Đầu năm 2020, khi thị trường Bất động sản có dấu hiệu chậm lại, cùng với ảnh hưởng của Covid19 thì không ít người mua kỳ vọng giá nhà sẽ giảm xuống, để có thể mua được giá rẻ hơn.

Báo chí cũng rầm rộ đề cập đến đáy Bất động sản. Và các chuyên gia cũng đăng đàn dự đoán giá Bất động sản sẽ giảm hay là vẫn cứ tăng. Còn người có nhu cầu mua thì cứ thấp thỏm việc nên mua vào lúc này hay tiếp tục chờ, và người muốn bán thì không biết nên bán bây giờ hay chờ sau rồi bán.

Ảnh: Bắt đáy bất động sản (Nguồn: Internet).

Không chỉ riêng Bất động sản mà nhiều ngành khác, khi nhìn thấy dấu hiệu thị trường thay đổi, thì đã bị chậm, ví dụ như thị trường chứng khoán, khi thị trường có dấu hiệu đi lên thì mua không kịp, mà khi có dấu hiệu đi xuống thì bán không kịp. Thế nên dự đoán được thời điểm thị trường quay đầu, là một điều rất khó.

Và để giúp các bạn có thêm góc nhìn về vấn đề này, Mr Đức xin chia sẻ vài kinh nghiệm đã trải qua thông qua một số câu chuyện để thấy được một vài dấu hiệu, căn cứ nhìn nhận xem thị trường đang như thế nào, không chỉ là ngành Bất động sản, mà cả chứng khoán.

I. CÂU CHUYỆN THỨ NHẤT LÀ ĐÁY CỦA CHỨNG KHOÁN

Hồi Nam Long mới lên sàn (hình như năm 2013), giá cổ phiếu là 21.6 ngàn. Lúc đó cán bộ công nhân viên cũng được cho ít nhiều cổ phiếu, có người nhiều có người ít. Và giá giao dịch trong giai đoạn ESOP có lúc 10, 12, 15, 16. Hồi đó Mr Đức có 1023 cổ phiếu và bán nội bộ với giá 16 ngàn thì phải.

Và khi lên sàn cái được ngay 21.6 thì đa số đều thấy có lời, và làn sóng ồ ạt bán ra. Nhìn chung trong công ty ai cũng bán hết, và thế là cổ phiếu cứ giảm, ngày giảm 7%.

Thời đó, tinh thần làm việc ở công ty không được tốt lắm, khi mà các sếp là người nắm nhiều cổ phiếu, mà bán hoài không được, có người tâm sự với Mr Đức bảo “ngày tao mất 30 triệu ” (hồi đó lương tháng ổng cũng tầm đó thì phải). Cứ nghĩ coi, ngày mất 1 tháng lương thì ai mà có tinh thần làm việc, cứ chực chờ trên máy tính để bán cho được cổ phiếu.

Ảnh: Đáy của chứng khoán (Nguồn: Internet).

Mấy ngày cứ xuống, và cuối cùng thì cái ông đấy quyết định rằng “nếu xuống 16 ngàn là tao giữ luôn, không bán nữa”. Và cũng có không ít người để cho mình 1 mức giá tối thiểu để giữ, không bán. Thế là, sau mấy ngày CP giảm xuống 18 ngàn thì bắt đầu đi lên, lên ầm ầm, và đỉnh điểm là tới 27 ngàn, và dừng ở đó một thời gian.

Tình huống thực diễn ra khiến cho Mr Đức có một kinh nghiệm về cái gọi là “đáy”. Với một mức giá mà người sở hữu sẽ giữ, không bán, thì đáy sẽ bằng hoặc cao hơn cái mức đó. Gọi là giá sàn.

II. CÂU CHUYỆN THỨ HAI VỀ BẮT ĐÁY BẤT ĐỘNG SẢN

Hồi khủng hoảng năm 2010, Mr Đức làm trong ngành BĐS, tuy không theo dõi thị trường nhưng cũng biết BĐS đang khủng hoảng.

Hồi đó cứ lấy báo muaban đọc và hy vọng thị trường cứ tiếp tục giảm, giảm sâu, giảm nhanh để nhà rẻ rẻ và mình có khả năng mua. Nhưng sau đó thì nhận ra đấy là giấc mơ không có thật.

Lý do chính là giá sàn. Khác với cổ phiếu, nó có thể biến thành mảnh giấy lộn, nên giá sàn thấp nhất là về mo, do đó còn có thể hy vọng. Chứ cái nhà, bản chất nó có giá trị, và chắc chắn giá sàn của nó không phải bằng 0. Đứa không có nhà thì mong cái nhà sẽ giảm nữa, giảm hoài, và ngồi chờ. Còn đứa có nhà thì nó luôn xác định, dưới giá đó thà giữ chứ không bán.

Chỉ có điều, 2 đứa này không biết ý của nhau và giằng co nhau hoài, chính vì sự giằng co này thì đứa muốn bán không bán được, mà đứa muốn mua không mua được.

Khổ nỗi đứa muốn mua không phải vì nó không có tiền, mà vì nó đang chờ giá giảm xuống nữa, mà nó lại không biết đó là câu chuyện không có thật, vì nó không biết được cái giá sàn của đứa muốn bán!

III. DỰA VÀO 2 CÂU CHUYỆN VỀ CHỨNG KHOÁN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN. CHÚNG TA THẤY GÌ VỀ CÁI GỌI LÀ BẮT ĐÁY BẤT ĐỘNG SẢN

Vì Bất động sản là một tài sản có giá, và không bao giờ quay về giá trị bằng 0 được, nên muốn biết đáy của Bất động sản ở đâu thì cần phải xác định được một số trường hợp như sau:

• Nếu chủ sở hữu Bất động sản vay ngân hàng để mua nhà và giờ mất khả năng chi trả, cái này gọi là “ngộp” thì buộc phải bán rẻ. Và có một “đội quân” sẵn tiền nhàn rỗi hay đi săn cái này gọi là đội chuyên đi săn Bất động sản “ngộp”.
• Khi các chủ nhà bị ngộp đã bán hết thì thường giá nhà chỉ có đi ngang, không giảm, vì cái đứa chủ vẫn ý thức được cái nhà có giá trị của nó, và cái giá đi ngang đó là giá sàn rồi, không thể giảm. Vì bán đi lấy tiền để làm gì?
• Khi không có người mua, mà người bán không ngộp, thì thị trường đi ngang, đi ngang lâu hay mau tuỳ thuộc vào cái nhóm có đủ điều kiện mà vẫn ngồi chờ giá nhà sẽ xuống đó nhận ra giá đó không xuống được nữa, lúc đó sẽ có hành động mua vào để đẩy giá nhà tăng lại.

Vậy thì để dự đoán được thị trường có giảm nữa hay chỉ đi ngang hoặc tăng nhẹ, phải xác định được tâm lý và tình trạng của người đang sở hữu nhà. Nếu đang có khá nhiều người bị “ngộp” ngân hàng, thì có khả năng giá sẽ đi xuống, còn nếu người chủ nhà vẫn còn có thể duy trì được thì rất khó để giá nhà đi xuống, mà cùng lắm thì đi ngang.

IV. MỘT SỐ TRƯỜNG HỢP NGOẠI LỆ

Đương nhiên bất cứ hiện tượng nào cũng hay có trường hợp ngoại lệ. Có những nơi tăng nhanh trong khi toàn thị trường trầm lắng, hay có những nơi giảm nhanh khi một toàn thị trường giữ giá, thậm chí tăng giá nhẹ. Hiện tượng này xảy ra có thể vì một số nguyên do như sau:

• Người sở hữu bất động sản là nhà đầu tư, và đầu tư theo tâm lý đám đông: Khi thị trường đang lên, người ta dễ mua Bất động sản mà không xem xét nhiều khía cạnh, chỉ nghe nói giá sẽ tăng (vì trong quá khứ tăng thật) và có nhiều người mua. Khi tâm lý này xảy ra thì việc mua không suy xét kỹ, do đó khi thị trường có dấu hiệu chững lại thì lo lắng, và có những việc chưa chuẩn bị trước nên dễ bị “ngộp”. Đó là lý do khiến cho giá khu vực giảm. Càng nhiều người mua bị dạng này, giá càng dễ giảm.
• Ngược lại, có những vùng tăng nhanh khi thị trường đang chậm, thì ngoài việc chỗ đó tốt thật thì cũng còn trường hợp là do chiêu thức “làm thị trường”. Nếu dính chiêu thức làm thị trường thì bước tiếp theo sẽ rơi vào trường hợp vừa nhắc đến phía trên, là người mua quyết định dựa trên tâm lý đám đông.

V. KHI THỊ TRƯỜNG CHỮNG LẠI THÌ TIỀN MẶT LÀ VUA

Ảnh: “Tiền mặt là vua” khi thị trường chững lại (Nguồn: Internet).

Câu “tiền mặt là vua” hay xuất hiện khi mà thị trường bắt đầu có dấu hiệu chững lại. Vì khi đó ai có tiền mặt là có khả năng chọn được hàng rẻ. Tuy nhiên, nó chỉ đúng trong ngắn hạn.

Vì bản chất tiền mặt chỉ là phương tiện thanh toán, chứ nó không phải là tài sản. Và khi tiền mặt càng ít được đưa vào lưu thông thì giá trị của nó càng giảm.

Mỗi người thường có khoản thu và khoản chi, người ta sẽ thấy sung túc khi mà tiền chạy qua người nhiều, còn nó mà bị đọng lại chỗ nào đó thì tự nhiên chỗ khác thiếu. Và khi mà thiếu tiền thì nhà nước dễ bơm tiền vào, mà khi bơm tiền vào thì tiền mất giá.

Nên tiền là vua nếu giữ để kiếm hàng ngon và trong ngắn hạn, chứ ôm tiền không mà không có kế hoạch thì chết cả nút.

Có thể bạn sẽ quan tâm: Thời điểm nào là thích hợp để bán bất động sản