 1:

  • Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm mua bán.
  • Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
  • Cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.
  • Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.

Điều kiện 2:

Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm bán tối thiểu là 183 ngày. Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp giấy chứng nhận.

Điều kiện 3:

Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở

Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

Người chuyển nhượng có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất (nguồn: internet)

Lưu ý:

  • Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng tự khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế.
  • Trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân theo trường hợp 2 (như căn hộ chung cư chưa xây xong mà bán cho người khác,…)

VÍ DỤ ÁP DỤNG ĐỂ KHÔNG PHẢI ĐÓNG THUẾ TNCN

Theo quy định của 02 trường hợp được miễn thuế trên, người mua và người bán có thể không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, dù không giữa người mua và bán không tồn tại mối quan hệ trên.

Ví dụ cụ thể:

Ông TÝ bán cho Ông TÈO một thửa đất với giá 10 tỷ đồng, số thuế phải phải nộp là 200 triệu đồng. Ông TÝ có thể không phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện các bước sau:

  • Bước 1: Ông TÝ bán thửa đất đó cho con của mình là SỬU (miễn thuế theo trường hợp 1).
  • Bước 2: Sau khi SỬU làm thủ tục sang tên rồi thì bán lại cho Ông TÈO (Nếu SỬU là người chỉ có duy nhất một quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân) (miễn thuế theo trường hợp 2).

Tóm lại, trong hoạt động giao dịch bất động sản, người thực hiện chuyển nhượng bất động sản hoàn toàn có thể được miễn đóng thuế thu nhập cá nhân nhưng vẫn không hề sai luật với điều kiện người mua và người bán có mối quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng hoặc tại thời điểm chuyển nhượng thì người bán chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Qua những chia sẻ trên, có thể thấy rằng sẽ thật sự cần thiết để người mua và người bán nắm rõ các vấn đề pháp lý phát sinh khi thực hiện chuyển nhượng bất động sản để tối ưu hóa quyền lợi của chính họ.

Vậy nếu không thuộc cả hai trường hợp được miễn thuế TNCN trên, người chuyển nhượng cần phải nộp các loại thuế, phí nào khi chuyển nhượng bất động sản. Mời bạn đọc xem chi tiết hơn ở bài viết:

Các loại thuế khi mua bán chuyển nhượng nhà đất

Trường hợp nào mua bán nhà đất không phải chịu thuế?

Tác giả: Pham Ly

Hotline: 1900 633804

Website: https://remaps.vn/

Email: hotro@remaps.vn

Fanpage Facebook: https://www.facebook.com/remaps.vn

Group Facebook: https://www.facebook.com/groups/533671267519885

You tube: https://www.youtube.com/channel/UCBB0XnDfh9aDb4fA4Bv5fJA/